En 2025 se arrendaron más de 1 millón de m² de espacios industriales, con mayor actividad en renovaciones de contrato
Aunque la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) en 2026, así como el impacto de la política arancelaria estadounidense, han generado un entorno de mayor cautela empresarial, la demanda por espacios industriales en México se mantiene activa, principalmente en mercados estratégicos como la Zona Metropolitana del Valle de México, Monterrey y Guadalajara.
De acuerdo con Spot2.mx, el comportamiento del mercado industrial confirma una tendencia de ‘confianza cautelosa’, donde las empresas priorizan la continuidad de sus operaciones, pero sin frenar del todo sus planes de expansión e instalación de nuevas capacidades productivas.
Manufactura atrae inversión pese a la incertidumbre
Según datos de la Secretaría de Economía citados por Spot2, la Inversión Extranjera Directa (IED) manufacturera fue de 15,187 millones de dólares (mdd) al cuarto trimestre de 2025 (4T2025), lo que representa 37% del máximo histórico nacional cercano a los 41,000 mdd, alcanzado en distintos sectores productivos.
Este desempeño, señala la plataforma, sugiere que el crecimiento de la planta productiva en México va más allá de la reinversión de utilidades, manteniendo a la industria como un componente relevante dentro del panorama económico actual.
Más de un millón de m² en arrendamiento industrial al cierre de 2025
En términos de actividad transaccional, el sector también mostró señales de dinamismo. Spot2 reportó que al cierre del 4T2025 se registraron más de 1 millón de metros cuadrados (m²) de arrendamientos industriales a nivel nacional.
Sin embargo, la plataforma destacó que esta actividad se concentró principalmente en renovaciones de contrato, mientras que las expansiones operativas tuvieron una participación menor y los nuevos contratos fueron limitados, lo que refleja un panorama donde predomina la continuidad y la optimización frente a la toma de decisiones más agresivas de crecimiento.
En este contexto, Vianey Macías, head of Market Research de Spot2, explicó que la tendencia no debe interpretarse como un retroceso del mercado, sino como una respuesta estratégica ante un entorno global más volátil.
“Esto confirma que persiste una expectativa favorable sobre México como plataforma industrial, con empresas que priorizan la continuidad y optimización de sus operaciones actuales, pero evalúan de manera estratégica sus siguientes movimientos de crecimiento ante un entorno global más volátil. Esto no es una señal de debilidad, sino de madurez del mercado industrial mexicano”, señaló.
Valle de México y Monterrey encabezan el interés rumbo a 2026
Entre los casos que reflejan esta fortaleza se encuentra la Zona Metropolitana de Monterrey, donde la oferta disponible de espacios en construcción al 4T2025 supera el millón de m², con precios de salida por encima de los 7 dólares por metro cuadrado.
En tanto, la Zona Metropolitana del Valle de México —uno de los mercados industriales más activos del país— reporta más de 600 ,000 m² en construcción y poco más de 1.8 millones de m² en planeación, con un aumento anual de 10.9% en los precios de salida de los espacios planeados, lo que se traduce en 10.20 dólares por metro cuadrado.
Spot2 prevé que este comportamiento se mantenga durante el primer semestre de 2026, especialmente en la antesala de la revisión del T-MEC, prevista para el próximo 1 de julio.
Visitas presenciales: un indicador de demanda real al alza
Asimismo, Spot2 destacó el crecimiento en la evaluación presencial de inmuebles industriales. A lo largo de 2025, los usuarios de la plataforma agendaron más de 950 visitas a inmuebles de giro induatrial, sumando más de 7 millones de m² inspeccionados.
Este comportamiento refleja más del doble de visitas respecto al año anterior, además de un incremento cinco veces mayor en términos de m² visitados.
De acuerdo con Macías, este fenómeno demuestra que la búsqueda de espacios para manufactura, almacenamiento y logística se mantiene como una prioridad para empresas nacionales y extranjeras.
“Esto muestra que la búsqueda de espacios para manufactura, almacenamiento y logística sigue siendo prioritaria para empresas nacionales y extranjeras, aún en un entorno económico más retador”, dijo.
Mercados industriales con mayor intensidad de búsqueda
De acuerdo con datos de la plataforma, los mercados más dinámicos en 2025 fueron las siguientes Zonas Metropolitanas:
- Valle de México, con 3.8 millones de m² visitados
- Monterrey, con más de 1.5 millones de m² visitados
- Tijuana, con 0.34 millones de m² visitados
- Querétaro y Guadalajara, con más de 0.75 millones de m² visitados cada una
Estos polos industriales continúan atrayendo operadores de sectores como el automotriz, logístico, manufacturero ligero y comercio electrónico, consolidándose como corredores estratégicos rumbo a 2026.
Naves grandes y última milla: así se mueve la demanda por tipo de inmueble
De igual manera, el comportamiento del mercado industrial refleja cambios en el tipo de inmuebles buscados. Por un lado, predomina el interés en naves mayores a 10,000 m², principalmente para logística y almacenamiento.
Pero también se observa una tendencia creciente hacia espacios de última milla, con superficies entre 1,000 y 2,500 m², en mercados urbanos donde se requiere distribución acelerada y cercanía con el consumidor final.
En paralelo, Spot2 resaltó que continúa el auge en la construcción de naves superiores a 100,000 m², particularmente en zonas como Santa Catarina y Apodaca en Nuevo León, así como en Cuautitlán, San Martín Obispo, Tepotzotlán y Teoloyucan en el Estado de México, donde se concentra una parte relevante del nuevo inventario industrial del país.
Mercado industrial: cautela, pero sin retroceso
La plataforma concluyó que el comportamiento observado refleja un sector con cautela, pero sin señales de freno estructural, debido a que la combinación de renovaciones, expansiones y demanda activa de visitas presenciales evidencia un avance sostenido.
Finalmente, Macías subrayó que la fortaleza operativa del mercado industrial será un factor clave para enfrentar los ajustes que pueda traer la revisión del acuerdo comercial:
“La combinación de renovaciones, expansiones y una demanda activa en visitas presenciales muestra que el mercado industrial sigue avanzando. Esta solidez operativa será determinante ante los ajustes que traerá la revisión del T-MEC”.
