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Código Urbano en Jalisco reduciría 70% inversión inmobiliaria: ADI Occidente

Aunque la nueva normatividad obliga a municipios a destinar recursos al mantenimiento de áreas comunes de los condominios en casas de interés social, no contempla a la vivienda sustentable ni establece políticas para controlar la expansión de ciudades ni disposiciones en materia de vivienda: especialista

En octubre de 2015, diputados del congreso local en Jalisco aprobaron el Código Urbano con el objetivo de garantizar ordenamiento urbanístico y de vivienda con calidad. De acuerdo a especialistas, organizaciones y otras entidades, consultadas por Inversión Inmobiliaria, uno de los temas centrales es lo referente al Artículo 176, que contempla cambios a las áreas de cesión para equipamiento.

En el Código se detalla que estos equipamientos se efectuarán considerando el tipo de zona de que se trate, con porcentajes diversos: “En Zonas habitacionales: 16% de la superficie bruta, excepto en densidades mayores a 137 viviendas por hectárea, en suelo urbanizable, en cuyo caso se calculará en razón de tres metros cuadrados por habitante, considerando el promedio de ocupantes por vivienda, establecido por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), sin que pueda exceder del 24% de la superficie bruta”.

Se contempla además que en zonas comerciales y de servicios sea 13% del área de la superficie bruta; para zonas Turísticas 11 %; zonas Industriales, 8%; zonas de granjas, huertos y campestres, 6% de la superficie. Para el caso de lotes mixtos, el área de cesión para equipamiento se cuantificará con el porcentaje del uso que genere más superficie de área de cesión, según esta normatividad, la cual contiene 400 artículos y siete capítulos.

Otro asunto importante se contempla en el Capítulo V, de los artículos 273 al 391, que son un catálogo de sanciones para funcionarios, propietarios, promotores de vivienda, representantes legales y directores de obra que incumplan con los planes parciales o violen la zonificación primaria establecida, con penalidades que van de un periodo de cárcel de dos a cuatro años y una multa de mil a tres mil días de salario mínimo, además de inhabilitar a funcionarios públicos por un lapso de tres años.

Ante este escenario, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) Occidente, los organismos nacionales de vivienda (Onavis), la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), y especialistas, han vertido sus posturas en torno al tema.

ADI señala ambigüedades

El presidente de ADI Occidente, Gustavo Adolfo Núñez Gaxiola, señaló que es necesario reformar el Código y dejar en su lugar un documento que sea más competitivo para el estado al tiempo que se impulse un documento promotor de desarrollo, lo que sería parte de la solicitud que le haría el sector inmobiliario a la cámara de legisladores local.
“Ha sido un documento que inhibe la inversión, dada las clausulas penales tan ambiguas que contienen, así como los aspectos anticonstitucionales que se desprenden del mismo. Todos los integrantes de la ADI nos hemos amparado ante dicho documento y seguimos trabajando para el beneficio de la sociedad sobre todo”, señala.
Por su parte, Gustavo Núñez, también director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Occidente, afirma que esta extensión de las áreas de cesión contemplada en el Código aumentaría 28% el precio final de las viviendas, por lo que el más afectado será el trabajador, el cual que tendría que ir más lejos para acceder a una vivienda que pueda pagar.

Prevé, en base a diversas estimaciones, una cascada de amparos de todos los constructores, desarrolladores, arquitectos y personas físicas al considerar que los ex diputados cometieron excesos en el apartado de delitos inmobiliarios, que impone penas de dos a cuatro años de prisión y multas por 210 mil pesos a constructores o propietarios que lleven a cabo obras que violen la zonificación primaria o el índice de edificación de los planes parciales.

“Los cambios son ambiguos, limitantes y podrían reducir hasta 70% la inversión inmobiliaria. Si nos van a criminalizar por cualquier cosa y sin derecho a voz ni a juicios con una nulidad, mejor nos vamos a otros estados. Allá no nos criminalizan por eso”, argumenta.

Anunció además que los constructores locales solicitarán promover un amparo contra las reformas a dicho Código. «Le enviamos dos cartas (al Gobernador Aristóteles Sandoval) y tuvimos algunas juntas, pero no tuvimos ninguna respuesta; nos ampararemos».
También expresó que en dicho documento se contempla, aparte de la adhesión de ADI Occidente, las de Coparmex, Cámara de Comercio, Canadevi Jalisco, el Colegio de Ingenieros Civiles de Jalisco, el Consejo Metropolitano Ciudadano y Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).

