Tras las diversas caídas en los precios de la vivienda, este año el sector va por buen camino
Las diversas crisis económicas y caídas en el precio de la vivienda, sirvieron de parteaguas para que la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) interviniera en el financiamiento de la vivienda en México, pues tras la pérdida de utilidades y la falta de pago de los vencimientos de emisiones por parte de las sociedades dedicadas a financiar vivienda, se generó un clima de desconfianza dentro del sector. Sin embargo, SHF garantizó 65 por ciento de las emisiones de seis entidades, con la intensión de mantener su flujo de financiamiento y evitar una crisis sistémica.
No obstante, la caída de los precios se manifestaban desde 2007, pues en dicho año se vendieron 512 mil 100 viviendas, con un precio promedio de 689 mil 400 pesos, mismo que en 2008 se desplomó hasta llegar a 577 mil 300 pesos, con un total de 501 mil 700 viviendas vendidas; la recuperación se dio a finales de 2011, pues aunque sólo se logró concretar la venta de 388 mil 712 casas, el precio promedio alcanzó los 596 mil 500 pesos, según datos publicados por la empresa inglesa de asesoramiento fiscal Ernst & Young en su Análisis de la Industria, Panorama general de la industria de la vivienda en México, de dicho año.
Altas y bajas
Durante 2012 diferentes factores, como los cambios en la composición del mercado inmobiliario, dirigidos hacia la vivienda usada de valor medio y residencial, causaron un alza en los precios, ya que según informó la SHF, el índice para casas solas se incrementó 3.51 por ciento, mientras que el correspondiente a casas condominio y departamentos lo hizo 3.39 por ciento.
Los cambios en la composición del mercado lo favorecieron de tal manera que se reportaba 57.6 por ciento de vivienda media vendida y 63.8 por ciento de la residencial era usada, contra 54.2 y 62.4 puntos porcentuales, respectivamente, que se tenía contabilizada dos años atrás.
En el primer trimestre de 2013 la vivienda subió de media 2.92 por ciento y en el D.F 5.35 por ciento, en comparación con el mismo periodo del año anterior, y correspondiente a un crecimiento real del Producto Interno Bruto (PIB) relativamente bajo.
Para 2014 la situación mejoraba, pues en cuanto a la distribución de los precios, el precio medio nacional en el primer trimestre se ubicó en 622 mil 562 pesos correspondientes a viviendas de tipo medio, y el índice de Vivienda Económico-Social registró un valor de 105.39, mientras que el mismo trimestre de 2013 fue de 100.71, lo que representa una variación porcentual a tasa anual de 4.65 puntos porcentuales, mientras que la media y residencial subió en 5.13.
Mínimo crecimiento
Sociedad Hipotecaria Federal presentó en mayo su informe correspondiente al primer trimestre de 2015, en el que se mostró una apreciación de 0.62 por ciento en el ámbito nacional con respecto al mismo periodo de 2014.
Asimismo, la vivienda usada registró una variación a tasa anual de 1.31 por ciento, mientras que en vivienda nueva aumentó en 0.18. Respecto al índice para las casas solas, este creció en 0.61 por ciento, mientras que el correspondiente a casas en condominio y departamentos, mostró un cambio porcentual de 0.62 durante el periodo previamente mencionado.
El Índice de Vivienda Económica – Social indicó una apreciación a tasa anual del 1.78 por ciento, mientras que el Índice para la vivienda media y residencial (consideradas en modo agregado), fue porcentualmente menor en 0.07.
En lo que va del año, el precio medio nacional se encuentra en 644 mil 290 pesos corrientes correspondientes a viviendas de tipo medio. Por su parte, el precio mediano se ubicó en los 426 mil pesos, lo cual significa que la mitad de las operaciones se realizaron por debajo de dicho precio, y la mitad por arriba.
La apreciación nominal que presentó el Índice SHF en el primer trimestre del año en curso, fue resultado de diversos factores tales como el aumento de transacciones de viviendas usadas, en particular en las principales zonas metropolitanas. De esta manera, el mercado de casas en condominio pasó del 17.7 por ciento, en el primer trimestre del 2014 a 20.2 en el mismo trimestre del 2015, y los departamentos nuevos pasaron del 11.0 a 19.7 puntos porcentuales en este mismo periodo, lo cual está generando un mayor impulso en el mercado de vivienda.
Variables
Las zonas metropolitanas más importantes del país presentaron crecimiento que, aunque resulta mínimo, es importante. En el Valle de México se mostró una apreciación anual de 1.51 por ciento, mientras que Guadalajara y Monterrey 0.71 y 0.70 puntos, respectivamente; Puebla-Tlaxcala de 0.25 por ciento, mientras que Toluca lo hizo en 2.14 puntos respecto al mismo trimestre del año anterior.
Sin embargo, según datos de la consultora inmobiliaria Tinsa, la vivienda vertical de tipo residencial con la que cuenta la ciudad de Monterrey, es más grande que la que se hace en Guadalajara o el Distrito Federal, pues los departamentos de este tipo miden en promedio 106 metros cuadrados, contra 94 de Guadalajara, es decir 11.3 por ciento más.
Mientras que en el Distrito Federal la vivienda es más compacta, pues tiene en promedio 72 metros cuadrados, 32 por ciento más pequeña que la del estado del norte. Pero aunque la Ciudad de México no es líder en cuestión de espacio, sí lo es en el precio, pues los departamentos de tipo residencial rondan los dos millones 139 mil 920 pesos, lo que se traduce en 29 mil 865 pesos por metro cuadrado.
En Monterrey, en este segmento, el precio por metro cuadrado es de 23 mil 755 pesos, mientras que el valor más bajo es el de Guadalajara, con 22 mil 868 pesos. Y aunque actualmente cerca del 80 por ciento de los desarrollos de vivienda vertical se encuentran en la capital del país, la tendencia es que aumente el número de desarrollos en las otras dos ciudades.
