Por Federico Pizarro Suárez*
La teoría de la ciclicidad de los tiempos establece en forma general que la historia no posee una movilización de acontecimientos lineal, sino que se desplaza por medio de repeticiones, bucles o movimientos ya conocidos. De hecho, Nietzsche aseguraba que la vida es una continua e infinita repetición de eventos ya realizados.
¿Será acaso que nos estamos acercando a un bucle en el sector vivienda? En un momento definido por contar con un instituto que construye vivienda (actividad que con ciertas diferencias ya fue realizada y que por algún motivo fue desestimada), a la vez dialogamos sobre construcción de vivienda en ubicaciones con poca capacidad de absorción, con el objetivo de que sean asequibles para los niveles más bajos de ingresos (me recuerda al Prosavi y a los desarrollos urbanos integrales sustentables o DUIS).
Las ventanillas únicas y las facilidades administrativas han tenido diversas iteraciones. ¿Será acaso que debemos reflexionar a fondo sobre las lecciones aprendidas? Esto, con la finalidad de distinguir sesgos o coyunturas que han aletargado el avance. Las cifras frías indican un sector con menor número de hipotecas individuales otorgadas por los bancos, una cartera vencida por parte de los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS) muy superior a los criterios prudenciales adecuados y un número de proyectos que sufren en la cotidianidad de la gestión de los permisos y las licencias que los hagan factibles.
Sobre este punto es de todos sabido que la dinámica de gestión de la permisología es uno de los grandes temas de la industria, lo cual ha obligado a que, por la intensa necesidad de capital para afrontar la adquisición de terrenos por parte de los desarrolladores y una incierta temporalidad para la obtención de factibilidades y licencias, muchos de ellos hayan desaparecido, disminuido su capacidad de acción y, en el mejor de los casos, buscado fórmulas de aportación de tierra, con sus correspondientes complicaciones para la aprobación de créditos por la aparente carencia de capital de riesgo.
Asimismo, otros han optado por intentar posicionarse en otra región geográfica, estrategia que según la lógica de situarse en un medio ambiente mucho más adecuado tiene sentido, sin embargo, la oferta de valor de esas empresas, su conocimiento del mercado y la accionabilidad ante autoridades son sumamente limitados, lo que complica la correcta implementación de la estrategia de regionalización.
Por otra parte, los intermediarios financieros están sufriendo un sostenido aumento en las cifras de cartera vencida de su portafolio hipotecario; el índice está lejos de ser preocupante y se mantiene en niveles sumamente manejables, sin embargo, la tendencia ahí está, ya que la capacidad de endeudamiento de las personas se está constriñendo, mientras que el uso de la tarjeta de crédito se amplía por el claro aumento de la vida cotidiana de las personas.
Sin embargo, no todas las noticias son malas, si bien el gremio desarrollador ha sufrido un “descreme” pospandémico, la realidad es que aquellas empresas que han sabido sortear la recomposición sectorial, ajustar sus inventarios hacia una diversidad de nichos y ejecutar estrategias de comercialización y ventas han logrado posicionarse con resultados financieros interesantes y buenos márgenes.
Por parte de los intermediarios financieros, la oferta de crédito a la construcción se ha mantenido abierta, de hecho, nuevos jugadores han apostado por ingresar con fórmulas frescas y un entendimiento mucho más cercano a los méritos del proyecto que a la revisión del balance, principalmente con estructuras a la medida para las nuevas tipologías de desarrollo. Hoy es normal y recurrente observar proyectos con componentes habitacionales, comerciales y de oficinas, y es necesario contar con el acompañamiento de quien sea capaz de armar una oferta de crédito que confluya en esas necesidades con diferentes plazos, salidas y composición jurídica.
Estamos viviendo un momento de recomposición sociocultural profundo: las ideas de plusvalía se contraponen a la de gentrificación, la de patrimonio por libertad, los espacios para descendencia por pet parks; honestamente, no tengo claro si esto es un bucle, y si debemos revisar la historia como principal fuente para entender el presente y predecir el futuro. Lo que es un hecho es que tenemos una enorme tarea por hacer. Debemos entender que las fórmulas deben evolucionar, que no es lo mismo que cambiar; quizá el proceso evolutivo está en aplicar lo que hicimos bien y a lo que no le dimos continuidad; lo moderno no es forzosamente lo mejor, pero es cierto que la adaptación es y seguirá como la mejor virtud para mantenerse vigente.
En lo personal, espero que el sector retome su nivel de posicionamiento en la agenda pública, que vuelva a pensarse en la necesidad de una secretaría de vivienda, que el empresariado mexicano siga creyendo en este gran país y que sigamos presentes para compartir estas ideas con todos ustedes.
*Federico Pizarro Suárez
Director Ejecutivo de Banca Inmobiliaria en Multiva
