INTRODUCCIÓN
La actividad inmobiliaria mundial está experimentando cambios muy profundos. De considerarse un “producto alternativo” más en los mercados financieros, el peso de los real assets en las carteras institucionales sigue creciendo, impulsando la innovación en productos inmobiliarios exigidos por los cambios sociales y tecnológicos, en un contexto de transición a un modelo de desarrollo sostenible, en el que resulta fundamental la forma de la ciudad y que entra en conflicto con la enorme cantidad de recursos consumidos en la construcción y el funcionamiento de los edificios.
A continuación, el Dr. Pablo Villarejo aborda algunas inquietudes que surgen entorno al sector inmobiliario.
- ¿Cuáles son los retos actuales del sector inmobiliario?
Paradójicamente el principal desafío del sector es un creciente volumen de inversión en real estate a nivel mundial, es decir, cada vez existen más oportunidades. México es ahora mismo el país latinoamericano con más posibilidad de atraer este tipo de capital. No obstante, satisfacer esa demanda requiere de profesionales y empresas que puedan entender el inmobiliario desde una perspectiva financiera, capaces de hacer negocios y generar el producto adecuado para esos fondos inmobiliarios.
- ¿Habrá ganadores y perdedores en este cambio que describe?
Aliarse con grandes inversores internacionales, o sofisticar el modo en que se capta capital a partir de inversores locales reducirá, por lo general, los costes de acceso al capital. Lo anterior, permite depender menos, por ejemplo, de las preventas, o realizar con mayor facilidad proyectos en gestión que requieran grandes sumas iniciales que no se vayan a recuperar con la explotación económica, de modo que aparecen dos negocios paralelos: el de esa explotación y el de la futura desinversión en el activo. Esto último enlaza con la cuestión de los criterios ESG (sostenibilidad medioambiental, social y gobernanza): invertir ahora en un edificio con altos criterios de sostenibilidad puede no resultar rentable a corto plazo, pero, como hemos dicho, sirve de protección en el largo plazo si uno tiende los recursos extra necesarios.
Por tanto, el negocio tradicional puede verse impotente para competir por el suelo o por los activos inmobiliarios en venta.
- ¿Los criterios ESG (sostenibilidad medioambiental, social y gobernanza) constituyen otro desafío para el sector?
El sector inmobiliario es consciente desde hace tiempo de que produce buena parte de la contaminación responsable del cambio climático, y de que tendrá que realizar un gran esfuerzo para adaptarse a los criterios en términos de inversión. No obstante, esto no es tan sencillo como parece ya que, por una parte, la sostenibilidad medioambiental debe llegar tanto a una torre en el Paseo de la Reforma como a una vivienda para una familia humilde. En este último caso el equilibrio entre sostenibilidad ambiental y social será importante; la familia, más que aprovechar la tecnología para ahorrar energía, la utilizará para mejorar sus condiciones de confort, algo que es totalmente legítimo. Por lo anterior, el inmobiliario deberá contribuir en el diseño, construcción y operación del edificio al igualar las condiciones de vida de las personas minimizando el impacto ambiental de ese crecimiento en el consumo energético. Por otra parte, el factor medioambiental va mucho más allá de las emisiones que producen el cambio climático y pasa por la biodiversidad o la calidad del agua, aspectos que son más complejos de medir y acometer. Al mismo tiempo, los criterios ESG contemplan otros dos rubros, el social, ya comentado, del que aún tenemos pocos sistemas de medida. Por ejemplo ¿cómo contribuye este edificio a hacer la ciudad más o menos vivible? Y la gobernanza, cuyos desafíos son evidentes.
En algunos lugares del mundo se están aprobando “taxonomías”, esto es, definiciones oficiales de qué constituye una inversión verde o sostenible. Si se aplican estas definiciones al sector inmobiliario, no solo servirán para señalar a los inversores con objetivos de sostenibilidad dónde participar, sino que pueden emplearse por bancos y aseguradoras para reducir su exposición a proyectos que se desvíen de las metas ambientales a largo plazo. También pueden ser usadas por las autoridades para aportar ayudas o bajar los impuestos a determinados proyectos. Por tanto, un desarrollador que no tenga en cuenta estos aspectos, aunque todavía no esté obligado a ello, puede encontrarse dentro de unos años con un stranded asset, un edificio que no puede alquilar ni vender si no invierte grandes sumas en él.
