Por: Gabriel España*
El año 2026 se perfila como un punto de inflexión para el sector inmobiliario en México. Más que un ciclo de expansión generalizada, será un periodo que exigirá decisiones estratégicas mejor calibradas y una comprensión integral de los riesgos y oportunidades del entorno. La combinación de volatilidad global, cambios en la política pública y un capital cada vez más selectivo está redefiniendo las condiciones bajo las cuales se estructuran, ejecutan y financian los proyectos inmobiliarios, con implicaciones relevantes para el desarrollo económico y urbano del país.
A nivel internacional, los mercados financieros seguirán operando en un contexto de elevada sensibilidad a factores geopolíticos, fiscales y monetarios. Si bien existe la expectativa de una estabilización —e incluso una reducción gradual— de las tasas de interés en las economías desarrolladas, el capital institucional ha elevado de manera significativa sus estándares de evaluación. Hoy privilegia estructuras financieras robustas, promotores con experiencia comprobada y una gestión integral de riesgos que abarca no solo lo financiero, sino también lo operativo, regulatorio, ambiental y social. El financiamiento continúa disponible, pero es cada vez menos tolerante a esquemas débiles o poco preparados.
En este contexto, Estados Unidos seguirá siendo un factor determinante para la región. La política comercial y fiscal de la actual administración norteamericana mantiene un alto grado de imprevisibilidad, y la apertura del proceso de revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) introduce un componente adicional de incertidumbre. Mientras México y Canadá buscan una revisión técnica del acuerdo, existe el riesgo de que Estados Unidos intente convertir este proceso en una renegociación más amplia. Esta diferencia de enfoques puede incrementar la volatilidad financiera y cambiaria, retrasar decisiones de inversión y elevar el costo de coberturas, con efectos indirectos pero relevantes sobre sectores intensivos en capital como el inmobiliario, particularmente en los segmentos industrial y logístico.
A ello se suma el debate en Estados Unidos sobre la trayectoria futura de las tasas de interés y el perfil de quien tomará el liderazgo de la Reserva Federal. Un escenario de menores rendimientos en los bonos del Tesoro podría reducir el piso del costo de fondeo internacional e incluso presionar a la baja al dólar. Sin embargo, para economías emergentes como México, el impacto positivo de tasas base más bajas dependerá en gran medida de la evolución del diferencial de riesgo país. Si persiste la percepción actual de incertidumbre institucional, la reducción en tasas internacionales no necesariamente se traducirá en un abaratamiento efectivo del capital, sino en estructuras más conservadoras, mayores requerimientos de capital propio y retornos ajustados por riesgo más exigentes, con impactos directos en la viabilidad financiera, los plazos de ejecución y la profundidad de los mercados de deuda y capital.
En el ámbito local, el mercado inmobiliario mexicano ha mostrado una resiliencia significativa. Los precios de la vivienda continúan creciendo por encima de la inflación, incluso en un entorno de bajo crecimiento económico, y existen regiones con una demanda estructural sólida asociada a dinámicas productivas y demográficas. No obstante, el mercado es cada vez más heterogéneo y concentrado, tanto por zonas geográficas como por actores financieros. Las señales de desaceleración observadas responden menos a una falta de demanda y más a fricciones institucionales persistentes —permisología, certidumbre jurídica y tiempos de ejecución— que afectan la materialización de proyectos.
La incertidumbre jurídica y los ajustes en la política pública han elevado las primas de riesgo, retrasado proyectos greenfield y limitado el desarrollo pleno del potencial inmobiliario. El desafío central no es la escasez de oportunidades, sino el costo —en tiempo, capital y certidumbre— de transformarlas en proyectos financieramente viables, escalables y replicables, capaces de contribuir de manera sostenida al desarrollo urbano y económico.
En este entorno, la sustentabilidad ha dejado de ser un elemento accesorio para convertirse en una condición habilitante del desarrollo inmobiliario. En 2026, quedar al margen de los criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) no solo implica una desventaja comercial frente a usuarios finales, sino una limitante real en el acceso a financiamiento. Bancos, fondos institucionales e inversionistas de largo plazo asignan capital con criterios explícitos que incluyen eficiencia operativa, uso responsable de recursos, gobernanza del desarrollador y trazabilidad financiera. En este contexto, certificaciones como EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), impulsada por el Banco Mundial, se han consolidado como herramientas prácticas para demostrar ahorros medibles en energía, agua y materiales, mejorar el desempeño operativo de los activos y fortalecer su perfil riesgo–retorno.
Desde la perspectiva de los inversionistas, hay una realidad fundamental que con frecuencia se subestima: el capital no financia proyectos en abstracto, sino equipos capaces de ejecutarlos de manera consistente. En entornos de mayor volatilidad, el principal mitigante de riesgo no es el activo por sí mismo, sino la calidad del desarrollador. Por ello, el análisis se concentra cada vez más en el track record a través de distintos ciclos económicos, la capacidad técnica y financiera, la disciplina de ejecución, la estructura de gobierno corporativo y la aptitud para construir plataformas de proyectos de escala institucional que puedan replicarse y sostenerse en el tiempo.
Un mismo proyecto puede ser plenamente financiable en manos de un desarrollador con experiencia comprobada y, al mismo tiempo, no serlo cuando esa solidez no existe. En mercados complejos, la capacidad de ejecución pesa más que el proyecto individual.
Las oportunidades en el mercado inmobiliario mexicano hacia 2026 son reales, pero no homogéneas. El desarrollo industrial asociado al nearshoring, continúa siendo un motor relevante, arrastrando consigo la demanda logística. Esta dinámica productiva genera, a su vez, una demanda inmobiliaria secundaria en vivienda en venta y renta en regiones receptoras de inversión, así como procesos de reconversión urbana cada vez más sofisticados. No obstante, estas oportunidades tenderán a concentrarse en actores capaces de estructurar proyectos de escala, integrar criterios de sustentabilidad y acceder a esquemas de financiamiento bien diseñados que permitan movilizar capital privado de forma eficiente.
De cara al ciclo 2026–2030, el futuro del Real Estate en México no dependerá de apuestas aisladas, sino de la capacidad de articular desarrolladores sólidos, marcos institucionales adecuados y estructuras financieras que actúen como catalizadores de inversión. El próximo periodo no castigará la ambición, sino la falta de preparación para ejecutar con rigor, visión de largo plazo y alineación con objetivos de desarrollo sostenible. Bienvenidos a 2026, ¿y tú ya estas listo?
*Gabriel España
Es Managing Director de Iskali Capital Group (ICG), banca de inversión con base en Washington, DC. Asesora a desarrolladores y empresas en la estructuración y obtención de financiamiento —deuda y capital— para proyectos de escala institucional, particularmente en Real Estate e infraestructura, así como en otros sectores estratégicos en México y mercados emergentes, conectándolos con fuentes de capital global.
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