Durante el primer semestre del año, el sector industrial mostró una contracción: la oferta superó a la absorción. No obstante, aún mantiene dinamismo y oportunidades en algunos submercados
Durante la primera mitad de 2025, el sector inmobiliario industrial continuó con dinamismo, aunque sus indicadores quedaron por debajo de las cifras históricas de años anteriores.
De acuerdo con la plataforma Datoz, al cierre del segundo trimestre del año (2T25), se ocuparon 7.5 millones de pies cuadrados (ft²) de espacio industrial, comportamiento similar al registrado durante los primeros meses del año, pero casi 50% menos en comparación con el 4T24.
En este periodo ingresaron al inventario 2.5 millones de ft² nuevos, que, sumados a las desocupaciones, dejaron 7 millones de ft² disponibles a nivel nacional.
Pablo Quezada, director general de Datoz, explicó que las zonas centro y norponiente cerraron el 2T25 con más oferta que demanda para renta, subrenta o venta; sin embargo, la región mostró un dinamismo equilibrado entre oferta y ocupaciones. El Bajío fue la única región donde la absorción de espacios superó lo generado por desocupaciones e inicios de construcción especulativa.
Destacó que estos indicadores reflejan un periodo de ajuste en el mercado industrial, influido por el contexto económico y político global, así como por el comportamiento de cada región.
Mini bodegas, oportunidad de crecimiento en el sector industrial
Pese a este escenario, existen segmentos con oportunidades de crecimiento, como las mini bodegas. Diego Isita Portilla, director general de U-Storage, señaló que este concepto cuenta con amplia cobertura, pues atiende a clientes industriales, comerciales, residenciales y logísticos. La diversificación de las mini bodegas ha permitido a U-Storage mantener un 2025 dinámico.
“En una sucursal de self storage convergen actores con diferentes necesidades y eso le da mucha fortaleza. Con ese ángulo nuestro concepto ha tenido un muy buen año porque la demanda de mini bodegas surge mucho cuando hay cambios en los mercados”, comentó.
Explicó que las transformaciones en el mercado inmobiliario, el contexto social y macroeconómico, así como la incertidumbre en tarifas, han impulsado la demanda en este segmento, con un impacto que puede extenderse a largo plazo.
“Nosotros venimos todavía con eventos disruptivos importantes como lo fue la pandemia, donde hubo una disrupción, un cambio muy importante para las familias, para los comercios y para las industrias. Eso alimentó muchísima demanda para nuestro servicio porque aceleró muchísimo la necesidad de estar constantemente adaptándonos y cambiando en todos estos sectores”, señaló.
Otro de los impulsores de las mini bodegas es el nearshoring. Isita Portilla detalló que, si bien estos espacios no cubren directamente las necesidades de este fenómeno, sí se relacionan con los actores de la cadena de suministro.
“Por ejemplo, en la relocalización de una planta automovilística, esta armadora de autos no es un cliente directo del Self Storage, porque ese se va a un espacio más industrial tradicional. Sin embargo, cuando se lleva a cabo esa relocalización de las cadenas, es donde hemos visto que nacen muchas necesidades de demanda precisamente como una segunda derivada hacia lo que sucede directamente”, explicó.
En ese sentido, el especialista detalló que U- Storage cuenta con espacios que se adaptan a las necesidades de sus clientes según su segmento, desde los 4 metros cuados (m²), utilizados principalmente por clientes residenciales, hasta los 200 m² para el sector logístico.
“El sinónimo del Self Storage tiene que ir aparejado de flexibilidad, flexibilidad en tamaños y flexibilidad en plazos. Nosotros contamos con contratos mensuales y le damos al cliente el espacio exacto que necesita”, destacó.
Panorama arancelario
Desde inicios de 2025, México enfrenta la constante amenaza arancelaria y roces comerciales con Estados Unidos, situación que ha impactado a diversos sectores, incluido el industrial.
Luego de años de cifras históricas en demanda y ocupación, el primer semestre de 2025 mostró una contracción: la oferta superó a la absorción.
Meses atrás, especialistas consideraron la controversia arancelaria como la causante de esta baja. Sin embargo, aclararon que los proyectos no se cancelaron, aunque sí se pausaron.
Luego de meses de recibir las amenazas de EU, Pablo Quezada, director general de Datoz, explicó que, si bien el panorama económico y político es una de las causas de esta situación, indicó que los inversionistas ya no se intimidan de la misma manera.
“La amenaza de los aranceles es algo real que probablemente seguirá frenando algunos proyectos, como se ha observado desde principios de año, pero hemos visto que no son más que amenazas. Los mercados ya no están reaccionando de la misma manera ante este tipo de anuncios. Hemos visto cómo algunos inversionistas han renovado algunos proyectos, lo que, desde nuestra perspectiva, ya no ven tanta incertidumbre”, platicó.
Recordó que, la relocalización de empresas tiene al menos 10 años generándose en el país, impulsada por la necesidad de cercanía de las empresas, logística y consumidor final. Por ello, el panorama actual del nearshoring es sólo una pausa momentánea.
“Es un fenómeno que no va a parar, y es probable que en América se consolide una región logística y de producción manufacturera. La política de Estados Unidos no hace más que acelerar este proceso de conciliación, enviando una señal clara de que ya no quiere depender de las importaciones de China”, destacó Quezada.
En contraste, submercados como las mini bodegas no se han visto tan afectados por la expectativa arancelaria. Diego Isita indicó que esto se debe principalmente a la diversificación de clientes, ya que “el usuario final sigue necesitando ese espacio adicional, ese closet extra”.
Precisó que el impacto para U-Storage llegaría si las tarifas afectan a los insumos de construcción, especialmente al acero.
“Nosotros también somos consumidores de insumos de construcción. Usamos mucho acero en nuestras construcciones. Nosotros desarrollamos nuestros propios activos. Entonces, sin duda, si hubiera algún cambio importante en el tema de los aranceles, por ejemplo, de acero que están entrando a nuestro país, pues eso pudiera afectar en los costos de desarrollo”, concluyó.
