La consultora señaló que el aumento en la disponibilidad se debe a una desfase entre la construcción y ocupación de espacios industriales
Durante el tercer trimestre de 2025, el mercado industrial mexicano mostró un ritmo de expansión más acelerado del lado de la oferta que de la demanda. De acuerdo con datos de SiiLA, entre julio y septiembre se incorporaron más de 1.8 millones de metros cuadrados (m²) de nuevos espacios industriales, mientras que la absorción neta apenas superó 1.6 millones.
La diferencia refleja un entorno en el que los desarrolladores construyen con mayor cautela y los inquilinos toman decisiones de ocupación más selectivas. Aun así, la actividad constructiva no se detiene: hacia finales de 2025, la entrega de nuevos proyectos se perfila como la segunda más alta de los últimos tres años, solo detrás de 2024.
Aunque el volumen total será 20% menor al del año pasado, el ciclo de desarrollos continúa activo, pero con una estrategia más planificada. Las obras, que suelen completarse en periodos de seis a nueve meses para naves de hasta 40,000 m², se han postergado no por falta de inversión, sino por una planeación más cuidadosa orientada a garantizar ocupación en un entorno de demanda estable y con mayor rotación de inquilinos.
Este ajuste, sumado al incremento de inventario especulativo y a la eficiencia en el uso del espacio, elevó la tasa de disponibilidad a 4.2%, el nivel más alto registrado desde 2021.
No obstante, el aumento en la disponibilidad no implica una caída de la demanda, sino un desfase entre la construcción y ocupación. La demanda industrial se mantiene firme: la absorción neta alcanzó 1.6 millones de m² y, por cada m² desocupado, se ocuparon siete, una proporción mayor a la observada un año antes, cuando eran cuatro por cada desocupado.
En este contexto, los mercados más resilientes no son necesariamente los que más construyen, sino los que han aprendido a diversificar su base productiva: combinar vocación industrial, conectividad logística y una demanda interna sólida que les permite sostener su crecimiento incluso ante un ciclo global más moderado.
Noreste y Bajío concentran la mayor demanda
El noreste y el Bajío se consolidaron como las regiones más dinámicas del país, con absorciones de 750,000 y 650,000 metros cuadrados, respectivamente. Les siguieron el centro y el noroeste, con alrededor de 250,000 metros cuadrados cada uno.
En términos proporcionales, destaca el centro del país, cuya rotación promedio es la más baja: 19 m² ocupados por cada uno desocupado, frente a 12 en el Bajío y el noreste, y cuatro en el noroeste.
De estos datos se desprenden dos comportamientos. En el centro y el Bajío, los mercados con mayor demanda tienden a registrar menor rotación, ya sea por la escasez de espacios disponibles o por la estabilidad de sus inquilinos y la duración de los contratos. Mientras que en el norte la dinámica es más heterogénea: la absorción sigue siendo alta, pero acompañada de una rotación igualmente intensa, reflejo de mercados maduros con una competencia constante entre espacios y ciclos regulares de expansión o renovación.
En perspectiva estructural, esta diferencia funciona como un indicador de madurez: a mayor consolidación, mayor movimiento. Los mercados más evolucionados no son los más estáticos, sino aquellos donde la actividad es constante, con entradas, salidas y renovaciones de gran volumen, dentro de un equilibrio sostenido.
Los mercados más jóvenes, por su parte, muestran menor rotación no por falta de dinamismo, sino porque aún atraviesan su primera fase de consolidación. Ambos procesos reflejan el mismo fenómeno desde ángulos distintos: uno madura moviéndose, mientras el otro se estabiliza creciendo
