La baja construcción de vivienda vertical ha ocasionado la contracción en sus ventas y lleva al inventario a un “punto crítico”
En los últimos años, la venta de vivienda vertical en el país creció exponencialmente; sin embargo, desde 2024, la absorción comenzó a contraerse. Factores como la falta de nuevos proyectos, la tramitología y los ajustes en la demanda impulsan este fenómeno.
De acuerdo con datos de 4S Real Estate, ciudades como Monterrey, Tijuana y Querétaro, muestran una disminución en sus ventas debido a la madurez del mercado vertical. En contraste, la Ciudad de México y Guadalajara aún cuentan niveles solidos de absorción.
En contraste, la Ciudad de México, al cierre del tercer trimestre del 2025 (3T25), el inventario alcanzó los 19,587 departamentos, una contracción de 23% frente al mismo periodo del 2024.
Federico Jiménez, regional partner MX-Centro de 4S Real Estate, destacó que estas unidades no resultan suficientes para cubrir la demanda de vivienda vertical en la CDMX.
Inventario de vivienda vertical en “punto crítico”
Jiménez señaló que, debido a la falta de nuevos proyectos, la reventa de vivienda cubre parte de la demanda, principalmente en el segmento residencial, es decir, entre 2 y 4 millones de pesos (mdp), el cual registra la mayor escasez de unidades. Además, al cierre del 3T25, de las 8,999 unidades vendidas en la capital del país, 5,15 correspondieron a vivienda nueva y el resto a reventas.
“Si bien la demanda supera el portafolio en el nivel económico y medio de manera muy significativa, en el resto de los segmentos, hay muchos desarrolladores e inversionistas metiendo producto al mercado, pero aun así no cubren el total de la posible demanda que puede haber de vivienda vertical en el mercado”, explicó.
Entre las causas de esta escasez, el especialista señaló principalmente la falta de construcción y los procesos de tramitología, los cuales han llevado al inventario vertical de la CDMX a un “punto crítico”.
“Muchos factores, costos de construcción, temas regulatorios de la Ciudad de México. Pero efectivamente, la demanda sigue superando a la oferta. Finalmente hay que encontrar la manera de atender esos mercados”, platicó.
Por su parte, Enrique Téllez, codirector de Desarrolladora del Parque, afirmó que el limitado portafolio en la ciudad se mantendrá por al menos cuatro años, debido a que el desarrollo de nuevos proyectos requiere hasta tres años en tramitología, además del tiempo de construcción.
“Desarrollos medianos y grandes para obtener su proceso, sus permisos y licencias van a tener que invertir entre dos y tres años, para construir esos proyectos se tardarán, en el mejor de los casos, dos años, en el promedio yo diría cuatro. Entonces estamos viendo que para que haya proyectos de mediana y gran envergadura en la Ciudad de México, va a haber un lag de entre 4 y 6 años”, afirmó.
Téllez añadió que, si bien durante 2025 inició la construcción de varios proyectos en la Zona Metropolitana de la CDMX, estos no cuentan con la densidad suficiente para subsanar el limitado inventario.
“Siempre va a haber proyectos pequeños entrando al mercado, que son un poco más rápidos, pero los proyectos pequeños no van a venir a solventar de manera importante el inventario. Entonces, en los próximos dos a cuatro años vamos a ver un mercado muy apretado en términos de nuevas unidades entrando al mercado”, apuntó.
En ese sentido, Federico Jiménez explicó que, al cierre del año, la consultora contabilizó 32 nuevos proyectos verticales en la ZMCDMX, de los cuales solo algunos cuentan con un mayor número de unidades.
En cuanto a su dimensión, los desarrollos ubicados en: Lindavista con 195 viviendas en el segmento residencial plus, con un precio promedio de 4,1 mdp; en la colonia Obrera con 274 unidades residenciales, con un valor de 3.2 mdp; mientras que en Reforma Iztaccíhuatl consideran 400 departamentos, con un precio promedio de 2.2 mdp. En contraste, el proyecto en Zumpango concentra 650 viviendas del segmento económico, con precios que rondan los 710,000 pesos.