- La pandemia parece haber cambiado el modo en que se utiliza la oficina, por ello, cada vez se ofrecen más productos nuevos, desde el co-living hasta la logística de última milla ¿Cuáles son los cambios que los productos inmobiliarios han experimentado? ¿Qué tendencias se esperan?
La vuelta o no a la oficina ha sido muy diferente de un país a otro, pero antes de la pandemia ya se detectaba la necesidad de una mayor flexibilidad en la disponibilidad de espacio de trabajo. Por ejemplo, una gran empresa puede necesitar incorporar durante unos meses a un gran equipo que desarrolle un proyecto puntual. Al mismo tiempo, los trabajadores ya reclamaban desplazarse más o menos según las necesidades de la empresa, y en grandes ciudades como París las corporaciones ya contaban con varias sedes para que el trabajador eligiese la que le resultara más conveniente para asistir o tener reuniones. Todo esto eso es difícil de compatibilizar con un contrato de arrendamiento a largo plazo, o con la posesión directa del inmueble.
Al tiempo que ocurría esto, veíamos como las opciones del living o residencial se multiplicaban con la aparición de residencias de estudiantes o de ancianos cada vez más sofisticadas, y de co-living con distintos grados de independencia para la persona o el núcleo familiar.
En retail, mientras en EEUU se anunciaba la muerte del mall, en el resto del mundo, donde la superficie per cápita es mucho menor que allí, contemplábamos una transición hacia el ocio y la experiencia, así como una hibridación con el comercio electrónico.
A lo anterior, se deben sumar los nuevos usos: el comercio electrónico no solo requiere más naves convencionales para almacenamiento y de cross-docking para reparto, sino que empieza a requerir espacios dentro de la ciudad para el reparto, que en algunos casos pueden superponerse con los estacionamientos vacíos por la noche de los edificios de oficinas. Lo mismo ocurre con los centros de datos, que si bien ocupan cada vez más instalaciones de uso industrial en el exterior de las ciudades, necesitarán cada vez más de pequeños espacios para servicios Edge, esto es, los que están cercanos al lugar donde se requiere la información, como los vehículos autónomos.
- ¿Qué relación tienen entre sí todas estas tendencias?
Una necesidad y un interés cada vez mayor en la gestión activa del inmueble. El inmobiliario ya no se limita a comprar y alquilar el edificio y olvidarse del negocio de su inquilino, sino que reparte los riesgos y beneficios con él, o incluso realiza la gestión directamente de la mano de un operador especializado, muy parecido como hemos podido ver en el tipo de servicios que los usuarios demandan, a un operador hotelero.
Programa en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
Para responder a la incertidumbre de la industria, el ITAM imparte el Programa en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias en conjunto con la Universidad Politécnica de Madrid desde el 2004, desde entonces se han formado a más de 420 profesionales en el ámbito inmobiliario con una visión global y multidisciplinaria.
Está diseñado para quienes trabajan en el sector inmobiliario y quieren consolidar y ampliar sus capacidades, así como para quien busca tener la oportunidad de comenzar o reorientar su carrera profesional.
6.- ¿Por qué estudiar el programa en Dirección en Empresas Constructoras e Inmobiliarias?
El negocio inmobiliario requiere, al contrario que otras formas de inversión, un conocimiento íntimo del producto y del mercado del lugar donde se ubica. Si una persona quiere desarrollar, adquirir inmuebles para su explotación o prestar servicios a quienes lo hacen, necesita ser capaz de identificar los aspectos clave de un proyecto y analizarlos. Lo anterior, con el fin de construir un plan de negocio exitoso o desechar la inversión si ésta no es ventajosa.
