La vivienda más barata ronda el millón de pesos, y para comprarla deberás percibir al menos lo equivalente a 12 UMAs
La falta de una política pública clara, sumado a la escasez de suelo desarrollable, ha llevado a que en la Ciudad de México prácticamente haya desaparecido la vivienda con valor por debajo de los 700,000 pesos, lo que deriva que personas con ingresos por debajo de los 5 UMAs, es decir 13,000 pesos mensuales, estén excluidas del mercado de la vivienda en la capital y vean nula la posibilidad de adquirir una vivienda.
Este fenómeno ha llevado a que los precios de casas en la capital vayan al alza y destaquen como los que más aumentan a nivel nacional. Y para muestra un botón: tan sólo durante el 1T2019, la capital del país se colocó como la entidad con el mayor crecimiento del país, pues de acuerdo con el Índice de Precios de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), alcanzó un alza de 11.5 por ciento.
De esta forma, hoy en día, la gran parte de la oferta de vivienda existente en la Ciudad se coloca en un rango con valor que va de 1 millón a 4.5 millones de pesos. De este marco, la vivienda residencial y plus dominan por lo menos el 85% de los proyectos que se encuentran vigentes, esto de acuerdo con datos de la firma de consultoría Softec. Es decir, más de tres cuartas partes de las viviendas que se venderán el día de mañana sólo las podrán adquirir aquellos que ganen más de 24 UMAs, es decir, más de 60,000 pesos mensuales.
En este sentido, para dimensionar lo que una persona debe ganar para comprar una casa en la Ciudad de México te compartimos lo siguiente:
Si se toma en cuenta que la vivienda más barata que se puede encontrar oscila de entre 1 millón y 1.5 millones de pesos, una persona debe ganar de entre 35,000 y 48,000 pesos para poder acceder a un financiamiento que le otorgue el monto adecuado para adquirir la propiedad.
Si se toma en consideración los parámetros del Infonavit, para acceder a un crédito de 1 millón 230,311 pesos, el trabajador debe contar con ingresos por el orden de los 15 UMAs, es decir, 38,527 pesos mensuales.
Para un crédito del Infonavit por un monto de 2 millones 000,049 pesos, el trabajador debe contar con un ingreso mensual de 64,212 pesos, lo equivalente a 25 UMAs.
En un ejercicio realizado por este medio con una institución bancaria, para comprar una vivienda de 1 millón 500,000 pesos, el trabajador debe contar con ingresos mínimos de más de 30,000 pesos. En este ejemplo, el pago mensual queda en 15,400 pesos, con un enganche de 75,000 pesos, es decir, el 5% del valor de la vivienda. Sin embargo, si se siguen los parámetros recomendados, en donde un trabajador debe destinar 30% de su salario al pago de una hipoteca, el trabajador deberá ganar alrededor de 50,000 pesos mensuales.
Es importante decir que ingreso mediano en la Ciudad de México se ubica en 20,000 pesos por familia. Con esa cantidad alcanzaría para una vivienda de poco más de 650,000 pesos. El tema es que la oferta de vivienda por debajo de 700,000 pesos en la capital es nula.
Según las cifras de Softec, el precio promedio de una vivienda en la Ciudad de México ronda los 4 millones de pesos. Es decir, si desea adquirir una casa, encontrarás más posibilidad de encontrar una vivienda del segmento alto, que del medio para abajo. Si bien, en los ejemplos anteriores se toma como referencia la vivienda más barata, la realidad es que la mayor oferta se encuentra en el nicho residencial y plus, por lo que es cada vez más difícil encontrar casas con valor por debajo de los 1.5 millones de pesos.
Para comprar una vivienda con valor de 4 millones, únicamente los bancos ofrecen crédito por tal monto. En un ejercicio realizado, para comprar vivienda por este conducto se piden ingresos mínimos por más de 80,000 pesos. Así, en un financiamiento a 20 años, con enganche de 200,000 pesos, es decir, el 5% del valor de la vivienda, pagarías 41,000 pesos de mensualidad y un gasto inicial que incluye los gastos notariales, el avalúo, las comisiones y los impuestos del orden de los 337,000 pesos.
Precio por zona
Si vamos a la actividad por zona, de acuerdo con los datos presentado por TInsa, en el 1T2019, la zona oriente del Valle de México-integrada por Iztapalapa, Tláhuac y Xochimilco; así como los municipios de Chalco, Chicoloapan, La Paz, Texcoco, Netzahualcóyotl y Tlalmanalco- y la zona norte-integrada por los municipios de Acolman, Coacalco, Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli, Ecatepec, Huehuetoca, Nextlalpan, Nicolás Romero, Tecámac, Teoloyucan, Tizayuca, Tonanitla, Tultepec, Tultitlán y Zumpango- registraron los precios por metro cuadrado (m²) más bajos.
En el caso de la zona poniente, registró un precio por m² de 17,558 pesos. Así, para el promedio de tamaño registrado, de 87.4 m², el valor promedio en la zona alcanzó los 1.5 millones de pesos por vivienda.
Para la zona conurbada, el precio por m² llegó a 11,394 pesos, por lo que, para un departamento de 87.4 m², el valor llegó a poco más de 995,800 pesos.
