“La vivienda media y económica tienden a desaparecer porque los costos de construcción ya no permiten desarrollar a precios accesibles”
De acuerdo con Arturo González, regional partner MX/Occidente de 4S Real Estate, el mercado inmobiliario de Guadalajara atraviesa una etapa de transformación estructural: la población sigue creciendo, pero los hogares son cada vez más pequeños y la oferta de vivienda nueva se ha encarecido al punto de desplazar la demanda hacia el mercado de vivienda usada.
González explicó que, aunque las ventas de vivienda nueva han disminuido 0.4% entre 2023 y 2025, las operaciones de vivienda existente han crecido más de 20%, lo que mantiene un balance general positivo con un aumento total de 6% en el mercado.
“No es que la gente haya dejado de comprar, sino que la vivienda usada está ganando terreno frente a la nueva”, dijo durante el webinar Panorama Inmobiliario de Guadalajara, organizado por 4S Real Estate.
Cambios demográficos y nuevos patrones de consumo
El especialista indicó que uno de los factores más relevantes es el cambio generacional. La población de Guadalajara crece 16%, pero el número de hogares lo hace 24%, ya que las familias son más pequeñas: de un promedio de cinco o seis personas en los años 90, hoy se estima menos de tres por hogar.
Lo anterior genera mayor demanda de unidades más compactas y funcionales, especialmente en zonas centrales.
El directivo de 4S Real Estate destacó además que Guadalajara se mantiene como la segunda ciudad del país con más ventas de vivienda vertical nueva, con cerca de 8,500 unidades colocadas en 2024. Sin embargo, el primer semestre de 2025 ha mostrado una desaceleración cercana al 20 % en este segmento, afectada por el aumento en los costos de construcción, el encarecimiento del suelo y las altas tasas de interés.
“La vivienda media y económica tienden a desaparecer porque los costos de construcción y de tierra ya no permiten desarrollarlas a precios accesibles. Los precios suben, las tipologías se mueven hacia arriba y la demanda queda desalineada”, explicó González.
Entre la verticalidad y la falta de oferta media
El experto señaló que los precios por metro cuadrado (m²) en vivienda vertical han tenido incrementos considerables: la vivienda media ronda los 30 000 pesos/m², mientras que los desarrollos premium ya alcanzan 119 000 pesos/m², niveles inéditos para la ciudad.
Este aumento ha reducido la accesibilidad y provocado que el mercado de vivienda usada cobre mayor relevancia, al ofrecer precios más acordes con el poder adquisitivo local.
En contraste, el mercado de vivienda horizontal mantiene mayor equilibrio. Aunque representa solo una cuarta parte del volumen de ventas, muestra crecimiento del 18% entre 2023 y 2024 y precios promedio más accesibles —en torno a 1.9 millones de pesos—. No obstante, la falta de tierra disponible en zonas centrales limita la oferta de este tipo de proyectos y empuja el desarrollo hacia la periferia.
Un mercado en reconfiguración
A pesar de la desaceleración en la vivienda vertical, Guadalajara sigue consolidándose como un mercado activo y con demanda diversificada. El segmento premium mantiene espacio para nuevos proyectos familiares, mientras que los productos dirigidos a parejas jóvenes, adultos mayores y esquemas de renta ganan terreno.
González concluyó que la ciudad se encamina hacia una nueva etapa de verticalización y reuso urbano, donde los retos principales serán la accesibilidad, la planeación del suelo y la alineación entre precios y capacidad de compra.
“Aunque los números de 2025 no son tan favorables como los del año pasado, el mercado muestra señales de recuperación hacia el segundo semestre, impulsado por el ajuste de tasas y una mayor estabilidad económica”, afirmó.
