Por Luis Molina*
Seguramente el subtítulo hará que muchas cejas se levanten y me tachen de que este señor quiere hacer las cosas a su modo y por la libre. Nada más falso que eso
Sin embargo en los procesos operativos se puede pecar por defecto o por exceso y en ambos casos hay repercusiones negativas. En nuestros procesos constructivos los desarrolladores nos topamos con todo tipo de supervisiones y con una gama de criterios e intenciones entre las personas que realizan estas tareas.
Así tenemos a los primeros revisores que son las diferentes instancias para del proceso de permisos y licencias, los supervisores de las instancias financieras, los supervisores del Infonavit, los directores y corresponsables de obra, las visitas de protección civil, Invea, alcaldías, protección civil etc. etc.
Unos dirán, pues a más supervisión mayor seguridad de que la obra está bien y parecería una lógica razonable, sin embargo la falta de criterios coordinados, la falta de revisiones programadas, la falta de solicitudes anticipadas de información, la exposición a clausuras por criterios unilaterales, etc resultan en acciones que ponen en riego la inversión en el sector….veamos
Supervisión en la entrega de documentación de permisos y licencias.
En toda manifestación de obra los planos van firmados por los profesionistas que desarrollan los proyectos, los directores y corresponsables de obra y hay una revisión inicial de que la documentación, bastante extensa, va completa.
La norma dice que al tratarse de una “manifestación” deberíamos llegar a la ventanilla entregar nuestros papeles y una vez sellado de recibido podríamos iniciar la obra. Nada más lejos de la realidad.
La ventanilla la abren al desarrollador, previa autorización del que manda en la institución, alcaldía, Seduvi etc y esta puede permanecer “cerrada” por meses para el desarrollador aunque siga funcionando para otros trámites.
Supervisión de responsables de obra DRO, Corresponsable de Estructuras y corresponsables de instalaciones.
Desde el inicio son los responsables de visitar la obra con regularidad y verificar que el proyecto cumple con las normas establecidas en el mismo proyecto y aprobar o reprobar los cambios qué naturalmente surgen en el proceso de una construcción.
En mi opinión y adelanto conclusiones, deberíamos reforzar la fuerza y actuación de este perfil de profesionistas. Deben ser los “Notarios técnicos” del sector.
Algunos me dirán, pero a ellos los contratas y actúan a modo, lo mismo sucede con los notarios y en mi experiencia (con excepciones como en todos los sectores) son razonablemente confiables de que las operaciones de vivienda son bastante seguras, en mis años de director hipotecario me he topado con muchas problemáticas en el proceso de registro de operaciones de compraventas pero en su gran gran mayoría llegan a buen término.
El proceso constructivo tiene variantes, los planos de obra son “planes de construcción” y todo proyecto tiene ajustes y es ahí donde el conocimiento y profesionalismo de los responsables de la supervisión de las construcciones juegan un papel muy importante.
Cuando el tiempo del desarrollo, desde su Concepción hasta su desarrollo, puede llegar a cuatro y hasta cinco años y en el camino tienes una pandemia que cambia los hábitos y requerimientos de una vivienda (oficina en casa, balcones para estar al aire libre, etc) te topas con una recesión y una inflación en los materiales de construcción y una contracción de la demanda, se vuelve imperativo ajustar el proyecto a las condiciones del mercado
La orientación de los Arquitectos y de los equipos de venta, respecto a ajustes del proyecto, aunado a la constante revisión con los directores responsables de obra, es básico para mantener el proyecto dentro de la normas vigentes y dentro de Mercado.
Supervisión Infonavit
Una supervisión muy cercana y a profundidad en todos los detalles del proceso de obra, sin embargo hay varios temas a considerar.
Como mencionamos en el párrafo anterior la obra es un proceso vivo y en condiciones cambiantes, convivir con estos cambios con la supervisión Infonavit es todo un tema.
El asunto de fondo es que quien firma como responsable de lo que le sucede a la obra son los mencionados anteriormente DROs ellos firman, de conformidad, que la obra cumple con las especificaciones del proyecto y las normas que regulan los procesos constructivos.
