El mercado inmobiliario de Tulum entró en una etapa de ajuste donde la planeación y la certidumbre ganan peso frente al crecimiento acelerado
Tulum, uno de los destinos turísticos e inmobiliarios más dinámicos de México durante la última década, atraviesa hoy un proceso de transición, pues, luego de años de crecimiento acelerado, el mercado comienza a mostrar señales de ajuste derivadas de una mayor oferta de vivienda, cambios en la demanda turística y una creciente exigencia de planeación urbana.
Lejos de tratarse de una crisis, especialistas coinciden en que este momento representa una oportunidad para replantear el modelo de desarrollo del destino y avanzar hacia esquemas más sólidos y sostenibles.
“Estamos viendo la maduración natural de un mercado que creció muy rápido. La oportunidad ahora está en corregir el rumbo, no en señalar culpables. Tulum sigue siendo un destino extraordinario, pero su siguiente capítulo requiere más inteligencia y menos especulación”, afirmó Helena Verron, CEO de The Smart Flat.
Sobreoferta y presión en los rendimientos
Uno de los principales factores que explica esta etapa de ajuste es la sobreoferta de estudios y departamentos pequeños, un producto que se multiplicó con el objetivo de atraer inversionistas interesados en la renta vacacional de corto plazo.
Sin embargo, este segmento enfrenta hoy una absorción más lenta, lo que ha generado una competencia agresiva basada en precios.
De acuerdo con Verron, esta situación ha provocado una desconexión entre los rendimientos prometidos —frecuentemente anunciados entre 8% y 14% anual— y la realidad operativa del mercado.
Asimismo, la ocupación en plataformas como Airbnb ha disminuido ante el exceso de inventario, la competencia de destinos cercanos y un turista que ahora prioriza factores como infraestructura, seguridad y movilidad por encima del atractivo bohemio que caracterizó a Tulum en años anteriores.
Obras detenidas y retos de confianza
A este escenario se suma un problema creciente de confianza en el mercado, ya que cada vez son más frecuentes los proyectos con entregas tardías e incluso obras detenidas, lo que ha colocado a algunos compradores en una situación de incertidumbre.
“La falta de liquidez de ciertos desarrolladores y una regulación municipal que aún está en proceso de consolidación han afectado la certidumbre de los inversionistas”, señaló la directiva de The Smart Flat. Este contexto ha erosionado la percepción del mercado y ha obligado a los compradores a ser mucho más selectivos.
Infraestructura: impacto gradual
Además, durante los últimos años, proyectos de gran escala como el Tren Maya y el nuevo aeropuerto de Tulum fueron vistos como detonantes inmediatos de la valorización inmobiliaria; no obstante, su impacto en la ocupación hotelera y en las rentas de corto plazo ha sido, hasta ahora, más gradual de lo esperado.
“La infraestructura a largo plazo es vital, pero debemos ser pacientes y realistas con sus efectos inmediatos en el mercado”, apuntó Verron.
Un mercado más selectivo, pero con potencial
Ante este panorama, algunos inversionistas han optado por diversificar hacia otros destinos del sureste como Mérida, Playa del Carmen o Puerto Morelos, en busca de mayor estabilidad. Sin embargo, Tulum continúa ofreciendo oportunidades, aunque bajo criterios más estrictos.
“El potencial permanece, pero se ha vuelto selectivo. La clave está en apostar por desarrolladores con trayectoria, en zonas con usos de suelo bien definidos y en productos que innoven más allá del estudio estándar”, explicó la CEO de The Smart Flat.
Hacia una planeación más sostenible
Para navegar esta etapa de transición, Verron subrayó la importancia de fortalecer la colaboración entre desarrolladores, autoridades y actores del sector, así como de avanzar hacia una regulación municipal más clara que garantice transparencia en los procesos de desarrollo y construcción.
Asimismo, consideró fundamental diversificar la oferta inmobiliaria y comenzar a pensar en proyectos orientados al residente permanente y a experiencias de hospedaje de mayor valor agregado.
“Necesitamos dejar de saturar el mismo segmento y empezar a gestionar expectativas con una visión de largo plazo. Se trata de promover un crecimiento de calidad. Tulum tiene todo para construir una nueva realidad, más sólida y alineada con su esencia”, concluyó.
