Por Leonardo González Tejeda*
La Crisis de Asequibilidad Redefine el Mercado Inmobiliario Nacional
El mercado inmobiliario mexicano atraviesa un momento sin precedentes. Por primera vez en la historia moderna del país, ninguna entidad federativa registra un precio promedio de vivienda por debajo del umbral psicológico de un millón de pesos. Este hito marca una transformación estructural que refleja la profunda crisis de asequibilidad habitacional que enfrenta México.
El primer trimestre de 2025 representó el punto de inflexión definitivo cuando Durango, último bastión de la vivienda accesible, registró un incremento que llevó su precio promedio de $990,994 pesos al cierre de 2024 a $1,065,371 pesos en el período enero-marzo de 2025. Esta evolución consolida una tendencia alcista sostenida que ha caracterizado al sector durante los últimos años.
Dinámica Nacional: Precios al Alza Generalizada
Los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal revelan una aceleración preocupante en el encarecimiento habitacional. El precio promedio nacional alcanzó $1,859,043 pesos en el primer trimestre de 2025, representando un crecimiento anual de 8.2%. Esta cifra contrasta significativamente con los $1,702,514 pesos registrados en el mismo período de 2024, evidenciando una escalada que supera ampliamente los niveles de inflación general.
La distribución actual de precios por entidad federativa muestra una concentración preocupante en segmentos medio-altos, limitando severamente las opciones para compradores de menores ingresos.
Tabla 1: Ranking de Estados por Precio Promedio de Vivienda (Q1 2025)
| Posición | Estado | Precio Promedio (pesos) | Variación Anual |
| 1 (más económico) | Durango | $1,065,371 | +7.5% |
| 2 | Tamaulipas | $1,068,190 | +8.5% |
| 3 | Tlaxcala | $1,181,536 | +3.9% |
| 4 | Zacatecas | $1,186,806 | +5.6% |
| 5 | Veracruz | $1,323,751 | +8.1% |
| – | Promedio Nacional | $1,859,043 | +8.2% |
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Índice de Precios de la Vivienda Q1 2025
Segmentación del Mercado: Polarización Creciente
El análisis por segmentos revela una polarización marcada en la oferta habitacional. La vivienda económica-social, tradicionalmente dirigida a familias de menores ingresos, experimenta presiones de precio superiores a los segmentos residenciales, con incrementos de 10.5% frente a 9.2% en el segmento media-residencial durante 2024.
Tabla 2: Comportamiento por Tipo de Vivienda (2024)
| Segmento | Variación Anual | Participación de Mercado |
| Vivienda Nueva | +10.3% | 37.7% |
| Vivienda Usada | +9.1% | 62.3% |
| Casas Solas | +10.0% | – |
| Condominios/Departamentos | +9.3% | – |
| Económica-Social | +10.5% | – |
| Media-Residencial | +9.2% | – |
Fuente: SHF, Índice de Precios de la Vivienda 2024
Factores Estructurales de la Crisis
La escalada de precios responde a múltiples factores convergentes que han reconfigurado la oferta y demanda habitacional. La escasez de suelo urbanizable, el encarecimiento de materiales de construcción, las restricciones normativas y el crecimiento de las manchas urbanas han contraído la oferta disponible.
Paralelamente, el fenómeno del nearshoring ha incrementado la demanda en mercados fronterizos, presionando al alza los precios en ciudades como Tijuana, Mexicali y Juárez. Las zonas metropolitanas más dinámicas registran incrementos diferenciados: Tijuana (+12.8%), Monterrey (+11.8%) y Querétaro (+11.6%) lideran los aumentos.
Tabla 3: Ranking Zonas Metropolitanas por Incremento de Precios (Q1 2024)
| Zona Metropolitana | Variación Anual | Factor Impulsor Principal |
| Tijuana | +12.8% | Nearshoring |
| Monterrey | +11.8% | Desarrollo industrial |
| Querétaro | +11.6% | Expansión manufacturera |
| León | +10.3% | Crecimiento económico |
| Puebla-Tlaxcala | +10.2% | Proximidad CDMX |
| Guadalajara | +9.2% | Desarrollo tecnológico |
| Toluca | +7.9% | Conurbación metropolitana |
| Valle de México | +6.8% | Saturación del mercado |
Fuente: SHF, Índice de Precios por Zona Metropolitana 2024
Perspectivas en un Entorno de Tasas Decrecientes
El entorno macroeconómico presenta un escenario complejo para el mercado habitacional. Aunque la tendencia hacia la baja en tasas de interés podría estimular la demanda crediticia, esta dinámica amenaza con intensificar las presiones alcistas sobre los precios, especialmente en un contexto de oferta restringida.
La tasa hipotecaria promedio de 11.5% registrada en el primer trimestre de 2024, junto con la expectativa de un ciclo de recortes graduales, sugiere que el acceso al financiamiento mejorará marginalmente. Sin embargo, esta mejora en condiciones crediticias podría traducirse en mayor competencia por la limitada oferta disponible, perpetuando la espiral alcista.
Implicaciones para el Desarrollo Urbano
La ruptura del umbral de un millón de pesos representa más que un hito estadístico; constituye una señal de alarma sobre la sostenibilidad del desarrollo urbano nacional. La exclusión progresiva de segmentos más bajos del mercado formal de vivienda presiona hacia soluciones habitacionales informales, con implicaciones negativas para la planeación urbana y la calidad de vida.
La reconfiguración del mercado hacia modelos alternativos como co-living, vivienda en renta y desarrollos compartidos emerge como respuesta adaptativa, aunque insuficiente para resolver la problemática estructural de asequibilidad.
La evidencia sugiere que México requiere una revisión integral de sus políticas habitacionales, incorporando mecanismos innovadores de financiamiento, flexibilización normativa responsable y estrategias de densificación urbana que permitan ampliar la oferta sin comprometer la calidad del entorno construido.
Nota Metodológica
Los datos presentados provienen del Índice SHF de Precios de la Vivienda, elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal con base en avalúos de créditos hipotecarios. El índice utiliza una metodología hedónica que considera características específicas de las viviendas para determinar variaciones de precio comparables. Los precios promedio se calculan considerando operaciones de crédito hipotecario registradas durante cada período. Las variaciones porcentuales corresponden a comparaciones interanuales del mismo trimestre.
La muestra incluye viviendas nuevas y usadas en 32 entidades federativas y principales zonas metropolitanas del país. Los datos de 2025 corresponden al primer trimestre, mientras que las comparaciones históricas abarcan el período 2023-2024.
*Leonardo González Tejeda, doctor en Economía por la Universidad Autónoma de Barcelona y actual country lead de Algorym.app en México.
