Alfredo Vara Alonso, director general del Fideicomiso Hipotecario explica la forma de operar, la cual se concentra en créditos hipotecarios generados en todo el país por el Infonavit
La industria de la vivienda vive un momento de recuperación importante; renace después de una temporada de estancamiento. Esto motivó el surgimiento del Fideicomiso Hipotecario (FHipo), quien ha participado en créditos hipotecarios residenciales gracias a un modelo de inversión a través de capital privado.
En entrevista en las oficinas de FHipo Santa Fe, Alfredo Vara Alonso director del Fideicomiso Hipotecario y Daniel Braatz director financiero, nos explicaron el atractivo que ofrece el fideicomiso a los capitales interesados en la industria de vivienda y su participación con el Infonavit.
FHipo es un Real Estate Investment Trust o fideicomiso que ofrece al inversionista acceso a retornos de capital atractivos en un esquema líquido y transparente que cotiza en el mercado. Su inversión se concentra en créditos hipotecarios generados en todo el país por el Infonavit. En su primera emisión, que constó de 8 mil 625 millones, el 61.45% proviene de inversión extranjera, los cuales equivalen a un total de 5 mil 300 millones de pesos que ingresaron al país a través de este vehículo bursátil.
“Desde el punto de vista de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), somos certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios idénticos a todas las fibras, aunque fiscalmente nos manejemos de manera diferente. No tenemos una dependencia a mantener cierta estructura fiscal por lo que no calificamos como fibra, debido a que en nuestro caso no hay diferimiento en el impuesto al traslado de dominio sobre propiedades.
Por ello estructuramos a FHipo de tal forma que se concibe como un fideicomiso fiscalmente transparente; cumplimos con todas las obligaciones que tienen las Fibras de manera autoimpuesta a través de políticas internas en distribución, apalancamiento e inversión; todas aprobadas por el comité técnico”, comenta Vara Alonso.
FHipo cuenta con intermediarios colocadores que van desde Credit Suisse, Banorte/Ixxe, y BBVA Bancomer en el ámbito nacional hasta instituciones internacionales como Morgan Stanley. Así, el modelo contempla en una primera etapa, trabajar con las hipotecas bajo la denominación de VSM (veces salario mínimo), unidad que utilizarán para calcular los pagos de intereses de los créditos hipotecarios. Este cálculo, actualizado anualmente, permite adaptar el porcentaje a la par de la inflación existente en México.
El Fideicomiso Hipotecario tiene un objetivo claro: la adquisición, originación y co-participación en créditos hipotecarios. Su especialidad yace en la atracción de capital privado para inversión y financiamiento en bienes raíces con el respaldo del Infonavit, una de las instituciones administradas por el gobierno federal, en conjunto con empresarios y representantes de los trabajadores, que generan mayor confianza en el mercado.
“La alianza con el Infonavit es importante. Participamos dentro del programa Infonavit Total; con el que todas las instituciones crediticias trabajar, la diferencia es que nosotros participamos en los mercados de capital. Nuestra transacción fue aprobada en el mercado de créditos hipotecarios y con ella hemos conseguido una mayor confianza de los inversionistas internacionales. Esto implicó para los actores una mayor transparencia en el mercado de operaciones; aspecto fundamental para la colocación de nuestros certificados”, comenta Daniel Braatz.
Una vez el fideicomiso adquiere un portafolio inicial de créditos hipotecarios, se ejecuta con apego a los criterios que el Infonavit impone a los derechohabientes. Esto garantiza la seguridad del producto financiero, y un incentivo para FHipo que ofrece capital para que Infonavit continúe con su originación y política de vivienda.
“La concentración del portafolio es equivalente al porcentaje de créditos emitidos por el Infonavit. Solamente participamos con créditos nuevos, en la medida que se van generando. En coparticipación con el Infonavit adquirimos un 55% mientras la institución retiene un 45%.
En este acuerdo, nuestro paquete contiene un gran porcentaje de créditos emitidos en Nuevo León y el Estado de México, lo cual es un reflejo de la generación de trabajo formal dentro del país y en consecuencia donde el Infonavit emite la mayor cantidad de créditos”, explica el director general de FHipo.
Para garantizar el retorno de su inversión, el fideicomiso se respalda en los mecanismos del Infonavit para la cobranza que, como red de seguridad social, obtiene sus pagos vía descuenta de nómina directa. En los cálculos de riesgo para aquellos créditos que pudieran convertirse en cartera vencida, arroja un porcentaje muy bajo, respaldando su plan de inversiones.
“A través de información pública, a la cual dedicamos un intenso análisis, nos ofrece la viabilidad en nuestras inversiones. Estamos conscientes que de cada 100 créditos, 15 derechohabientes pierden la relación laboral. Del porcentaje perjudicado, 9 de ellos continúan pagando su casa. Esto se explica por una segunda fuente de ingreso y la realidad que muchos mexicanos harán todo lo posible por mantener su inversión patrimonial. El cálculo final nos resulta en una cartera vencida menor a 1% anual, riesgo muy bajo para las inversiones de FHipo”, explica Vara Alonso.
Es en esta etapa donde ejecutan la operación mas robusta del fideicomiso, tanto en monitoreo como seguimiento de todos los portafolios, para trabajar de la mano con el Infonavit en la cobranza de estos casos
“De nuestra colocación en mercados, de $8,625 millones de pesos, la porción internacional que se consideran inversión extranjera fue de aproximadamente $5,300 millones de pesos que ingresaron al país para fondear hipotecas residenciales originadas por el Infonavit. Ésta cifra es histórica en nuestro país y podría volverse un punto de inflexión en el sector hipotecario nacional”, comenta Daniel Braatz
Consolidar la primera emisión y pagar rendimientos esperados del 12 al 14 por ciento una vez estabilizado el vehículo, es el objetivo primordial de FHipo y mantener su enfoque para iniciar el siguiente, uno lleno de oportunidades de crecimiento.
