Por Miguel Hernández*
La vivienda no es cara por culpa del mercado. Es cara por culpa de todo lo que el Estado le hace al mercado.
Zonificación, códigos urbanísticos, permisos de construcción, regulaciones ambientales que encarecen el metro cuadrado, impuestos a la propiedad que castigan al que invierte, controles de alquiler que destruyen el incentivo a construir.
Después se preguntan por qué no hay oferta suficiente. La pregunta debería ser cómo podría haberla.
El precio de un bien baja cuando la oferta crece más rápido que la demanda.
Para que eso ocurra con la vivienda se necesita lo mismo que con cualquier otro bien: capital abundante, libertad para invertirlo y un sistema de precios que funcione sin distorsiones.
Ahorro genuino canalizado hacia construcción, competencia real entre desarrolladores, y precios de alquiler libres que indiquen dónde hace falta construir y dónde sobra.
Nada de esto es compatible con la intervención estatal.
Lo que los gobiernos ofrecen como solución (subsidios a la demanda, créditos blandos, vivienda social) agrava el problema.
Los subsidios inyectan poder de compra artificial sin aumentar un solo ladrillo, empujando los precios hacia arriba.
El crédito barato financiado con expansión monetaria genera burbujas inmobiliarias que después estallan y dejan a miles en la calle.
Y la vivienda pública es un pozo fiscal que produce unidades de calidad inferior, en cantidad insuficiente, asignadas por criterio político.
Cada ciudad con crisis habitacional crónica tiene en común una cosa: regulación densa y creciente.
No es coincidencia. Houston, con regulación mínima comparada con San Francisco o Nueva York, mantiene precios de vivienda radicalmente más bajos pese a absorber inmigración masiva.
Tokio reformó su zonificación a nivel nacional y logró estabilizar precios en una de las ciudades más densas del planeta. La evidencia es clara.
La vivienda se vuelve accesible cuando se permite construir, se deja de castigar al ahorro con inflación y se libera al mercado inmobiliario del aparato regulatorio que lo asfixia.
No hay atajo estatal. Nunca lo hubo. Ni lo habrá.
*Miguel Hernández
