Las microbodegas registran tasas de ocupación cercanas al 100% y rentas de hasta 9.15 dólares por m² mensual en las principales ciudades del país
Las microbodegas industriales urbanas registran una rápida colocación en las principales ciudades del país, con contratos que se concretan en cuestión de semanas y tasas de ocupación cercanas al 100%, debido a la limitada oferta de espacios pequeños y bien ubicados.
De acuerdo con Spot2.mx, la demanda proviene principalmente de vendedores de marketplaces, dark kitchens y distribuidores farmacéuticos de última milla, quienes requieren mantener inventario cerca de los consumidores y reducir los tiempos de entrega. Por ello, estos usuarios buscan espacios de hasta 1,000 metros cuadrados (m²) dentro de las ciudades, en lugar de operar desde grandes centros de distribución ubicados en zonas periféricas.
“No estamos viendo un mercado que crece, estamos viendo un mercado que no se da abasto. La oferta de espacios chicos y bien ubicados no alcanza a cubrir la velocidad con la que llegan las solicitudes, y eso se refleja en lo rápido que se firman los contratos”, explicó Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx.
Microbodegas amplían presencia en 19 mercados
La presión por este tipo de espacios ya se extiende a 19 municipios, alcaldías y corredores industriales. En la Ciudad de México, la demanda se concentra en Álvaro Obregón, Azcapotzalco, Benito Juárez, Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Iztapalapa y Miguel Hidalgo.
En el Estado de México, los mercados identificados son Atizapán de Zaragoza, Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli, Naucalpan de Juárez, Texcoco y Tlalnepantla de Baz. Mientras tanto, en Jalisco la demanda se ubica en Guadalajara y Zapopan; en Nuevo León, en Monterrey; y en Querétaro, en la capital y el corredor de El Marqués.
Esta distribución responde a la necesidad de las empresas de contar con inventario dentro de los principales mercados urbanos y cerca de los puntos de consumo.
Escasez eleva rentas de espacios urbanos
La limitada disponibilidad también se refleja en el precio de las microbodegas. En enero de 2024, la renta mensual promedio se ubicó en 6.72 dólares por m². Posteriormente, alcanzó un máximo de 10.90 dólares a mediados de ese año y, durante 2025 y 2026, se mantuvo en un rango de entre 8.40 y 9.15 dólares por m².
De acuerdo con Spot2.mx, el mercado ya absorbió este ajuste en precios. Sin embargo, la renta de las microbodegas urbanas ya supera la de algunas naves industriales Clase A ubicadas en zonas periféricas, debido a la diferencia en ubicación y a la necesidad de las empresas de acercar sus operaciones al consumidor final.
La dinámica, sin embargo, presenta diferencias entre ciudades. En el Valle de México, la demanda está relacionada principalmente con el comercio digital, la distribución farmacéutica de última milla, las dark kitchens y las dark stores.
En Monterrey, la presión proviene de la ocupación del corredor industrial de Nuevo León, que se encuentra cerca de 97 por ciento. Ante la falta de espacios para nuevas plantas, parte de las operaciones de distribución se desplaza hacia corredores urbanos como Santa Catarina y San Nicolás.
En Querétaro, el corredor de El Marqués registra una ocupación de entre 94% y 96%, impulsada por las industrias aeroespacial y automotriz. Esta situación también ha incrementado la búsqueda de espacios pequeños y fragmentados para importadores y distribuidores regionales.
Guadalajara combina ambas tendencias, ya que la manufactura tradicional enfrenta una mayor ocupación y, al mismo tiempo, crece la demanda de espacios para última milla por parte de empresas de retail, grocery, farmacias y delivery.
Comercio electrónico impulsa demanda de última milla
El crecimiento del comercio electrónico también ha incrementado la necesidad de contar con inventario dentro de las ciudades. En mayo de 2026, el comercio minorista aumentó 2.4% a tasa anual, mientras que el comercio al por menor exclusivamente por internet creció 12%, de acuerdo con la Encuesta Mensual sobre Empresas Comerciales del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).
La diferencia entre ambos segmentos refleja una mayor demanda de infraestructura para atender operaciones de almacenamiento y distribución vinculadas con las ventas digitales. Además, el comercio electrónico representó 6.9% del Producto Interno Bruto nacional, con un valor de 2.3 billones de pesos, según datos del INEGI.
En este contexto, la escasez de espacios industriales pequeños dentro de las ciudades mantiene la presión sobre las microbodegas. Mientras las empresas requieren acercar sus inventarios al consumidor, la disponibilidad limitada de este tipo de inmuebles acelera su colocación y sostiene rentas superiores a las de algunas naves industriales ubicadas en la periferia.
