La SCJN determinó que la diferencia entre el precio pagado y el avalúo de un inmueble puede considerarse ingreso para el comprador
La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) avaló que las autoridades fiscales cobren Impuesto sobre la Renta (ISR) cuando una persona adquiere un inmueble a un precio significativamente inferior a su valor de mercado.
El criterio del máximo tribunal establece que si el avalúo oficial de una propiedad supera en más de 10% el precio pagado en la operación, la diferencia puede considerarse un ingreso para el comprador, por lo que debe pagar ISR sobre ese monto.
La decisión fue tomada al resolver el amparo en revisión 384/2025, en el que los ministros analizaron la constitucionalidad de diversas disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Renta relacionadas con la adquisición de bienes inmuebles.
Diferencia entre precio y avalúo puede ser ingreso
De acuerdo con el criterio avalado por la Corte, cuando una persona compra una propiedad muy por debajo de su valor real obtiene un beneficio económico que incrementa su patrimonio, lo cual puede considerarse ingreso gravable.
En este sentido, los ministros señalaron que el Congreso estableció con claridad el concepto de ingreso en estos casos, así como el método para calcularlo y el umbral del 10% como referencia para identificar diferencias significativas entre el precio de la transacción y el valor del inmueble.
En términos prácticos, si el avalúo oficial de una vivienda, terreno o local comercial resulta más de 10% superior al precio declarado en la escritura, el excedente puede ser tratado como ingreso acumulable para efectos fiscales.
Medida para evitar subvaluaciones
La SCJN explicó que esta regla tiene como objetivo evitar simulaciones en las operaciones inmobiliarias, como la subvaluación de propiedades para reducir el pago de impuestos.
Para determinar el valor real del inmueble se utilizan avalúos realizados por instituciones autorizadas o corredores públicos, que sirven como referencia técnica para estimar el valor de mercado de la propiedad.
Además, el tribunal concluyó que el esquema fiscal no es arbitrario ni desproporcionado, ya que el margen de 10% permite distinguir entre variaciones normales del mercado y diferencias relevantes en el precio de compraventa.
¿Aplica para cualquier tipo de inmueble?
El criterio avalado por la SCJN se aplica de manera general a las operaciones inmobiliarias, sin distinguir el tipo de propiedad ni la situación personal del comprador.
Esto significa que la regla puede aplicarse a la compra de:
- Casas habitación
- Departamentos
- Terrenos
- Locales comerciales
En todos los casos, lo que se grava no es el tipo de inmueble, sino el incremento patrimonial derivado de la diferencia entre el precio pagado y el valor del avalúo.
Implicaciones para compradores de vivienda
Al respecto, especialistas señalan que el fallo refuerza el control fiscal sobre las transacciones inmobiliarias y busca asegurar que las operaciones se registren con valores cercanos al mercado.
En este contexto, quienes planeen adquirir una propiedad deberán considerar tres elementos clave:
- El precio pactado en la compraventa
- El resultado del avalúo oficial
- La diferencia entre ambos valores
Si el avalúo resulta más de 10% superior al precio declarado, podría generarse una obligación adicional de ISR para el comprador.
