La Suprema Corte aprueba que el incremento en las rentas no supere la inflación como medida para asegurar la vivienda asequible en la CDMX
La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) validó el límite al aumento anual de las rentas de vivienda en la Ciudad de México y confirmó que ningún ajuste podrá superar la inflación del año previo. Con ello, el Pleno declaró constitucional el artículo 2448 D del Código Civil local y negó el amparo promovido por una empresa inmobiliaria que impugnó la reforma.
Al resolver el amparo en revisión 546/2025, los ministros determinaron que el Congreso capitalino sí puede establecer parámetros al incremento de las rentas cuando busca proteger el derecho a la vivienda. En consecuencia, el tope aprobado desde agosto de 2024 permanece vigente.
De modo que, el aumento máximo anual se limita al porcentaje que marque la inflación y no podrá incorporar incrementos adicionales ni ajustes discrecionales por encima del Índice Nacional de Precios al Consumidor. Es decir, si una renta mensual asciende a 10,000 pesos, el incremento máximo sería de 369 pesos.
El antecedente del amparo
En agosto de 2024, el Congreso de la Ciudad de México reformó el Código Civil y disposiciones de la Ley de Vivienda local para fijar que el incremento anual en contratos de arrendamiento de inmuebles habitacionales no rebase la inflación del año anterior. Además, incluyó la obligación de registrar los contratos en un sistema digital administrado por el gobierno capitalino.
Pese a ello, una empresa inmobiliaria especializada en el arrendamiento y subarrendamiento de vivienda celebró un contrato en el que pactó que, en caso de prórroga, la renta aumentaría conforme al promedio del INPC de los últimos 12 meses más dos puntos porcentuales. Posteriormente, promovió un amparo indirecto al argumentar que el límite vulneraba la libertad contractual, la libertad de comercio y el derecho de propiedad.
A través del amparo, la empresa aseguró que el segundo párrafo del artículo 2448 D del Código Civil es contrario a los artículos 1º, 5º y 27 de la Constitución, ya que “vulnera los principios de igualdad, libertad contractual, libertad de comercio y el derecho de propiedad”, al imponer un límite al incremento anual de la renta.
Al respecto, Hugo Aguilar Ortiz, presidente de la Corte, destacó que la medida impuesta por el gobierno capitalino es legítima, pues busca asegurar la accesibilidad a la vivienda en arrendamiento y evitar aumentos abusivos.
“La medida legislativa responde a un objetivo de justicia social, pues parte del reconocimiento que el acceso a la vivienda no puede quedar exclusivamente sujeto a dinámicas de mercado que, en contextos de alta presión inmobiliaria, generan expulsión y profundizan desigualdades urbanas”, señaló.
SCJN: a favor de la vivienda, en contra de la gentrificación
Los ministros de la Corte destacaron que la medida implementada por el gobierno de la CDMX no desconoce el derecho al lucro en la renta de vivienda; no obstante, busca que la comercialización de estos inmuebles sea “razonable y compatible” con el derecho a la vivienda.
Durante la discusión, la ministra Lenia Batres Guadarrama expuso que en las últimas dos décadas el precio del suelo en la capital se incrementó 800 por ciento. En ese contexto, señaló la importancia de contener el alza en los costos de la vivienda.
«En los últimos 20 años el costo del suelo en la Ciudad de México se ha incrementado en un 800%, y medidas regulatorias como la analizada aseguran una ganancia justa para los propietarios de vivienda en renta, y al mismo tiempo a quienes tienen que vivir en inmuebles de alquiler”, indicó.
Añadió que, debido al aumento en el precio de la vivienda, el número de capitalinos propietarios de un inmueble habitacional ha disminuido desde 2000.
«Es notorio el descenso del número de personas que viven en vivienda propia. En el año 2000 el 71% de los habitantes de la capital del país eran dueños del inmueble que habitaban, mientras que para 2020 eran solo el 50%», afirmó.
Por su parte, Aguilar Ortiz sostuvo que el tope legal resulta idóneo porque busca inhibir aumentos abruptos o desproporcionados que provocan desplazamiento residencial en zonas con alta presión inmobiliaria.
“La medida es idónea porque el tope legal al incremento de la renta busca prevenir fenómenos de gentrificación y desplazamiento residencial al inhibir incrementos abruptos o desproporcionados que han propiciado la expulsión de habitantes de zonas centrales hacia áreas periféricas o conurbadas con impactos negativos en la vida comunitaria y en el acceso efectivo al empleo, educación, servicios de salud, además de mayores tiempos y costos de traslado”, afirmó
Por su parte, la ministra Loretta Ortiz Ahlf señaló que esta medida busca defender el derecho a la vivienda en la CDMX, así como frenar incrementos desmedidos en el arrendamiento.
“El artículo que impone un tope legal del incremento de la renta anual, es constitucional porque, como se establece en la propuesta, la norma busca proteger el derecho a una vivienda digna y adecuada (…) protege el patrimonio de las familias mexicanas y, por el otro, permite que las empresas o personas arrendatarias continúen arrendando con fines de lucro, impactando sus montos de renta, pero sujetas a un límite que evite abusos”, aseguró.
Registro de contratos, en revisión
El Pleno dejó pendiente la definición sobre el artículo 2448 F, relativo a la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento. La disposición plantea que los propietarios proporcionen datos como nombre, ubicación del inmueble y características del predio.
Al respecto, los ministros mostraron posturas divididas. Algunos señalaron que la entrega de información detallada podría vulnerar la privacidad de las partes; otros consideraron que, si los datos tienen fines informativos y estadísticos, la medida aportará certeza jurídica.
Por ello, Aguilar Ortiz presentará un nuevo proyecto con ajustes. Mientras tanto, el límite anual a las rentas quedó firme en la Ciudad de México y deberá aplicarse en los contratos de casa habitación.
