Los segmentos del sector inmobiliario mantuvieron resultados positivos, a pesar de las tensiones arancelarias desde Estados Unidos
La primera mitad del 2025 (1S2025) dejó una industria inmobiliaria en transición: las oficinas consolidaron su recuperación; el sector industrial entró en fase de ‘recalibración’ tras el boom del nearshoring; los centros comerciales resistieron con ocupaciones altas; la hotelería moderó su ocupación frente a 2024; y la vivienda mantuvo alzas de precio por arriba de la inflación.
Lo anterior, a pesar de que las tensiones arancelarias desde Estados Unidos aportaron incertidumbre y cautela en ciertos segmentos corporativos y manufactureros.
En la práctica, el impacto directo de los aranceles en el real estate mexicano se tradujo en:
- Decisiones de ocupación más gradualistas por parte de inquilinos industriales y corporativos expuestos a exportación/importación
- Revisión de costos en fit-outs y equipamiento
- Mayor interés en activos con buena ubicación y eficiencia
Oficinas: repunta la absorción en el 1S2025
El mercado corporativo venía con señales mixtas en el arranque del año, con menor arrendamiento en enero–febrero; sin embargo, enderezó el rumbo en el verano, cuando la demanda acumulada enero–agosto alcanzó 578,000 metros cuadrados (m²), lo que significó un crecimiento de 6% anual.
Además, el bimestre julio–agosto cerró con 195,000 m² de absorciones, más de 75,000 m² por encima del mismo periodo de 2024. La Ciudad de México concentró la mayor parte de ese impulso, seguida de Monterrey, con el común denominador de ubicaciones conectadas y edificios con amenidades y eficiencia.
En paralelo, la desocupación de julio se mantuvo contenida (28,000 m² a nivel nacional, con CDMX como mercado más activo en liberaciones), coherente con un ciclo de optimización de huellas más que de expansión desordenada.
Aun así, el sesgo de riesgo —aranceles e incertidumbre regulatoria— sugiere que la absorción seguirá siendo selectiva y sesgada a producto A/A+ con servicios, certificaciones y flexibilidad de metraje.
Industrial: del boom al ‘recalibrado’
Tras cuatro años de resultados récord impulsados por la relocalización de empresas derivada del nearshoring y por el crecimiento del e-commerce, el sector industrial entró en fase de ajuste.
En ese sentido, la vacancia nacional aumentó 1.8 millones de m² frente a julio de 2024, y, según datos de Solili, al cierre de agosto, la construcción industrial a nivel nacional alcanzó 4.6 millones de m² en proceso, lo que representó una disminución del 19% en comparación con el mismo mes de 2024, reflejo de proyectos que siguen entrando al mercado y un arrendamiento más pausado en el1S2025.
La Ciudad de México concentró el 38% de los nuevos proyectos, seguida por Monterrey y Querétaro, con un 12% cada uno. En contraste, los mercados fronterizos de Tecate, Ciudad Juárez, Reynosa y Chihuahua no reportaron arranques de obra.
Durante el mes de agosto se completaron cerca de 500,000 m² que se sumaron al inventario industrial nacional, el cual alcanzó los 109 millones de m² con una tasa de vacancia de 4.1 por ciento. Monterrey encabezó el crecimiento del inventario con el 54% de las entregas, seguido por Ciudad de México con 16% y Saltillo 11 por ciento.
En cuanto a la demanda, Solili reportó que entre julio y agosto de 2025 la absorción de espacios industriales alcanzó 887,000 m², 34% menos respecto al mismo bimestre de 2024. La mayoría de los mercados registraron caídas, aunque la Ciudad de México destacó con un incremento del 29% en la ocupación.
Centros comerciales: ocupaciones al alza
El mercado del retail hiló un primer semestre resiliente, pues SiiLA reportó que en el primer trimestre del año (1T2025) el sector alcanzó su mayor nivel de ocupación en casi cinco años, aun con un PIB creciendo apenas 0.8% anual, signo de un consumo que privilegia formatos de conveniencia y experiencia.
Asimismo, la firma indicó que entre 2025 y 2026 se entregarán alrededor de 300,000 m² de centros comerciales en los principales mercados de retail del país, es decir, la CDMX, Guadalajara y Monterrey.
