En Berlín alzaron la voz y dijeron sí a la posibilidad de expropiar cerca de 250,000 viviendas propiedad de grandes fondos inmobiliarios
Por Horacio Urbano*
Las décadas recientes han sido marcadas por un acelerado proceso de urbanización que ha sido causa del encarecimiento del suelo y la vivienda, provocando que una parte muy importante de la población no pueda pagar los altos costos de comprar o rentar una vivienda en lo que alguna vez fueron sus barrios y ciudades.
Esta terrible realidad que recorre todo el mundo se ha agudizado en buena parte de Europa, provocando que millones de personas tengan que destinar hasta 90% de su ingreso mensual al pago de una renta.
Tal es el caso de Alemania, que con todo y su acelerado desarrollo económico, cultural, urbano y humano, no ha sido ajena a esto, aunque hay que señalar que aún con sus paralelismos, los retos de la vivienda son diferentes en cada país, e incluso, en cada ciudad.
Berlín frente al reto de vivienda
Pero hace apenas unos día el reto habitacional tomó nueva dimensión a partir de lo que sucedió en Berlín el domingo 26 de septiembre, cuando una iniciativa ciudadana provocó que en el marco de un proceso electoral nacional, se realizara también un referéndum para preguntar a los berlineses si estaban a favor o en contra de expropiar aproximadamente 250,000 viviendas deshabitadas que forman parte de enormes portafolios propiedad de grandes fondos inmobiliarios.
Hay que mencionar como antecedente el hecho de que una parte de esas viviendas alguna vez fue propiedad pública destinada a renta social, hasta que que en algún momento de los años recientes, el gobierno tomó la polémica decisión de permitir su privatización.
También hay que decir que a diferencia de lo qué pasa en gran parte del mundo, México incluido, en Alemania operan grandes propietarios de portafolios de vivienda, cuya fuente de rentabilidad está en la renta y plusvalía de los mismos.
Y si, hay que recordar que en México el mercado de la vivienda en renta está sumamente pulverizado y es terreno de pequeños propietarios.
¿Será la expropiación un camino?
El resultado del referéndum realizado en Berlín no es vinculante, por lo que no provocará nada en forma directa, aunque es evidente que marca un hito en la medida en que visibiliza con extrema potencia una de las más complejas vertientes del reto habitacional.
El hecho de que Berlín dijera sí a la posibilidad de expropiar viviendas deshabitadas que formen parte de portafolios que agrupen más de 3,000 viviendas obligará al mundo, en general; a Europa, con mayor énfasis, y a Alemania, ya muy en lo particular, a revisar el significado del concepto del Derecho Humano a la Vivienda, para que ello conduzca a procesos de análisis que permitan revertir tendencias y crear condiciones que permitan atender con eficiencia y oportunidad la demanda de viviendas de todos los segmentos de población.
Y ojo, que al hablar de un término tan satanizado como la expropiación se llega a un punto apenas tan extremo como el problema habitacional que se pretende enfrentar.
No, difícilmente la expropiación será una opción para Berlín… Y mucho menos habría que esperar algo siquiera parecido para Mexico.
Visibilizando un problema global
Lo que sí que habría que esperar es ajustes importantes a la Política de Vivienda que permitan multiplicar su cobertura, revisando el papel del estado como conductor, regulador y promotor, para, además de fortalecer eso, analizar mecanismos cada vez más contundentes relacionados con la atención al rezago habitacional en los grupos poblacionales de menores ingresos.
Quizá no sea tan malo reconsiderar el concepto del subsidio, lo mismo para comprar, que para rentar…Y quizá no sea tan malo que los gobiernos se mojen más en los riesgos y la operación relacionados con la consolidación de modelos urbanos y de vivienda social.
Cabría esperar gobiernos que consideren crear bolsas de suelo y asociarse con la iniciativa privada para generar esquemas que permitan llevar opciones de vivienda en renta a los segmentos de menores ingresos, usando para ello ese suelo público y desarrollando incluso viviendas que queden como propiedad pública y se destinen a un mercado de rentas protegidas.
España le entra al tema
Y con las aguas todavía muy revueltas por el resultado del referéndum de Berlín, apenas unos días después, el 5 de octubre, se da en España un capítulo más de esta revuelta inquilinaria, cuando el gobierno presentó una nueva de Ley de Vivienda, muy en línea con el objetivo de proteger los derechos de los inquilinos, regulando el mercado de rentas en zonas específicas sujetas a mayores presiones en sus precios.
Esta nueva Ley busca controlar alquileres de grandes propietarios, que para el caso español son quienes poseen más de 10 viviendas, dando facultad a que sean los gobiernos locales los que decidan la aplicación de la nueva regulación.
Premios y castigos
La Ley contempla acciones en seis vertientes encaminadas a regular el mercado:
1 Inclusión de vivienda para alquiler en nuevos desarrollos habitacionales (30% de cada proyecto y parte de ellas para segmento social),
2 Incentivos fiscales para pequeños propietarios que mantengan o bajen sus rentas,
3 Mayor carga fiscal a viviendas deshabitadas,
4 Control en rentas de grandes propietarios,
5 Subsidio (Hasta por 250 euros mensuales por dos años) para jóvenes con bajos ingresos que requieran rentar vivienda cuyo alquiler mensual no sea mayor a 600 euros, y
6 Más subsidios (que podrían llegar hasta 40% de la renta de una vivienda); en este caso para familias de bajos ingresos.
Berlín dice sí… España también
Ojalá que autoridades y órganos legislativos, de México y el mundo, no se vayan con la finta y entiendan que el mensaje no es expropiar, sino volver a revisar el problema, que en este caso es el rezago habitacional, y particularmente en la población de bajos ingresos, para generar entornos e implementar acciones que permitan atenderlo en forma eficiente y oportuna, estableciendo alianzas para ello con la iniciativa privada.
Y ojo… Es bueno entender que proponer algo como lo que están haciendo en España implica meterle lana… Porque solo el subsidio que busca apoyar a unos 50,000 jóvenes, podría costar 200 millones de euros anuales.
El hecho es que Berlín dice sí a expropiar viviendas deshabitadas y regular el mercado de la vivienda en renta…Y ese sí que será un grito que habrá de oírse en todo el mundo.
*Horacio Urbano
Presidente de Centro Urbano
