¿En qué momento nos conformamos con solo atender la demanda de vivienda más fácil de atender? ¿En qué momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda?
Por Horacio Urbano*
La próxima semana se llevará a cabo la Convención Bancaria y tengo algo que decir.
Ahí les voy.
El crédito hipotecario promedio de la banca mexicana ya se ubica en 2 millones 248,000 pesos.
Con esta base podríamos decir que el precio promedio de las viviendas que se compran con esos créditos es de 3 millones de pesos, considerando que por lo general, quien compra debe cubrir el precio de la vivienda pagando de entrada un enganche y los costos de escrituración, para pagar la diferencia por medio del crédito.
Esto significa que el cliente promedio de la banca para crédito hipotecario debe contar con un ahorro previo de 750,000 pesos, para enganche y escrituras, y un buen historial de crédito que haga posible que un banco le otorgue un crédito hipotecario a 20 años.
Ahorro previo de 750,000 pesillos…
Y bueno, un crédito por 2 millones 248,000 pesos no es para un ciudadano promedio, ya que implica mensualidades de más o menos 25,000 pesos, para lo que el banco le pedirá comprobar ingresos por 75,000 pesillos.
Y claro, puede bajar el enganche, pero con ello suben pagos mensuales e ingresos requeridos. Ya cada quien que decida qué le conviene más.
Nop… No está fácil…
Y el punto está en que no es que los mexicanos se hayan enriquecido al grado de cada vez poder comprar mejores viviendas. Es, al contrario, que las viviendas cada vez están más caras y el crédito promedio de la banca refleja esa realidad y el hecho de que cada vez es más difícil construir viviendas más económicas.
Digamos pues que el crédito promedio de la banca no está al alcance de más de 80% de la población.
Y ojo, que a eso hay que agregar que incluso hay quienes tengan ese ahorro y esos ingresos, pero que pudieran no tener acceso a un crédito hipotecario bancario porque sus ingresos vienen de modelos de economías mixtas o informales.
Y bueno, después de años de buenos resultados en materia de crédito hipotecario, en que crecían tanto en número de operaciones, como en monto colocado y crédito promedio, hoy los números de la banca reflejan caídas en los dos primeros indicadores, si bien, el ticket promedio sigue subiendo.
Hay que decir que no es que la banca solo quiera otorgar créditos hipotecarios de esos montos.
Los bancos podrían otorgar créditos de montos menores, lana y capacidad operativa le sobran, pero no hay demanda porque difícilmente hay viviendas en esos rangos de valor.
No es fácil. Y si bien alguien me diría que este análisis es muy fifí y que el grueso de la población resuelve su reto habitacional vía créditos del Infonavit o el Fovissste, el hecho es que también los montos de los créditos promedio de estos Institutos han crecido, y se ubican ya por encima de 600,000 y 800,000 pesos, respectivamente.
Han crecido, pero nunca al mismo ritmo que los precios de las viviendas, y por eso, del total de trabajadores que tendrían derecho a un crédito de uno de estos fondos, cada vez menos lo ejercen porque no encuentran viviendas cuyos precios coincidan con los montos de crédito que les autorizan.
Una respuesta a esto han sido los créditos cofinanciados, en que el financiamiento que otorga un banco se complementa con otro de Infonavit o Fovissste, dependiendo, claro, de que el solicitante sea derechohabiente de uno de estos fondos.
Otra respuesta ha sido la modalidad de unir créditos, lo que empezó con los esquemas conyugales, en que ambos tortolitos tomaban su crédito y los unían para adquirir con esto una vivienda.
Y una más llegó a través de la nueva modalidad de unir créditos Infonavit, en que ya no solo los cónyuges podían hacerlo, sino que se daba la oportunidad de que lo hicieran también entre hermanos, o padre e hijo, o madre e hijo.
Tampoco estaba mal, aunque, además del riesgo que siempre implica una copropiedad, está el hecho de que esta modalidad normaliza el que a una persona ya no le alcance su capacidad crediticia para comprar una vivienda, y que solo pueda hacerlo sumando esa capacidad a la de otra persona.
Sip. De pronto, en un punto del camino, normalizamos el encarecimiento de la vivienda y nos enfocamos en la tarea de fortalecer las capacidades de compra, es decir, la demanda.
Ni modo, soltamos ese globo de la oferta y lo dejamos ir…
No se puede hacer vivienda económica…
Solo hay vivienda cara…
A la gente no le alcanza para esa vivienda cara…
Y se buscan las respuestas solo en el fortalecimiento de la demanda, en lugar de hacerlo al mismo tiempo que también se fortalece la oferta y se garantiza que ésta responda a todos los grupos de población.
La verdad es que los retos de la vivienda siempre estarán ligados a que su innegable esencia social se mueve en el ámbito que le marca un mercado, que como todo mercado, se forma por oferta y demanda.
Y esto a veces se olvida.
Pero modelar un sistema eficiente de vivienda implica fortalecer la demanda vía esquemas de crédito, ahorro y subsidio para todo grupo de población, pero implica también, fortalecer la oferta garantizando respuestas a las necesidades y capacidades de la demanda.
Cabe preguntar; ¿En qué momento nos conformamos con solo atender la demanda de vivienda más fácil de atender? ¿En qué momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda?
Más nos vale reconocer esta realidad y asumir los retos enormes que implica hacerle frente?
Y ahora sí… Si quieren hablemos de la utopía del Derecho a la Vivienda… Que no dejará el terreno de la utopía en tanto no se generen condiciones que hagan posible que todos puedan hacerlo efectivo.
Derecho a la Vivienda. Un Derecho fundamental que se queda como rollo en tanto no se asuma el reto de hacerlo realidad.
Propuestas de vivienda
En un contexto en que habría que reconocer retos y proponer soluciones, y en el análisis de las políticas de vivienda del futuro, aproveché este espacio para abrir una lista de propuestas, que prometo enriquecer, soltando cada semana tres ideas simples, que se irán sumando para aportar elementos al complejo proceso de modelar una respuesta eficiente, oportuna y suficiente, al reto habitacional.
Los invito a sumarse a esta iniciativa. Mándenme sus propuestas y las iremos incluyendo en este recetario.
Esta es la décima entrega de esta serie, que contaba ya con 27 ideas, dejo aquí tres temas más, y con ellas, ya van 30:
Veintiocho. Provocar y acompañar la creación, operación y validación, de un Observatorio de Vivienda descentralizado, que reúna información relacionada con toda la transversalidad implícita en las posibles respuestas al reto habitacional, considerando para ello las necesidades de todos los grupos de población.
Veintinueve. Profundizar en la reingeniería de un modelo financiero integral para la vivienda, que considerando a todos los grupos de población, identifique las necesidades relacionadas con ahorro, crédito y subsidio, genera un inventario de productos existentes, proponga los que hacen falta para que el sistema se complete y complemente, y fomente y apoye la creación de ellos.
Treinta. Fortalecer políticas, programas, productos y plataformas existentes relacionadas con autoconstrucción y autoproducción de vivienda, identificar y diseñar los que se requieran para atender con eficiencia esa necesidad y crear un ecosistema que los haga funcionales en alcance y cobertura.
Van 30 ideas… Y aquí seguiremos soltando otras y buscando quién les preste atención.
