No obstante, de acuerdo con Softec, hoy el mayor reto para la industria de la vivienda es que el arranque de nuevos proyectos se ha detenido
A pesar del complicado panorama económico que se ha percibido en el país durante los últimos años, la industria de la vivienda ha demostrado ser resiliente y ha mantenido resultados positivos en la mayoría de sus segmentos y en casi todos los mercados del país.
Prueba de ello es que, de acuerdo con Softec, durante el 2022, se colocaron 178,490 viviendas en México, de las cuales 38,490 unidades fueron para uso primario. El valor promedio por vivienda fue de 1 millón 511,813 pesos, y el valor total del segmento residencial fue de 269,844 millones de pesos (mdp).
El total de viviendas colocadas el año pasado en el país es menor a lo registrado en 2021 (214,194) y 2020 (235,522); no obstante, en los principales mercados del país, la venta de vivienda mostró una tendencia al alza.
En su último Informe de coyuntura inmobiliaria de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), Tinsa México indicó que durante el cuarto trimestre de 2022 (4T2022) se vendieron 7,028 unidades de vivienda nueva en el área, lo que representa un aumento de 20.8% frente al mismo periodo de 2021, y de 2.9% respecto al trimestre anterior.
Asimismo, Tinsa destacó que, de las unidades de vivienda desplazadas, los segmentos sociales mostraron un aumento anual del 25%; principalmente por las ventas en Tizayuca y Zumpango. Mientras que la participación de la vivienda media creció 16% y la residencial de 17% anual.
Por su parte, la Zona Metropolitana de Monterrey se mantuvo como la más dinámica en cuanto a desplazamiento de vivienda en el país, con más de 22,000 unidades vendidas durante 2022; además de que acumuló el 11% del volumen de créditos hipotecarios colocados a nivel nacional.
Según datos de Tinsa México, en el 4T2022 se desplazaron 5,782 unidades de vivienda nueva en la ZM de Monterrey; lo que representa una ligera caída de 0.3% frente al mismo periodo del año anterior.
Del total de viviendas vendidas en el 4T2022, el 39% se concentraron en los municipios de Apodaca, García, Escobedo y San Nicolás. Además, el 84% de las unidades vendidas corresponde a vivienda horizontal, y el 72% de éstas equivalen al segmento social; mientras que la vivienda media acumuló el 16% de las ventas, y los segmentos residenciales el 14 por ciento.
Con respecto a los proyectos activos, la consultora indicó que durante el 4T2022 se registraron 1,530 en la ZMCDMX; donde el 91% corresponde a desarrollos de vivienda vertical, y un 9% horizontal. En tanto, el stock disponible registró una baja del 2% frente al 4T2021.
Finalmente, los precios por metro cuadrado (m²) presentaron una variación anual de 7.6% en la capital mexicana; con un ticket promedio de 5.3 mdp para departamentos, y 1.5 mdp en casas, principalmente desarrolladas en la zona conurbana.
Mientras que, en Monterrey, los valores promedio de venta aumentaron 1.5% frente al 2T2022, y el valor por m² creció 1.0%. Los segmentos sociales presentan un promedio de 10,775 pesos por m²; el segmento medio de 22,379 pesos por m²; y el Residencial y Residencial Plus de 45,594 y 81,958 pesos por m², respectivamente.
Con respecto al costo de la vivienda, cabe mencionar que, de acuerdo con un estudio de Inmuebles24, el precio promedio por m² en algunas ciudades mexicanas se ha incrementado de forma significativa desde 2018.
La plataforma inmobiliaria destacó que la Ciudad de México es una de las urbes más caras para vivir actualmente; sin embargo, en agosto de 2018, el precio promedio por m² era de 39,427 pesos, mientras que en agosto de 2022 era de 37,046 pesos; lo que significa una caída de 6.04 por ciento.
Por su parte, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentan una variación al alza de 38% y 34%, respectivamente.
En el caso de Querétaro, en 2019, el m² tenía un precio de 23,949 pesos en promedio, y hoy alcanza los 25,206 pesos; lo que significa una variación al alza acumulada del 7.2% de octubre de 2019 al mismo periodo de 2022.
Respecto a Mérida, el precio promedio por m² en 2019 era de 22,253 pesos y hoy se ubica en 30,211 pesos; es decir, una variación acumulada al alza de 35.76%, que, aunque es una variación significativa, la ciudad aún ofrece precios asequibles.
En tanto, las ciudades del estado de Quintana Roo han sido de gran relevancia para los inversionistas, lo que ha generado una revaloración del costo por m². Aquí, los costos promedio pasaron de 42,983 pesos a 53,916 pesos de octubre de 2019 al mismo periodo de 2022; es decir, una variación acumulada de 25.4 por ciento.
