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¿Regulación o Intromisión? – Tercera parte: El tiempo y la edad

Jorge A. Mc Loughlin

Con esta tercera entrega concluyo mis comentarios referidos a la “Propuesta de Modificación a las Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.”

En las dos entregas anteriores me referí a la cuestión del honorario mínimo y de los intermediarios.  En esta ocasión hablaré de tiempo y edad, conceptos que parecen estar relacionados entre sí pero que en realidad no lo están en lo que a esta nota se refiere, pues nos referimos al tiempo requerido para elaborar un avalúo y a la edad de los inmuebles.

 

EL TIEMPO

Con respecto al “Tiempo” la propuesta dice así en el XVIII quater:

“Tiempo: Período mínimo necesario y requerido por el Valuador Profesional y la Unidad de Valuación para atender una solicitud, visitar el inmueble, integración del expediente, elaboración, certificación y entrega de un servicio valuatorio solicitado, que deberá ser considerado en días hábiles bancarios… “

En cambio en la XXV del Capitulo VI se señala que:

“Se considera que el tiempo requerido para el cumplimiento de todo el proceso de la elaboración de un avalúo de un inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda hasta su certificación, es de hasta diez días hábiles bancarios …”

Mientras que en el XVIII quater se habla de un período mínimo necesario, en la regla XXV se habla del tiempo que se considera requerido para concluir todo el proceso es de hasta diez días, entendiendo entonces que este es el período máximo, el cual parece más que razonable.

 

Surgen en torno a la definición del tiempo mínimo algunos interregonantes:

 

  • Ya que no se menciona en la propuesta, ¿cuál sería el tiempo mínimo necesario y en base a que criterios se establecería?
  • ¿Se revisaría este tiempo minimo periódicamente considerando entre otros factores los avances de la tecnologia?
  • ¿Se buscaría una nivelación hacia los estándares más exigentes del mercado o por el contrario se desalentaría una competencia en cuanto a productividad se refiere y se estimularia una nivelación hacia los estándares más bajos?
  • ¿Qué ocurriría si entre una entidad financiera y una unidad de valuación acuerdan establecer niveles de servicio por debajo de ese tiempo mínimo?

 

En cuanto al tiempo máximo de diez dias bancarios y atendiendo la redacción del párrafo ya citado, surge un solo interrogante: ¿Le corresponde realmente a la SHF “considerar” cual es el tiempo máximo requerido para elaborar un avalúo?

 

LA EDAD

En una lectura ligera podría pasar desapercibido el texto propuesto para definir cuando una vivienda es nueva o usada, que dice:

“XXV bis. Vivienda Nueva: Es aquella que fue recientemente construida (Edad = 0 meses) y no presenta depreciación (depreciación = 0%). Cualquier inmueble que presente características diferentes, no podrá considerarse como nuevo.”

Si partimos de la premisa que la edad del inmueble se cuenta a partir de la emisión del Aviso de Terminación de Obra, conforme a la definición precedente, una vivienda podría considerarse nueva solamente durante el mismo mes en que se emitió tal aviso.

Parece excesivamente restrictiva esta propuesta, pues desde que la vivienda se termina y hasta que se vende, pueden pasar varios meses. Dado que el avalúo se elabora cuando está por realizarse la operación de compra – venta, el valuador debería calificar a esta vivienda como usada pues ya no tendría 0 meses.

Si bien los subsidios a la vivienda nueva hoy prácticamente han desaparecido, conforme a la ya citada propuesta del XXV bis, si un desarrollador tiene en stock viviendas nunca antes habitadas y que tienen más de 0 meses, ¿ya no tendría derecho a aplicar un eventual subsidio a la vivienda nueva para facilitar su desplazamiento hacia el mercado?

Tal vez no supe interpretar debidamente esta propuesta, pero una definición tan binaria como decir “0 meses = nueva”, “Mayor a 0 meses = usada” no creo que abarque todos los matices que pueden diferenciar una vivienda nueva de aquella que realmente es usada.

Jorge A. Mc Loughlin

Director General de Revisora de Avalúos S.A. de C.V.