Uno de los temas importantes está relacionado con la capacidad de los municipios para contar con un plan de ordenamiento territorial, pues este es la base de los proyectos que pueden desarrollarse en la zona. Sin embargo, no todos los ayuntamientos tienen uno actualizado.
Hoy por hoy, México presenta algunas problemáticas que deben afrontar diferentes sectores, y la vivienda no es la excepción. La planeación urbana, la falta de políticas públicas y los cambios sociales son algunos de los retos con los que la industria debe lidiar.
En entrevista con Revista Vivienda, Luis Alberto Moreno Gómez Monroy, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), resaltó que el objetivo principal del sector debería ser atender las necesidades de la sociedad; tanto en sus altos niveles como en los bajo, ya que al ser descuidada esta parte, puede desencadenar diversas complicaciones en las localidades
“La parte de vivienda para gente de menores ingresos es un tema que tenemos que atender por la parte social, no tanto por la parte económica, que es importante y relevante, pero la que vemos es más importante, es la parte social. Esta parte social si no la vemos en un momento dado atendida o desahogada puede empezar a causar impactos muy fuertes y estos impactos ya se empiezan a ver en algunas partes de la República “, platicó.
En ese sentido, Alberto Moreno comentó que desarrolladores e instituciones financieras dejan de lado a las personas que no cuentan con una situación laboral formal; a pesar de que el 56% de la economía del país está formada por mercados mixtos o informales. Por ello, es necesario desdoblar la producción de vivienda enfocada en la parte social y al mismo tiempo respetar la planeación urbana y el servicio que otros sectores pueden ofrecer.
“Para no caer en problemas futuros. Sobre generamos nosotros su fraccionamiento, pero el agua se acabó; o generamos un fraccionamiento y simple y sencillamente no hay suficiente energía; generamos nosotros pero el terreno no da o no tiene las condiciones para así hacerlo. Son las barreras que tenemos que traspasar, tenemos que sobrellevar”, explicó el presidente de Canadevi.
Necesidad de orden en la vivienda
Por otra parte, un reto más que debe enfrentar la vivienda es el ordenamiento interno del sector. Esto se debe a que, de acuerdo con Moreno, toda la industria debería desarrollarse en la misma dirección; es decir, buscar de manera conjunta el desenvolvimiento de la vivienda en el país en favor de los mexicanos y de otros sectores.
“Debemos nosotros de fijarnos y trabajar todos de manera conjunta porque si no (se desarrolla) la vivienda, tampoco es la industria, tampoco son los hoteles, tampoco es un restaurante, o sea es un círculo hay que debemos nosotros que pensar”, señaló.
Respecto a la posición actual del sector, el Presidente de Canadevi afirmó que a pesar de que la industria no cuenta con un plan general, el sector busca estar actualizado.
“Es una industria, yo creo que aparte resiliente, que se transforma; es una industria que busca siempre la disrupción, pero también es una industria reactiva (…) No hay un plan que nos rija como industria en el mediano y largo plazo, que nos indique qué queremos como ciudades para dentro de cinco, diez, quince años; qué queremos formar, hacia dónde nos debemos dirigir y sobre todo, cómo vamos a actuar todos”, detalló.
Así, el plan que sigan los desarrolladores será la base de sus esfuerzos; y en consecuencia logrará atraer y generará mayor mayor inversión. De esta manera, a pesar de los problemas indirectos, el sector podrá continuar proveyendo vivienda para todo el país.
“Las inflaciones en tasas de interés, los precios de la tierra, la falta de mano de obra, estos problemas pueden ser aminorados si trabajamos de manera ordenada, si trabajamos de manera direccional; en vez de que cada quien jale por su lado, sumar esfuerzos”, destacó.
Relación entre desarrolladores y gobierno
Al momento de realizar un proyecto de vivienda económica, recordó Moreno, los desarrolladores necesitan realizar alianzas con los diferentes órdenes de gobierno; dicha relación comienza en el ayuntamiento y en ocasiones escala. Esta es una conexión que beneficia a ambas partes; por ello, el gobierno local brinda facilidades para la construcción y después para la compra de las viviendas.
“Muchos municipios se han sumado a ver cómo fortalecemos la construcción de esta vivienda, a través de licencias con tasa cero derechos en la adquisición de vivienda, en cero para valores de vivienda común; después, hay estados que se han sumado a esto también a través de un subsidio estatal”, explicó.
Asimismo, resaltó que en México no existe una política estatal respecto a la vivienda ni que esté enfocada en legislar la atención a personas de bajos ingresos y los mercados mixtos que desean adquirir una casa.
Además de que es necesario que cada una de las localidades tenga bien establecido su plan de ordenamiento territorial, pues este es la base de los proyectos que pueden desarrollarse o no en los municipios, ya que dicho plan trazará el posible desarrollo de una región. Por ello, debe tomar en cuenta la creación de vivienda, de obras de infraestructura, políticas que lo guíen; así como la consideración de mitigar el daño al medio ambiente.
