La absorción bruta se refiere a los metros cuadrados ocupados durante un periodo de tiempo; mientras que la neta es la diferencia entre los metros cuadrados ocupados y desocupados
De acuerdo con la plataforma SiiLA México, la importancia de tener un cálculo correcto y transparente de la absorción bruta y neta en el sector inmobiliario comercial, es imprescindible; sobre todo en un momento coyuntural como el que se vive en el mundo.
José Carlos Alemán, CEO de SiiLA México, explicó que no tener conocimiento sobre estos factores puede tener graves repercusiones en los modelos de proyección financiera. Además de impactar, por ejemplo, en la estructura y costo del capital, la tasa de interés de un determinado crédito y el periodo de retención de un proyecto o inmueble; así como los flujos futuros, la tasa de descuento, los periodos de marketing o disponibilidad del activo, por mencionar solo algunos.
Asimismo, destacó que el impacto no solo se da en el ámbito de la inversión, sino también en los servicios de representación de inquilinos y/o de propietarios. Un análisis mal ejecutado de las absorciones podría conducir a malas negociaciones cuando se está por arrendar un espacio; o bien, en la renegociación de los términos contractuales.
En este mismo sentido, los análisis de valuación de propiedades institucionales basan sus resultados, entre otras métricas, en la velocidad de absorción bruta y el cruce de esta con las salidas de los inquilinos.
Por lo tanto, si no se cuenta con el monitoreo constante del 100% de los inquilinos de un mercado con una clasificación particular, es prácticamente inconcebible rastrear la absorción neta.
¿Cómo se calculan las absorciones?
El Appraisal Institute, en el documento de estudio Improving Market Analysis in Commercial Real Estate, muestra el cálculo de la absorción bruta y neta de la siguiente manera:
- Absorción Bruta: Metros cuadrados ocupados durante un periodo de tiempo
- Absorción Neta: Diferencia entre metros cuadrados ocupados y desocupados
“En SiiLA calculamos estas métricas de la misma manera; considerando en la absorción bruta solo los metros cuadrados ocupados; exclusivamente para edificios en operación en un plazo determinado. Y, para la neta, la diferencia entre los metros cuadrados ocupados y los desocupados en un mercado en particular; sin considerar los metros cuadrados del nuevo inventario en el mismo periodo”, detalló Alemán.
