Concluyó el trimestre con un 96% por ciento de ocupación de su portafolio operativo
FIBRA Prologis al dar a conocer a la Bolsa Mexicana de Valores sus operaciones comerciales para el segundo trimestre del 2015, detalló un crecimiento en su portafolio y un resultado de operación neto con creciiento con un crecimiento de 4.7 por ciento.
Los fondos provenientes de operaciones («FFO», por sus siglas en inglés) alcanzaron en el segundo trimestre 69.6 millones de pesos, (aproximadamente 5.0 millones de dólares), o 0.11 pesos por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario («CBFI») (aproximadamente de 0.01 de dólar por CBFI). Los FFO reportados incluyen una pérdida cambiaria realizada de 371.2 millones de pesos (aproximadamente 23.0 millones de dólares), provenientes del reembolso del impuesto al valor agregado que se pagó al adquirir el portafolio inicial.
Las utilidades netas del segundo trimestre fueron de 588.8 millones de pesos (aproximadamente 38.6 millones de dólares) o 0.93 pesos por CBFI (aproximadamente 0.06 dólares por CBFI).
«En nuestro primer año hemos consistentemente sobrepasado el mercado con altas tasas de ocupación y crecimiento en rentas. La solidez de los fundamentos del mercado, sumada a las inversiones del sector manufacturero y la expansión del comercio electrónico, ha impulsado el interés de los clientes por instalaciones logísticas modernas que gocen de una buena ubicación», dijo Luis Gutiérrez, Director General de Prologis México.
SÓLIDO DESEMPEÑO OPERATIVO
FIBRA Prologis arrendó 1.4 millones de pies cuadrados (aproximadamente 134,600 metros cuadrados) en el segundo trimestre, de los cuales 43.5% ocurrieron en los mercados regionales. FIBRA Prologis concluyó el trimestre con un 96.0 % de ocupación de su portafolio operativo, un incremento de 170 puntos base del mismo periodo en 2014; asimismo, ha mantenido una ocupación al final del periodo de más de 95% por cuatro trimestres consecutivos.
La retención de clientes en el trimestre fue de 98.0%, con lo que se han mantenido retenciones promedio record de más de 90.0% durante el último año, lo que implica renovaciones de arrendatarios por un total de 1.3 millones de pies cuadrados (123,200 metros cuadrados). Las rentas netas efectivas sobre los contratos de arrendamiento que se firmaron en el trimestre tuvieron un incremento de 9.5% respecto a las rentas previas con que ya se contaba; nuestros mercados regionales encabezaron dicha alza con un aumento de 10.2 por ciento.
En el segundo trimestre, el resultado de operación neto («NOI», por sus siglas en inglés) en efectivo sobre los mismos espacios se incrementó 4.7 por ciento en comparación con el mismo periodo de 2014.
ADQUISICIONES DE EDIFICIOS
Tal como se había anunciado previamente, FIBRA Prologis adquirió un edificio completamente ocupado de 76,182 pies cuadrados (aproximadamente 7,000 metros cuadrados) por cerca de 74.5 millones de pesos (alrededor de 4.9 millones de dólares), incluyendo costos de cierre, en Guadalajara. La tasa de capitalización estabilizada de la adquisición fue de 7.5 por ciento.
MEJORA EN LA LIQUIDEZ Y SITUACIÓN FINANCIERA
Durante el segundo trimestre, FIBRA Prologis renegoció y expandió su anterior línea de crédito a US$400.0 millones. El precio del dinero al amparo de la nueva línea de crédito quirografaria es la tasa LIBOR en US$ más 225 puntos base, lo cual representa una disminución de 125 puntos base respecto al financiamiento anterior, y es ajustable en función de la razón de préstamo a valor de FIBRA Prologis. La línea de crédito vence el 18 de mayo de 2018.
El 13 de abril de 2015, la autoridad devolvió a FIBRA Prologis un monto de 2,000 millones de pesos (aproximadamente 131.8millones de dólares), por concepto de impuesto al valor agregado, incluyendo intereses y actualización, en relación con la adquisición del portafolio inicial. Los recursos se utilizaron para pagar 1,500 millones de pesos (aproximadamente 99.5 millones de dólares) del saldo insoluto de la anterior línea de crédito garantizada, mientras que el remanente de la devolución se destinará al financiamiento de adquisiciones futuras.
Al 30 de junio de 2015, la liquidez de FIBRA Prologis ascendía a aproximadamente 7,000 millones de pesos, (446.5 millones de dólares), integrada por 6,300 millones de pesos(400.0 millones de dólares) de capacidad disponible sobre su nueva línea de crédito no garantizada y 727.7 millones de pesos(46.5 millones de dólares) de efectivo no restringido.
La deuda neta como porcentaje de las inversiones inmobiliarias fue de 26.0%, con una razón de cobertura de cargos fijos de 1.20 veces y una de deuda neta a EBITDA ajustado de 4.17 veces. El EBITDA ajustado que se utilizó en el cálculo de las razones de cobertura de cargos fijos y deuda neta a EBITDA ajustado incluyen una pérdida cambiaria realizada de 371.2 millones de pesos (aproximadamente 23.0 millones de dólares), producto del reembolso del impuesto al valor agregado que pagamos a adquirir el portafolio inicial.
Jorge Girault, Vicepresidente Senior de Finanzas de Prologis México, comentó: «Un año después de nuestra IPO, estamos anunciando una nueva guía que dará certeza a nuestros inversionistas sobre las distribuciones trimestrales. Esta nueva guía refleja nuestro compromiso por satisfacer las necesidades de la comunidad inversionista».
PERFIL DE FIBRA PROLOGIS
FIBRA Prologis es el fideicomiso de inversión en bienes raíces líder en inversión y administración de inmuebles industriales clase A en México. Al 30 de junio de 2015, FIBRA Prologis consistía de 185 inmuebles destinados a logística y manufactura en México, los cuales se encuentran estratégicamente ubicados en seis mercados industriales del país, con una Área Rentable Bruta total de 31.6 millones de pies cuadrados (2.9 millones de metros cuadrados).
