Durante la primera mitad del año, el número de créditos a la vivienda otorgados cayó 9%, y el monto total 4.5% frente a 2024
El mercado de vivienda en México atraviesa un periodo de desaceleración, marcado por una caída generalizada en la colocación de créditos hipotecarios y un encarecimiento sostenido de los precios, que crecen a un ritmo muy superior al de los ingresos de las familias.
Así lo revela el informe Situación Inmobiliaria de BBVA México, donde analistas advierten que el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más difícil, pese a la estabilidad en las tasas hipotecarias y al bajo nivel de morosidad en el sistema financiero.
Menos créditos y de menor monto
De acuerdo con el estudio, durante la primera mitad del año (1S2025), el número total de hipotecas otorgadas disminuyó 9%, y el monto total 4.5%, esto en comparación anual con el mismo periodo de 2024.
Con respecto a los créditos otorgados por la banca comercial, se registró una caída de 5.9% anual, y el monto disminuyó 9.2 por ciento.
En tanto, los institutos públicos de vivienda— Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) otorgaron 9.1% menos hipotecas que en el 1S2024; mientras que el monto de los créditos creció 1.1% anual.
En paralelo, la tasa de morosidad alcanzó 3%, que aunque no es un signo de alarma, sí evidencia mayores dificultades de pago por parte de los acreditados.
Ingresos crecen, pero no alcanzan para comprar vivienda
Por otro lado, si bien los salarios reales crecieron 14% entre 2016 y 2025, impulsados por los aumentos al salario mínimo, el precio de la vivienda subió 92% en el mismo periodo.
Esto significa que los ingresos de las familias mexicanas no han crecido al mismo ritmo que el valor de la vivienda, lo que genera un fuerte problema de asequibilidad.
“Ya es más difícil adquirir una vivienda del monto que antes se podía comprar”, indicó Carlos Serrano, economista Jefe de BBVA en México, durante la presentación del informe.
Concentración del crédito y encarecimiento regional
El estudio también destaca que la colocación hipotecaria sigue altamente concentrada en las zonas metropolitanas de Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Nuevo León y Querétaro, que en conjunto absorben el 52% del monto total otorgado.
Las entidades con vivienda más cara son la CDMX, Nuevo León y Baja California Sur, con un precio promedio de 2.9 millones de pesos, seguidas por el Estado de México, Jalisco y Baja California, con promedios superiores a 2.5 millones.
A su vez, los mayores incrementos en la apreciación del valor de la vivienda se observan en los estados turísticos y del norte industrializado, destacando Baja California Sur (+13.5%), Quintana Roo (+13.4%), Nayarit (+11.8%) y Baja California (+12.7%).
Menor demanda y cautela en la construcción
Los expertos de BBVA México advirtieron que la inscripción de nuevos proyectos de vivienda en el Registro Único de Vivienda cayó 8.2%, reflejo de la menor demanda derivada del debilitamiento del empleo formal.
Actualmente existen 212,000 viviendas en inventario, cifra considerada ‘sana’, pero que confirma que los desarrolladores están actuando con cautela para evitar un sobreofrecimiento como el ocurrido en 2012.
Un reto de asequibilidad y financiamiento
Finalmente, el banco estima una demanda potencial de 7.1 millones de viviendas en los próximos años, principalmente en los estados de México, CDMX, Jalisco, Nuevo León y Guanajuato.
Sin embargo, advierte que los programas actuales —como el plan gubernamental para construir 1.2 millones de viviendas— serán insuficientes para cubrir la demanda total, especialmente en el segmento de interés social.
“Existe un mercado desatendido de alrededor de 2 millones de hogares con ingresos medios que no encuentran opciones adecuadas de financiamiento”, mencionó Marissa González, economista Senior del banco.