La venta de vivienda no se detendrá en 2023
Jesús Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México, indicó que, a pesar del complicado contexto económico que se vivió en 2022, la industria de la vivienda se mantuvo resiliente y con crecimientos positivos; esto gracias a diversos factores como las políticas de la banca, el bono demográfico que existe en el país y las bajas tasas de interés.
De igual manera, aseguró que este 2023 continuará esta tendencia positiva y la colocación de vivienda no se detendrá en México.
El experto identificó cuatro áreas de oportunidad para el sector en este año. La primera de ellas es el bono demográfico, pues las personas no han parado de formar nuevas familias o los jóvenes se independizan, lo que genera una importante demanda de vivienda.
“La vivienda es un derecho universal y la gente lo va a seguir buscando, la gente va a seguir buscando dónde vivir. Si esto lo cruzas con un producto que sea asequible en términos económicos para la gente, pues tienes un match perfecto”, dijo en entrevista con Inversión Inmobiliaria.
Además, recordó que, en el sector industrial, el nearshoring ha impulsado las inversiones a lo largo del país, y esto potenciará la demanda de vivienda; además de que este factor podría representar alguna mejora en cuanto a los valores finales y en el aumento de la oferta.
Orozco mencionó que otro factor que impactará de manera positiva en el sector residencial es el tema de los nómadas digitales; es decir, extranjeros que llegan a establecerse en el país.
“Siempre ha habido extranjeros a los que les gusta vivir en México; sobre todo por temas relacionados a tecnología, que permite la movilidad, puedes vivir donde quieras. Pero, a partir de la de la pandemia, este fenómeno se ha exacerbado y hay un montón de extranjeros viviendo en México; no solamente en Ciudad de México, sino en playas. Y eso genera ventas interesantes”, señaló.
Y, por último, el directivo precisó que una cuarta oportunidad es el esquema de arrendamiento de la CDMX, tanto en corto y largo plazo.
Orozco comentó que actualmente hay muchos proyectos inmobiliarios en el corredor Reforma, principalmente de oficinas, que se están reconvirtiendo a vivienda; mismos que pronto estarán disponibles para renta.
“Muchos de estos nómadas digitales están aprovechando. Si ganan en moneda extranjera y la aplican en moneda nacional, pues la verdad es que está bastante bueno el ejercicio”, expuso.
Los retos a futuro
Gene Towle, socio director de Softec, coincidió en que la demanda de vivienda continuará en crecimiento durante los próximos años, impulsada por el crecimiento demográfico y el atractivo del país como destino de manufactura y turismo.
Por ello, se tendrían que producir cerca de 600,000 viviendas por año en los próximos seis años, lo que representa una inversión de 3.4 billones de pesos. No obstante, afirmó que hoy el mayor reto es que el arranque de nuevos proyectos se ha detenido debido a la tramitología y a la incertidumbre que persiste en los inversionistas, por lo que los inventarios de vivienda se han agotado en todos los segmentos.
Para este 2023, el experto indicó que se estima la colocación de 173,094 unidades, lo que refleja una contracción frente a 2022. Y esto se debe a que no hay inventario ni producto en proceso. “No puedes vender lo que no existe; entonces, en vivienda vemos un valor total de 261,686 mdp de venta, que es menos de lo que se vendió en 2022”.
Asimismo, Towle detalló que actualmente se produce un promedio de 200,000 viviendas por año en el país, por lo que, si no hay cambios, la mayor parte de los hogares que se requieren se realizarán mediante la autoproducción y en la informalidad, en lotes con servicios limitados o fraccionamientos de tierra ejidal.
“En los últimos 15 años, mientras el parque de vivienda creció, en promedio, 900,000 unidades por año, la producción de vivienda por la industria bajó de 600,000 unidades por año en 2007 a apenas 200,000 viviendas por año en 2022. Esta contracción es consecuencia de un aumento en los trámites para hacer vivienda barata, el enfoque casi exclusivo en el financiamiento del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste), la banca y la falta de mecanismos para habilitación y dotación de infraestructura urbana a suelo”, dijo.
Por su parte, Jesús Orozco de la Fuente consideró que el reto principal que habrá de afrontar el sector de la vivienda este 2023 es el aumento en el costo de las unidades; así como los efectos de la inflación, como el incremento de hasta 34% en el costo de los materiales para construcción.
El especialista señaló que, hasta ahora, los desarrolladores han tomado ciertas medidas para evitar que la inflación impacte en el valor de las viviendas; sin embargo, aseguró que este año ya no será posible continuar con esta estrategia, y se registrará un aumento en el costo por encima de la inflación.
“Vamos a ver un repunte incluso por arriba de inflación. Si hablamos de un promedio de 7.5% u 8% de inflación, seguramente los aumentos de la vivienda, en algunos casos, serán superiores a eso. Yo creo que esa va a ser la mayor complejidad para 2023”, indicó.