La consultora señaló que este volumen triplica lo registrado en 2023-2024, y, aún con retrasos en las entregas, el promedio anual se mantendría entre 50% y 200% por encima del bienio pasado.
La entregas de este 2025 podrían incluir al centro comercial Punto Basílica en Aragón, con 60,000 m²; además, la expansión de Antara Fashion Hall registra 68% de avance y podría estar lista a finales de ese año, sumando cerca de 46,000 m² en Polanco.
En el sur de la Ciudad de México destacan Paseo Xochimilco y Coapa, que añadirán poco menos de 140,000 m². Además, Fibra Danhos confirmó que a finales de este año colocará la primera piedra de Parque Oaxaca, centro comercial de más de 50,000 m² que abriría en 2027.
No obstante, SiiLA indicó que el volumen proyectado es moderado en comparación con los años previos a 2022, cuando se desarrollaban proyectos de más de 100,000 m² como Distrito La Perla en Guadalajara, Mítikah o Parque Tepeyac en Ciudad de México.
“Más que un repunte del retail masivo, lo que se perfila es un mercado que crece con cautela, bajo esquemas adaptables a cada plaza. Para el inversionista, el reto ya no es apostar al tamaño, sino a la pertinencia del concepto y a su capacidad de enraizarse en su entorno”, señaló la firma.
Hotelería: ocupación moderada, pero el flujo turístico avanza
Con cifras del Sistema de Monitoreo DataTur de la Secretaría de Turismo del Gobierno Federal (Sectur), la ocupación hotelera promedio nacional en el 1S2025 se ubicó en 59%, 1.2 puntos por debajo del mismo periodo de 2024; en junio, puntualmente, la ocupación fue 55.9% (-2.5 pp vs. junio 2024).
La caída fue más visible en centros de playa, mientras que ciudades mostraron variación marginal.
Sin embargo, por el lado de la demanda, el flujo de turistas internacionales creció en el semestre, con reportes oficiales de 47.4 millones de visitantes enero–junio y saltos de doble dígito en junio, lo que sugiere una temporada de verano fuerte pese a la base comparativa.
“El aumento en la llegada de turistas internacionales ha fortalecido la recuperación del sector hotelero en México, impulsando su crecimiento sostenido, especialmente en los ingresos por habitación disponible”, señaló CBRE.
De igual manera, la firma destacó que durante enero y mayo de 2025 se aperturaron más de 2,280 nuevos cuartos de hotel, de los cuales Cancún registró más 1,715 cuartos (75%), Riviera Maya 355 (16%) y Riviera Nayarit 140 (6%), y se estima que, durante el segundo semestre de 2025, más de 3,900 nuevos cuartos entrarán en operación.
“Las principales cadenas hoteleras mantienen una visión optimista y anticipan un crecimiento entorno resiliente durante 2025. Actualmente, Cancún, Riviera Maya y Los Cabos concentran más de 5,000 cuartos en construcción, que podrían incorporarse al mercado entre 2025 y 2027”, concluyó CBRE.
Vivienda: precios arriba de la inflación; oferta social como desafío
Finalmente, la vivienda mantuvo su tracción de precios. El Índice de Precios de la Vivienda de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reportó un incremento de 8.2% anual en el 1T2025, por encima de la inflación (3.9% en abril).
El precio promedio nacional rondó 1.86 millones de pesos, con zonas metropolitanas como Tijuana, León y Guadalajara por arriba de la media. La composición se sesgó hacia usada (62.5%), con tasas hipotecarias de 11.65% en promedio que moderan demanda pero no revierten la tendencia de apreciación, apoyada por escasez de oferta en segmentos medios y bien ubicados.
La consecuencia es conocida: accesibilidad presionada, sobre todo para hogares de ingresos bajos y medios-bajos.
Frente a este panorama, el Gobierno Federal ha planteado programas de producción y rehabilitación (vivienda social y recuperación de abandonadas) que podrían suavizar la curva si logran suelo y tramitología.
Para especialistas en el sector, el foco de la segunda mitad del año estará en la gestión de permisos, financiamiento de suelo intraurbano y producto compacto con acceso a transporte, servicios y empleo.
Este texto se incluye en la edición Septiembre-Octubre de la revista Inversión Inmobiliaria