“El tema está en el ordenamiento territorial, que exista un orden y que tengan la certeza de lo que pueden hacer. Pero un orden no nada más ahorita, un orden en tres años, en seis, en nueve años, porque esto nos genera una mentalidad enorme y viene un cambio todavía más grande que es la parte sustentable. Al poco tiempo vamos a tener nosotros que como industria trabajar en estas huellas de carbón, en las huellas hídricas y si no estamos preparados, si no empezamos nosotros a gestionar estos cambios en nuestra industria y en nuestras empresas, al final del tiempo vamos a tener un programa mayor porque los bancos a nivel internacional están exigiendo eso y si tú vas aquí de vender un crédito hipotecario vas a tener estas condiciones (…) Ahí está y la demanda lo exige. Ahora hay que trabajar en la oferta y esta oferta es donde viene infraestructura, obras, ordenamiento, leyes, etcétera, para coordinar y satisfacer en la otra parte de la banqueta que es la demanda”, insistió.
Por esas y otras razones, Alberto Moreno se pronunció a favor de la idea de que no todos los estados pueden ser catalogados del mismo modo, ya que no cuentan con las mismas situaciones sociales y económicas; así que es necesaria la colaboración de los gobiernos.
“No podemos medir con la misma vara cada estado (…) cómo le vamos a hacer para hacer una casa en la Ciudad de México para alguien que gana 14,000 pesos (mensuales) y a alguien que puede pagar una renta a razón de 4,000 pesos en una zona conurbada, es muy difícil si no hay un apoyo”, recalcó.
Igualmente, el Presidente de Canadevi señaló que la zona y su nivel económico influyen en el interés por adquirir una vivienda, el costo de estas y el margen de producción que le generan a los desarrolladores. Sin embargo, debido a la certeza jurídica que pueden brindar los gobiernos locales, las constructoras pueden confiar en recibir su ganancia.
“Hay estados muy fuertes en su parte judicial que puede generar una una aplicación de garantías muy rápida y que generan entonces mucha certidumbre a bajarle el riesgo, bajar el riesgo ,eso debe de generar un beneficio para sus estados”, apuntó.
No obstante, y volviendo a la idea de que los estados no son iguales, Moreno señaló que “estados como Chiapas, Oaxaca, Guerrero, Campeche, son entidades que deberíamos de actuar de manera distinta porque necesitan más apoyo y más formas de trabajar. Porque no se les va a dar la misma medición que un estado de Nuevo León, de Guanajuato, de Baja California”.
Necesidad de avanzar
Acerca de la situación actual de los desarrolladores, Moreno señaló que es importante la diversificación; es decir, los desarrolladores deben extender sus áreas de proyectos para poder expandir su oferta y así atraer más compradores.
“El problema muy fuerte que yo encuentro es que los que estábamos construyendo vivienda económica dimos el brinco al siguiente escalón y encontramos un muy buen nicho, pero ya se nos empezó a acabar y ya estamos dando al siguiente escalón. Entonces, teníamos aquí 3,000 empresas construyendo en la base de la pirámide, ahora nos encontramos que hay 2,500 en los últimos escalones y todos peleándonos por los mismos clientes, habiendo abajo una oportunidad sin nadie trabajar en ella (…) el mix de vender casas baratas, medias y caras te permiten entonces hacer muy atractivo tu negocio; es decir uno te va a dar flujo, a lo mejor este mix es algo que debemos de buscar como empresa”, explicó.
De modo que, la industria de la vivienda debe continuar en la búsqueda de alternativas que contribuyan a su desarrollo.
“Necesitamos ser disruptivos, buscar alternativas de cambio y materiales, en menos utilización de mano de obra por robotización; buscar formas diferentes de construcción, porque esa es la línea que debemos de hacer entonces. Dentro de este plan, lo que estamos buscando es ver la manera de empezar a sesgar nuestra forma constructiva, la utilización de nuevos materiales, el uso de tecnologías para cambiar todo esto y, sobre todo, también quizá los mismos desarrollos arquitectónicos”, comentó.
No obstante, dicho cambio se debe adaptar a la evolución de la sociedad; pues las necesidades de los mexicanos de hace algunos años, no son las mismas necesidades actuales.
“Ha cambiado ya la familia nuclear de dos padres y dos hijos; esa ya no existe como tal o si existe es menor. A lo mejor existe también la posibilidad de dar espacios para las mascotas, muchas partes de la República ofrecen espacios para las mascotas. Ya no se necesitan recámaras, a lo mejor la gente no quiere tener como una especie de estudio y eso es día con día, va cambiando la tendencia”, finalizó Moreno.
Este texto se incluye en la edición Mayo-Junio 2023 de la Revista Vivienda
