Por Jorge Paredes*
En los mercados inmobiliarios, los cambios verdaderamente estructurales rara vez ocurren de forma abrupta. No se anuncian con decretos ni se materializan en titulares espectaculares. Se filtran, más bien, de manera silenciosa en el precio del suelo, en la velocidad de absorción, en la composición de la demanda y, principalmente, en el comportamiento del capital. En ese sentido, el concepto del “golpe invisible”, planteado por Peter Schweizer desde la geopolítica, resulta útil no como predicción ideológica, sino como imagen útil para leer los ajustes silenciosos del capital y el mercado inmobiliario mexicano rumbo a 2026.
Más allá del concepto teórico, su premisa central es clara: los grandes reacomodos de poder no siempre vienen acompañados de eventos disruptivos visibles. La demografía, la migración y la reconfiguración económica producen desplazamientos graduales que, cuando se hacen evidentes, ya forman parte de la dinámica del mercado. En México, estos factores llevan al menos un par de años modificando silenciosamente qué se construye, dónde se invierte y qué activos concentran hoy el apetito del capital.
México como activo estratégico dentro del TMEC
Desde una óptica estrictamente financiera, México ha dejado de ser solo un mercado emergente atractivo por costos. Hoy funciona como un activo territorial estratégico en la integración regional de América del Norte, dentro de la nueva versión de la doctrina Monroe (denominada por algunos analistas como Donroe, al ser impulsada por el actual mandatario de Estados Unidos, Donald Trump). El nearshoring, la fragmentación de las cadenas globales de suministro y la migración laboral han colocado a nuestro país en una posición de intermediación estructural y resiliencia logística: absorber tensiones externas y traducirlas en demanda inmobiliaria concreta.
Eso no transforma la fragilidad en estabilidad; al contrario, introduce una mezcla de oportunidad y responsabilidad: el país absorbe tensiones externas —demográficas, regulatorias y comerciales— y las traduce en demanda física: naves, bodegas, vivienda de renta y espacios de servicios que atienden a poblaciones móviles.El resultado es un cambio silencioso en la demanda inmobiliaria, especialmente en los segmentos industrial, logístico y de renta residencial.
Industrial y logístico: el ancla del 2026
Si hay un segmento que concentra claridad financiera rumbo a 2026 es el industrial-logístico. No se trata de una narrativa optimista, sino de fundamentos observables. Aun con episodios de cautela derivados de tensiones comerciales y ajustes en torno a las decisiones de inversión, el sector mantiene un perfil defensivo con una relación riesgo-rentabilidad superior al promedio inmobiliario..
Tres factores lo explican. Primero, la relocalización manufacturera y logística sigue generando demanda estructural, especialmente en corredores consolidados y zonas con conectividad eficiente. Incluso los incrementos temporales de vacancia industrial que alcanzaron según las principales firmas de análisis inmobiliario, incrementos alrededor del 4% durante el primer semestre del año pasado; responden más a ajustes tácticos por imposiciones arancelarias que a un debilitamiento de la demanda de fondo.
Segundo, la escasez de inventario clase A en ubicaciones estratégicas ha impulsado el valor del suelo y las rentas, reforzando la selectividad del mercado. La ubicación dejó de ser un atributo deseable para convertirse en un factor crítico de competitividad.
Tercero, los ingresos dolarizados o indexados continúan siendo un imán para el capital institucional, particularmente en un entorno global de volatilidad. Desde la lógica del “golpe invisible”, el capital no espera confirmaciones políticas o reacciona a un evento político puntual, sino que se anticipa a una nueva normalidad productiva: compra suelo y capacidad logística donde detecta velocidad operativa, eficiencia en la cadena y potencial de revalorización.
En suma: el suelo industrial bien ubicado ya es, desde la óptica financiera, un activo estratégico. No se trata de entusiasmo; es asignación racional de capital.
Vivienda: presión en renta y selectividad en capital
El mercado de vivienda presenta un panorama más heterogéneo. La migración, tanto interna como internacional, y la movilidad laboral asociada al nearshoring siguen presionando la demanda de renta en zonas metropolitanas, ciudades fronterizas y polos industriales.
Desde una óptica financiera, destacan tres tendencias:
- El crecimiento sostenido del multifamily y la renta institucional, impulsados por una población con menor arraigo, mayor movilidad y preferencia por flexibilidad.
- La creciente selectividad de los desarrolladores, que priorizan segmentos medios y residenciales consolidados donde el riesgo financiero es menor y la colocación más predecible.
- Y quizá la más relevante desde una óptica urbana, el rezago histórico en vivienda económica. No por falta de demanda, sino por la ausencia de condiciones financieras viables para su producción a escala. De ahí la creciente intervención del Estado para detonar como objetivo gubernamental, 1.8 millones viviendas nuevas y mejoramientos durante este sexenio, intentando cerrar una brecha que el mercado, por sí solo, no ha podido resolver.
Oficinas: calidad sobre volumen
En oficinas, el ajuste postpandemia ya ocurrió. Lo que vemos en 2026 es un mercado más racional, menos especulativo y claramente segmentado. Los edificios AAA, bien ubicados, con especificaciones técnicas actualizadas y usuarios corporativos sólidos, conservan valor y liquidez.
En contraste, los activos obsoletos enfrentan descuentos estructurales o procesos de reconversión. Desde el punto de vista financiero, el mercado dejó atrás la lógica del volumen y se concentra en flujos, eficiencia operativa y flexibilidad de uso. No es un mercado de expansión, sino en proceso de depuración.
Riesgos financieros reales
Los riesgos hacia 2026 existen, pero no son de naturaleza sistémica. Entre los más relevantes destacan la presión sobre la infraestructura urbana en ciudades receptoras de inversión y migración, el incremento en los costos de construcción y la escasez de suelo con servicios, así como una mayor regulación en preventas de proyectos de gran escala para proteger al comprador.
Estos factores no anticipan un colapso del mercado, pero sí obligan a una lectura más fina. El entorno castiga proyectos mal estructurados y premia desarrollos alineados con la demanda real, bien ubicados y financieramente disciplinados.
Conclusión: el capital se mueve donde hay rentabilidad
Desde una perspectiva financiera, el sector inmobiliario mexicano no enfrenta en 2026 un “golpe” político visible como respuesta a las políticas del régimen de Trump, sino una reconfiguración silenciosa del valor. El capital ya está descontando escenarios de migración persistente, integración regional profunda así como una mayor selectividad en inversión y ubicación.
El verdadero riesgo no es la geopolítica ni la migración, sino ignorar cómo estas variables transforman la demanda. En inmobiliario, quien no lee flujos termina persiguiendo narrativas. Y esos flujos, invisibles todavía para muchos, ya están redibujando el mapa inmobiliario de México.
*Jorge Paredes
CEO de Realty Experts