Al inicio del programa, se le enseña a los participantes a analizar y estudiar inversiones en viviendas, pero también en comercios, oficinas, hoteles, instalaciones logísticas, centros de datos y un largo etcétera en México, y esto ya constituye una razón en sí misma para realizar el programa. Pero además, se les hace ver que esa misma metodología de trabajo se puede aplicar en cualquier lugar del mundo siempre que se cuente con el asesoramiento de un especialista local. Esto permite a los aspirantes/ejecutivos hablar el lenguaje de un inversor internacional con el que asociarse en el mercado mexicano, pero también invertir desde México en otros países, o incluso trabajar en otros lugares si lo desean.
7.-¿Qué diferencia tiene este programa en comparación a cursos similares en otras instituciones?
Creo sinceramente que no existen cursos similares en el entorno inmediato, sino que los comparables estarían en Boston, Madrid, Londres o Singapur. Pero si los hubiera seguro que podría destacar los siguientes puntos:
- La garantía de un programa que es heredero del que comenzó su andadura en 1987 en Madrid y que se imparte en el ITAM desde 2004.
- El reconocimiento de las instituciones detrás del programa. Solo el 1% de las Escuelas de Negocios del mundo cuentan con la Triple Corona que ostenta ITAM, y no muchas Universidades Tecnológicas gozan del prestigio internacional de UPM.
- El enfoque que se citaba antes, y que permite al alumno entender el negocio inmobiliario del presente y del futuro, desde una perspectiva netamente mexicana pero también internacional.
- Un programa muy cuidado con una atención muy cercana y un nivel de exigencia alto. No se imparten las materias linealmente, sino que los alumnos van avanzando, al combinar lecciones de diferentes áreas, en un plan de negocio cada trimestre, asesorados por sus profesores. El esfuerzo en estos trabajos garantiza la asimilación del conocimiento, pero también establece barreras para que solo quienes se esfuerzan superen el programa: ser un MDI no se consigue simplemente con sentarse a escuchar una serie de clases-conferencia.
- Finalmente, las ventajas de un sistema híbrido de impartición. Hay clases presenciales dos días seguidos al mes, para sacar el mejor provecho de los profesores y potenciar el networking con ellos y los compañeros; y entre medias, cuatro tardes seguidas al mes de clases virtuales permiten profundizar en el conocimiento y avanzar en los proyectos de curso sin perder tiempo en los desplazamientos, dado que los alumnos son profesionales en ejercicio.
8.- ¿Quiénes son los profesores que participan en el programa?
Los profesores son líderes del real estate mexicano. Dominan tanto el modelo tradicional de desarrollo inmobiliario como el de inversión internacional que ahora se impone. Nosotros siempre trabajamos a máximos y preparando este programa hicimos una lista de deseos con los que nos parecían o nos recomendaban como los mejores profesores posibles, y tuvimos la fortuna de que todos dijeron que sí. No puedo destacar unos nombres sin citar otros, pero pueden encontrarlos en www.desarrolloejecutivo.itam.mx.
Además, viajarán a México en distintos momentos del curso dos profesores del MDI de Madrid con un profundo conocimiento del mercado del país, y los alumnos recibirán clases también durante una semana en Madrid de especialistas en nuevos productos e innovación a nivel mundial en Real Estate.
9.-¿Qué beneficios ofrece el programa para los egresados?
En primer lugar, formar parte de un colectivo que ya tiene más de 8,500 miembros, y que celebra una semana internacional de forma anual en Madrid. También contar con una formación adecuada para preparar su candidatura como miembro acreditado del Royal Institute of Chatered Suveyors (RICS). Y desde luego tener la formación necesaria para dirigir desarrolladoras, empresas de inversión u ostentar roles de responsabilidad en compañías consultoras o financieras con exposición al real estate.
10.-¿Qué documento se obtiene al finalizar el programa?
Los alumnos obtendrán tanto un diplomado de ITAM como un Título Propio de Máster de la Universidad Politécnica de Madrid. Aunque este último no se reconoce como maestría en México, es equivalente en términos de nivel académico a haber realizado un MBA en España.