Me he topado con opiniones del supervisor de Infonavit donde pretenden “corregirle la plana” al responsable de estructuras, que si la varilla se movió, que si el muro está desplomado, y cuando comentemos con el responsable, la respuesta es “Dile a ese “wey”que el que firma soy yo y yo tendré el criterio para saber si el ajuste es relevante o no”
En mi experiencia todos los cambios, relevantes o no, en el proceso Infonavit, requieren modificaciones de planos, de firmas de los responsables, reingreso a las instancias generadoras de permisos etc. Etc.
Un supervisor de Infonavit me comentaba “inge” en los proyectos incorporados al Infonavit hacer cambios es tortuoso, todo lo tenemos que documentar” y yo le decía, después de la pandemia, de inflación de costos, de baja de ventas, la mayoría de los desarrollos requieren ajustarse a las condiciones del mercado.
Supervisiones financieras
En general supervisan avances de obra y están al pendiente de que la obra no sufra contratiempos de clausura, problemas con vecinos, que las ventas fluyen etc. En general el tema a resolver es el avance de obra.
Supervisión de dependencias oficiales
Son revisiones que, en la mayoría delos casos, no tienen solamente la intención de verificar cómo va la obra, en general van porque hay una línea política o electoral “Cartel.Inmobiliario”porque está cerca una campaña, o por un grupo de vecinos o porque será Navidad
PROPUESTA
Que hacer para simplificar el proceso, y no poner en riesgo la continuidad de la obra y los empleos que ahí se generan, disminuir costos, eliminar incentivos de corrupción, etc?
Una premisa central es que debe haber una supervisión profesional y suficiente de la obra que le dé certeza , lo mismo a la autoridad de que se cumple con el reglamento, como para el cliente comprador que se traduzca en una seguridad de la buena calidad de la construcción.
Mi propuesta por lo pronto, para la CDMX, es fortalecer los perfiles del los que firman la manifestación de obra y que son los responsables legales y formales de que el proyecto cumple con todas las normas establecidas. Ampliando sus actividades para interactuar con las diversas dependencias del sector.
El DRO y corresponsables deben ser los “Notarios Técnicos” del sector y con quien las autoridades deben interactuar, antes de presentarse en obra con la amenaza de clausura, con una amenaza de negar un DTU. Es responsabilidad de los DRO’s velar por el cumplimiento de normas y la seguridad de los inmuebles.
En el caso Infonavit, en mi opinión, la supervisión no aporta mucho más al tema de seguridad y cumplimiento de normas y si en cambio es operativamente más burocrático. En un desarrollo con varias etapas hemos destinado un par de torres para clientes Infonavit y el resto para Mercado general y no hay diferencia en el producto entregado, pero si mucha talacha y su actuar no se ha traducido en una cartera más sana que el resto del sector financiero.
Mucha de la supervisión nace de conceptos de protección al comprador, principalmente al sector de bajos ingresos, para “asegurar” que el producto es confiable. (Más un tema demagógico que real). Y creo que se minusvalora la capacidad de los compradores de elegir sus inmuebles. Serán pobres pero no tontos.
Si queremos que la producción de vivienda funcione con total eficiencia debemos simplificar y despolitizar en lo posible al sector, presto para solucionar las necesidades de todos los ciudadanos de todos los sectores y de todas las ideologías. Todos necesitamos un techo para vivir o trabajar.
La vivienda requiere de supervisiones que den certeza de que el inmueble ha sido construido cumpliendo la normatividad existente. Unificar y centralizar el proceso, unificar criterios…reduce costos, disminuye la corrupción, da más certeza a la inversión, garantiza la continuidad en el empleo y hace más eficiente el proceso constructivo.
PD. Una propuesta adicional para la capacitación delos supervisores, deben contar con un examen de perfil psicológico además del técnico. Me a tocado con no poca frecuencia que algunos encuentran en el poder que les da la firma, la salida a complejos y resentimientos que el empoderamiento les da para un “no te firmo el aviso de terminación”, “no libero el DTU”, o un “te clausuró”.
