El mercado usado ya no es el plan B: es el principal mecanismo de acceso a la ciudad
Por Marisol Becerra*
En 2019, la CDMX colocaba 3,808 viviendas nuevas de entre 1 y 2 millones de pesos a través de créditos hipotecarios. En 2025, esa cifra fue de 893. Una contracción del 76.5% en seis años que refleja una reconfiguración estructural: la ciudad que conocíamos en términos habitacionales ya es otra, y el mercado usado se ha convertido en su principal válvula de acceso.
Hoy, la vivienda económica nueva representa solo el 11.2% de la oferta. La razón es financiera y de suelo: hacer números en este rango en la CDMX es, hoy por hoy, una misión casi imposible para cualquier desarrollador.
¿Hacia dónde se desplazó la demanda?
Ante el vacío en la base de la pirámide, la demanda se ha movido hacia arriba. El rango de 2 a 4 millones de pesos se consolidó como el motor de la vivienda nueva: concentra el 56.6% del volumen y el 42.1% del valor total del mercado. Es el único segmento con crecimiento consistente —un +32.4% en transacciones desde 2019—, con un ticket promedio de $2.9 millones y un precio de $52,300 por metro cuadrado, que representa un incremento del 25.6% en seis años.
Pero hay un matiz relevante en estos números: el comprador está pagando más por menos espacio. La superficie promedio en este rango se redujo de 70 m² en 2019 a 57 m² en 2025. Este ajuste en superficie refleja un cambio en el perfil del comprador y en la configuración de los hogares que acceden a vivienda nueva. La tipología se está diversificando no necesariamente por preferencia, sino por las condiciones que impone el propio mercado. Ya no se trata solo de parejas jóvenes eligiendo departamentos compactos por estilo de vida; es también familias ajustando sus expectativas a lo que el mercado les permite.
La vivienda usada como eje del acceso habitacional
Mientras la vivienda nueva se encarece y se encoge, la vivienda usada se ha convertido en el verdadero mecanismo de acceso a la ciudad. En 2025, las reventas representan el 70% del mercado total. Los números explican por qué:
Comprar usado significa pagar 30% menos por metro cuadrado y obtener 57% más espacio. Para una familia que necesita tres recámaras y no puede pagar el sobreprecio de la obra nueva, la ecuación es clara. La vivienda usada ya no es el recurso de quien no alcanzó: es la opción más racional para quien necesita vivir en la ciudad.
¿Y el segmento premium?
En el rango de 6 a 10 millones de pesos, 2025 mostró una contracción del 20.1% en operaciones. El segmento ultra-premium —por encima de 10 millones— se mantiene como un nicho de apenas 229 unidades anuales vía créditos hipotecarios, aunque conviene matizar: una buena parte de estas transacciones se realiza con recursos propios, sin pasar por financiamiento institucional, lo que las hace menos visibles en las estadísticas convencionales.
La CDMX que viene: aceptar la realidad para transformarla
La Ciudad de México se está reconfigurando. El desarrollo de vivienda nueva se ha convertido en un juego de nicho para la clase media-alta, con tickets de $2.9 a $4.8 millones. Mientras tanto, la base de la pirámide se dirige al mercado usado o al arrendamiento.
Para 2026, tanto la política pública como la estrategia privada deben partir de esta realidad: si no es viable producir vivienda nueva de 1.5 millones de pesos en la ciudad, el enfoque tiene que estar en financiar y profesionalizar la adquisición y remodelación del parque habitacional existente, y en formalizar un mercado de arrendamiento que hoy absorbe buena parte de la demanda que la vivienda nueva ya no atiende.
*Marisol Becerra
Directora de Estrategia de Datos y Consultoría en MONOPOLIO