Sedatu contempla desaceleración en construcción

Durante reunión con desarrolladores de vivienda asociados a Canadevi, el delegado de Sedatu en la entidad, José Luis Cuéllar Garza, habló del trabajo conjunto con Infonavit y Fovissste acerca del marco legal del Código, para el cual pidieron reconsiderar varios temas.
“Nos dirigimos al Congreso estatal para pedir que se reconsideraran 6 puntos de impacto general en el Código Urbano que nos preocupaban, uno de ellos era el del incremento en áreas de cesión para equipamiento que se disponen, incrementándose de 16 a 24%”.

Dijo que esta normatividad está generando confusión en algunos funcionarios municipales se encuentran temerosos de expedir nuevas licencias, lo que a su juicio están afectando ya a la industria, desde quien construye una casa, un edificio o un conjunto habitacional van a ir generando una merma en el tren de la vivienda y a la producción de inventarios.

Fovissste ve riesgos

Por su parte, el gerente del Fovissste en Jalisco, Juan Pablo Toledo Hecht, comentó que las nuevas determinaciones podrían impactar en la producción de viviendas de interés social, y acarrearía complicaciones para otorgar créditos.

Estimó que las casas de interés social que hoy rondan los 500 mil pesos se podrían incrementar hasta 100 mil pesos, es decir 20% más, con lo que los ciudadanos tendrían que buscar una casa más barata, y no necesariamente cerca de sus lugares de trabajo.

Coparmex contempla afectación a empleo

La fuga de capitales a otras entidades del país que ha generado el Código Urbano es inminente y como consecuencia, la proyección de al menos 76 mil nuevas plazas que propone la Confederación Patronal Mexicana (Coparmex), se verá mermada y de no modificarse este mandato, se deberá ajustar esta cantidad a mediados del 2016, señaló José Medina Mora Icaza, presidente de este organismo.

“El Código Urbano debe contener todas las condiciones para el desarrollo ordenado de la zona metropolitana o del Estado, hay una lista bastante extensa de los empresarios, del rubro específico de desarrollos inmobiliarios y vivienda y nosotros como empresarios de Coparmex, lo que sostenemos es que tenemos que cuidar la parte de competitividad”.

Infonavit pide más consenso

Por su parte, el delegado del Infonavit en Jalisco, Mario Macías se mostró optimista en cuanto a que los legisladores cambien el Código Urbano y los desarrolladores de vivienda no se vean afectados. “Creo que el debate que hubo alrededor del Código Urbano y ya hay posicionamiento de los diputados de diferentes partidos que habría que reformarlo. Es el momento para que todos los actores que estamos involucrados opinemos al respecto y hagamos el mejor Código que merece la ciudadanía”.

Código incorpora cambios necesarios: especialista

En contraparte, William Gómez Hueso, abogado especializado en Derecho Urbano y Maestrante en Administración Pública señala algunos adelantos relacionados con la movilidad urbana: “Incorpora conceptos de accesibilidad universal, vivienda accesible e incluyente y movilidad urbana sustentable; garantiza que las áreas de cesión para destinos (que el urbanizador entrega al municipio al concluir la urbanización) sean realmente útiles; fomenta la metropolización y genera herramientas para facilitar la coordinación metropolitana, además de fortalecer las atribuciones de la Procuraduría de Desarrollo Urbano.

En contra, esbozó cuestiones por uso de suelo: “Impide combatir la determinación de los usos de suelo hasta que pasen seis años a partir de su establecimiento; imagine que autorizan a su vecino a poner una industria contaminante al lado de su casa y debe esperar seis años para iniciar las acciones legales contra ese uso”.

Interponen recurso de inconstitucionalidad

Finalmente, aunado al amparo que promueven varias entidades en Jalisco, se une el hecho que el último día de 2015, la Suprema Corte de Justicia de la Nación aceptó los recursos de inconstitucionalidad interpuestos por los Ayuntamientos de Guadalajara y Zapopan en contra del Código Urbano de Jalisco, como se detalla en los expedientes 83 y 84/2015, los síndicos Anna Bárbara Casillas y José Luis Tostado, respectivamente, aparecen como representantes de los Municipios



Me inicié en El Financiero haciendo reportajes; en MegaNoticias Televisión fui reportero titular; en EMedios, control de calidad; y Radio 13 Noticias me acogió como colaborador. Me gusta encontrar en las banquetas la nota, una entrevista y el inicio de un reportaje.