Fibras mantienen indicadores sólidos y aceleran su apuesta por activos industriales, mientras diversifican portafolios ante nuevas oportunidades de inversión
El mercado inmobiliario mexicano atraviesa una etapa de consolidación que confirma la madurez de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras), en un entorno global marcado por la volatilidad. A más de una década de la llegada de estos vehículos al país, el sector destaca por su resiliencia, capacidad de adaptación y generación de flujos estables.
Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), señaló que el sector vive uno de los momentos más sólidos de su historia reciente y se consolida como un instrumento confiable dentro del mercado de capitales.
“El sector inmobiliario mexicano atraviesa uno de los momentos más sólidos de su historia reciente. Hoy destaca por su capacidad de generar flujos estables y ofrecer certidumbre a los inversionistas, incluso en escenarios de volatilidad”, afirmó.
Añadió que, actualmente, las fibras suman más de 32 millones de metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable y más de 2,200 propiedades en operación, con un crecimiento sostenido desde 2011. Este dinamismo también se refleja en su participación en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), donde se han consolidado como emisoras recurrentes.
No obstante, el entorno actual también plantea retos relevantes. Entre ellos, destacan el fortalecimiento del gobierno corporativo, la necesidad de avanzar en la homologación regulatoria y el impacto del incremento en los costos de construcción, particularmente para nuevos desarrollos.
Reconfiguración del portafolio: giro hacia el sector industrial
En este contexto de madurez, el mercado inmobiliario mexicano atraviesa una reconfiguración estructural impulsada por las fibras, que han intensificado la rotación de activos para concentrar su capital en el segmento industrial.
Desde 2024, estos vehículos aceleran la desinversión de propiedades de oficinas y retail, con el objetivo de fortalecer su posicionamiento en corredores logísticos y de manufactura, donde la demanda supera de forma sostenida a la oferta.
Este ajuste responde, en gran medida, al dinamismo del nearshoring, que eleva la absorción de espacios industriales e incrementa tanto las rentas como el valor de los activos. En consecuencia, las fibras optan por estrategias de optimización de portafolio que combinan ventas selectivas, adquisiciones estratégicas y esquemas de arrendamiento de largo plazo para asegurar flujos estables.
De acuerdo con análisis de Spot2.mx, este proceso no solo acompaña el crecimiento del sector industrial, sino que también redefine la estructura del mercado, al concentrar inventarios de alta calidad en manos de un número reducido de jugadores institucionales con mayor capacidad de inversión.
En línea con esta tendencia, Moisés subrayó que el segmento industrial continúa como el principal motor del sector, con un crecimiento anual de 10.4%, impulsado por la manufactura y el comercio internacional. No obstante, la directiva también destacó señales de recuperación en otros segmentos.
“El segmento industrial continúa siendo el protagonista del momento, con un crecimiento anual del 10.4%, impulsado principalmente por la manufactura y el comercio internacional. Sin embargo, el sector de oficinas ha mostrado una recuperación sorprendente, registrando el mayor avance anual con un crecimiento del 14.7% en superficie arrendable. También se detecta un interés creciente en el sector hotelero y el de minibodegas, que crecieron 13.6% y 8.1% respectivamente”, detalló.
Aun así, la lógica de competencia ha cambiado. Como señaló Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, hoy la prioridad no es desarrollar nuevos proyectos, sino adquirir portafolios estabilizados que ya capturan la plusvalía del mercado.
Además, las fibras han reforzado el blindaje financiero de sus portafolios mediante contratos de arrendamiento tipo Triple Neto (NNN), con plazos de entre 10 y 15 años y denominados en dólares, lo que permite mitigar riesgos inflacionarios y cambiarios.
Nuevas oportunidades y perspectivas de crecimiento
Más allá del sector industrial, Josefina Moisés indicó que las fibras comienzan a diversificar sus estrategias hacia nuevos segmentos con alto potencial. En el corto plazo, destacan oportunidades en vivienda en renta, centros de datos y el sector agroindustrial, impulsadas por una mayor institucionalización del mercado.
“Las oportunidades para el sector son amplias y claras. En el corto plazo, la diversificación de activos y la creciente institucionalización de nuevos segmentos abren nuevas avenidas de inversión. Destacan sectores como la vivienda en renta, los centros de datos y el agroindustrial”, apuntó.
Asimismo, señaló que, a mediano plazo, el crecimiento estará respaldado por dos grandes motores: la Inversión Extranjera Directa (IED), que continuará impulsando la demanda de espacios industriales, y eventos de gran escala como la Copa Mundial de la FIFA 2026, que generará oportunidades en los sectores hotelero y comercial.
En este entorno, también se proyecta una expansión sostenida de los portafolios mediante adquisiciones estratégicas y desarrollos de alta eficiencia, con un énfasis creciente en activos certificados bajo estándares ambientales, sociales y de gobernanza (ASG).
Perspectiva hacia el cierre del año
Las expectativas hacia el cierre del año se mantienen optimistas. El sector continúa respaldado por indicadores sólidos, como niveles de ocupación cercanos al 97% y una demanda sostenida, principalmente en el segmento industrial.
Además, mantiene la inercia del desempeño registrado en 2025, cuando el índice S&P/BMV FIBRAS reportó un rendimiento de 29.9% (37.45% incluyendo distribuciones), lo que refuerza su atractivo frente a otros instrumentos financieros.
Amefibra proyecta una expansión sostenida de los portafolios mediante adquisiciones estratégicas y nuevos desarrollos de alta eficiencia.
“La meta es seguir integrando activos certificados bajo estándares internacionales de sostenibilidad (ASG), superando los más de 8 millones de m² certificados con los que cuentan actualmente las fibras. En cuanto a rendimientos, se busca mantener la estabilidad en las distribuciones trimestrales, ofreciendo acceso a portafolios diversificados, apreciación de capital y retornos de inversión superiores al promedio del mercado financiero”, señaló Josefina Moisés.
En este sentido, la especialista destacó que las fibras buscan mantener la estabilidad en sus distribuciones trimestrales, al tiempo que ofrecen acceso a portafolios diversificados y retornos competitivos.
“El mensaje es de confianza y visión a largo plazo. Las fibras han demostrado ser instrumentos resilientes que ofrecen transparencia, disciplina financiera y una predictibilidad de flujos difícil de encontrar en otros instrumentos”, concluyó.
