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Subsidios, Infonavit y tendencias del mercado

Jorge A. Mc Loughlin

Sin lugar a duda los cambios en la política de subsidios a la vivienda han tenido un alto impacto en determinado segmento de los desarrolladores de vivienda.

El segmento más afectado es el de la vivienda de interés social, aquella demandada por la población de menores ingresos y a la que más interés tiene en llegar con diferentes soluciones el Gobierno y particularmente el Infonavit, aplicando una visión que definen como más social que bancaria.

Pareciera entonces una contradicción que se elimine este subsidio o se lo reduzca a niveles que no tienen impacto alguno, lo cual supondría dificultar el acceso a la vivienda de los sectores de menores ingresos entre la derechohabiencia del Infonavit, derechohabiencia por cierto, compuesta no sólo por los sectores de menores ingresos sino por todos los trabajadores que se desempeñan formalmente en la iniciativa privada.

Ahora bien, existen otras maneras de facilitar a estos sectores de bajos ingresos el acceso a la vivienda, como podría ser – entre otras – un subsidio a la tasa. Una reducción considerable de las tasas de interés vigentes, le permitiría al solicitante del crédito aspirar a un monto mayor sin que ello impacte en la cuota que mensualmente habrá de pagar.

En lo personal lo considero un esquema más transparente, menos expuesto a prácticas indebidas que por lo general perjudican al propio trabajador y que tendría la gran virtud de aplicar tanto a vivienda nueva como usada.

Este último aspecto no es de menor cuantía, pues existe una clara tendencia en los últimos años a demandar por parte de los derecho habientes del Infonavit un mayor número de vivienda usada.

Hace unos quince años atrás, al menos el 85% de la demanda de vivienda que financiaba Infonavit era nueva. En el segmento de interés social, hoy, la demanda se reparte en partes iguales entre la vivienda nueva y la usada.

Ciertamente los cambios en las políticas de subsidios a la vivienda – que siempre estuvieron dirigidos a la vivienda nueva – han influido en esta tendencia, pero no es la única razón. En un mercado inmobiliariamente maduro la demanda de vivienda usada suele ser mayor que la vivienda nueva. El mercado primario de viviendas – cuando no existe un rezago habitacional – está de alguna manera limitado por el crecimiento vegetativo de la población.

En México todavía existe un rezago importante por lo cual habrán de pasar todavía muchos años para que la demanda de vivienda nueva caiga a los mismos niveles que en España, donde apenas superó el 15% en el 2018 . Pero la tendencia es esa y no querer verlo sería un gran error estratégico por parte de los desarrolladores, especialmente de aquellos orientados a la producción de vivienda de interés social.

Este cambio en la tendencia representa para Infonavit un nuevo reto a atender. Hoy la vivienda nueva que adquiere uno de sus acreditados esta sometida a un proceso previo de verificación de obra y al momento de acceder a la misma, el desarrollador debe a su vez otorgarle un “seguro de calidad”. Podría decirse que, en términos generales, el acreditado del Instituto está debidamente protegido con relación a la calidad de la vivienda nueva que adquiere.

En la vivienda usada, esto no ocurre. En algunos casos estas viviendas no reúnen las condiciones que permitirían afirmar que la misma es una “vivienda digna y decorosa” como se define en el Art. 4º Constitucional.

Debería ser entonces el Infonavit quien tutele los derechos e intereses de los trabajadores, impidiendo que los mismos adquieran viviendas que no cumplan con determinadas condiciones mínimas de calidad. Que quede claro: no se está planteando la conveniencia de que el Infonavit tenga mejores garantías, sino que sus derecho habientes tengan la certeza de habitar una vivienda que podrá representar un aumento en su patrimonio, en la cual sus vidas puedan desarrollarse normalmente y lo más importante de todo, que no pongan en riesgo su integridad física.

En este aspecto también debe hacerse notar la visión social del Infonavit. No se trata solamente de otorgar préstamos con garantía hipotecaria. Se trata de mejorar la calidad de vida de quienes van a ocupar una casa adquirida con un crédito del Infonavit.