La saturación de la ZMVM, el avance del Tren Interurbano y la disponibilidad de infraestructura impulsan la demanda de espacios industriales en el corredor Toluca-Lerma-Ocoyoacac
Toluca fortalece su posición como destino para la expansión industrial en el centro del país. La saturación de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), el aumento de los costos inmobiliarios y las mejoras en conectividad han impulsado el interés de desarrolladores, empresas y fondos de inversión por el corredor que integran Toluca, Lerma y Ocoyoacac.
De acuerdo con Spot2.mx, el mercado industrial del Valle de México registró una renta promedio de 9.17 dólares por metro cuadrado durante el primer trimestre de 2026, la más alta del país. Además, las limitaciones para incorporar nuevo suelo industrial han llevado a las compañías a buscar alternativas que les permitan mantener cercanía con el principal mercado de consumo nacional sin elevar significativamente sus costos operativos.
«El encarecimiento no obedece a una escasez coyuntural. Responde a una presión estructural: alta demanda, poco espacio para crecer y la necesidad de las empresas de mantenerse cerca del mayor mercado de consumo del país, con más de 20 millones de personas en el Valle de México», señaló Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
Conectividad impulsa demanda industrial en Toluca
La puesta en operación del Tren Interurbano México-Toluca ha contribuido a reducir las barreras de movilidad que durante años limitaron la integración entre ambos valles. En consecuencia, el corredor industrial Toluca-Lerma-Ocoyoacac ha registrado un crecimiento sostenido en la demanda de espacios industriales y logísticos.
Entre 2024 y 2026, la absorción bruta del corredor pasó de 15,000 a más de 53,000 metros cuadrados. Paralelamente, la tasa de disponibilidad aumentó de 0.8% a 4.8% debido a la incorporación de nuevo inventario Clase A, lo que amplió la oferta para empresas que buscan instalaciones modernas y con capacidad de crecimiento.
La conectividad también ha favorecido la movilidad de talento especializado entre Toluca y el Valle de México. De esta manera, las compañías pueden establecer centros de distribución y operaciones manufactureras con acceso a mano de obra calificada y espacios industriales con mayores áreas de maniobra.
Además, el Tren Interurbano movilizó 8.3 millones de pasajeros durante 2025, según la Agencia de Trenes y Transporte Público Integrado (ATTRAPI). Esta dinámica ha contribuido a disminuir parte de la presión sobre la carretera México-Toluca y a mejorar los tiempos de traslado para actividades de distribución y última milla.
Toluca gana competitividad frente a otros mercados
El corredor Toluca-Lerma también ha fortalecido su competitividad por costos. Mientras la renta promedio alcanzó 8.92 dólares por metro cuadrado mensual durante el primer trimestre de 2026, mercados como Naucalpan registraron 9.19 dólares y Vallejo-Azcapotzalco superaron los 11.09 dólares por metro cuadrado.
Según Spot2.mx, esta diferencia comienza a influir en las decisiones de expansión corporativa, especialmente entre empresas que buscan atender el mercado interno sin asumir los costos que actualmente predominan en los corredores centrales de la ZMVM.
La coyuntura también favorece a la región. La incertidumbre relacionada con la renegociación del T-MEC ha llevado a compañías con operaciones de exportación y distribución nacional a reforzar su presencia en el mercado doméstico antes de comprometer nuevas inversiones en logística transfronteriza.
En este escenario, Toluca compite con otros mercados industriales relevantes del país, aunque con una propuesta distinta. Monterrey mantiene su liderazgo en actividades vinculadas a la exportación, Guadalajara funciona como un nodo estratégico para el occidente y Querétaro destaca por su relación costo-beneficio para las operaciones del Bajío.
“Monterrey domina la exportación, Guadalajara articula la logística regional como nodo para el Occidente y Querétaro compite por eficiencia de costos; pero Toluca está capturando una ventaja distinta: operar cerca del mayor mercado de consumo del país; logrando abastecimiento del mercado interno sin pagar la escalada de costos de la Ciudad de México y la ZMVM”, precisó Macías.
A ello se suma la disponibilidad de infraestructura energética. Mientras algunos corredores centrales del Valle de México enfrentan restricciones para acceder a capacidad eléctrica de alto voltaje, parques industriales como Toluca 2000, Lerma y Ocoyoacac cuentan con condiciones para atender proyectos con altas demandas energéticas.
El creciente interés por la región también se refleja en las decisiones de inversión institucional. Fibras, fondos especializados y desarrolladores industriales han comenzado a dirigir recursos hacia activos Clase A en el corredor Toluca-Lerma, con énfasis en infraestructura moderna, disponibilidad energética y capacidad de expansión.
Desarrolladores como Prologis y Parks Industrial, así como proyectos como UltraPark Toluca, forman parte de esta dinámica de inversión que busca consolidar plataformas logísticas e industriales en una región que cada vez atrae más operaciones que anteriormente se concentraban en la ZMVM.
