Enero: El siguiente paso en la industria es construir inmuebles dedicados a la renta y así, propiciar después de un análisis, las condiciones de un Fibra de Vivienda
La forma de acceder a una vivienda digna está cambiando, el año pasado se sentaron las bases para un cambio y todo parece indicar que 2014 dará mucho más de qué hablar; durante los sexenios pasados se había dado prioridad a la construcción de vivienda y a finales de 2013, la hipotecaria más grande, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) generó cambios importantes para impulsar la vivienda en renta.
De acuerdo con datos dados a conocer por Alejandro Murat Hinojosa, titular de Infonavit, en países desarrollados la proporción la vivienda en renta y propia es de 45 contra 55 por ciento, en el caso de México corresponde 23 contra 77 por ciento; otra cifra alentadora para desarrollar vivienda en renta es el hecho de que la Encuesta Nacional de Vivienda señala que hay una demanda estimada de 20 mil rentas anuales de derechohabientes en los próximos 10 años.
Infonavit lanza Programa Piloto
Con la finalidad de proporcionar vivienda a los derechohabientes, el Infonavit en octubre de 2013 presentó el Programa Piloto de Vivienda en Renta dirigido a los trabajadores jóvenes, o bien, con alta movilidad laboral que requieren cambiar constantemente de residencia, por lo que se estimó que se beneficiaría a cinco mil derechohabientes que gracias a sus pagos puntuales podrán tener mejores condiciones cuando decidan comprar un casa.
Hasta el cierre de 2013, tres desarrolladoras firmaron un convenio de colaboración con el Instituto para participar en el Programa Piloto de Vivienda en Renta; la primera fue Derex participando con ciudades como Hermosillo, Nogales y Tijuana.
Al respecto Aurora García de León, directora general de Derex, consideró que “es el momento de detonar el mercado de rentas, estamos puliendo el producto fino en Hermosillo desarrollaremos vivienda unifamiliar, Nogales con cuadrúples y Tijuana será vivienda vertical”.
La segunda desarrolladora en participar fue Prudential Real Estate Investors (PREI) quien firmó el acuerdo de colaboración con el Infonavit, PREI cuenta con seis desarrollos ubicados en la ciudad de México y Monterrey, aproximadamente se trata de dos mil departamentos destinados al esquema de renta.
Javer se convirtió en la tercera empresa en colaborar de manera conjunta con el Infonavit con sus desarrollos en los estados de Nuevo León, Jalisco, Aguascalientes, Querétaro, Estado de México y Tamaulipas.
Alquiler en México
“La tendencia mundial te lleva a eso a la renta. En México hasta 1973 era muy común la construcción de vivienda en renta pero debido al programa de rentas congeladas y por el impuesto a la vivienda, se detuvo la construcción por muchos años, declaró Roberto Barrios Gaxiola, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios sección ciudad de México.
“Todos los edificios en renta que hay en el DF (Polanco, Anzures, Narvarte, Del Valle) se construyeron hasta ese año. Dejaron de ser atractivas para los inversionistas, aunque lo cierto, es que hay un mayor mercado para renta que para compra, entonces si el gobierno quiere impulsar a la renta debe desgravar la construcción de vivienda para este fin, así como regularla, aparte de los apoyos que el Infonavit va a dar a sus derechohabientes”, añadió.
Respecto al tema de construir vivienda en renta como prioridad en comparación con venta, Jorge Gamboa de Buen, director de Grupo Danhos, mencionó que por el momento ya no tienen contemplado producir vivienda en venta pero “lo que estamos pensando es que si la vivienda en renta viene bien y se va a potenciar de manera importante, podríamos incluir un porcentaje de vivienda destinado a renta como parte de un desarrollo de usos mixtos grande porque la ciudad de México se presta para ello por la gran movilidad y presencia de jóvenes”.
REITs y Fibra de Vivienda
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra) que existen en México es una adaptación del Real Estate Investment Trust (REIT) que son el Fibra estadounidense.
“Los Fibras en México han sido muy especializadas porque en México se crearon para invitar al dueño a fideicomisar sus terrenos no es como en Estados Unidos donde el incentivo es para el inversionista para que compre varias cosas bien rentadas. En México como nacieron con una renta específica, acá al que le interesa crear un Fibra es al dueño del negocio”, declaró Carlos López Jones, editor en jefe de Tendencias Económicas.
“Fibra es un instrumento que lleva muchos años en otros países y de alguna manera ha venido a desarrollar y complementar nichos para la inversión por un lado y financiamiento por otro. Como nosotros ya conocíamos de alguna manera este instrumento en el cual a nivel internacional se denomina REITs, lo que hicimos fue investigar los mercados más desarrollados como en Estados Unidos y Canadá, hicimos un análisis y los tropicalizamos a nuestro mercado en México”, explicó Francisco Valle Montaño, director de promoción y emisoras.
La industria de los REITs en Estados Unidos tiene poco más de 50 años de existencia y hay mucha diversidad, “y aproximadamente hay como 200 de éstos listados en el mercado público de Estados Unidos que valen alrededor de 600 mil millones de dólares de capital y de ese universo aproximadamente el 15 por ciento están dedicados a la vivienda en renta y es un sector demasiado prometedor, además cuentan con REITs de sector industrial, residencial, hospitales, diversificado, oficinas, mixtos, hoteles o centros comerciales”, resaltó Augusto Arellano, senior managing director Banca de Inversión Evercore Partners México.
“La vivienda de arrendamiento sí existe en México pero de una manera no institucional porque todo es de manera informal, empiezan a aparecer algunos jugadores que quieren hacer vivienda en renta porque es un buen mercado.
“En EEUU posee una característica el segmento residencial que ha sido resistir a la volatilidad de los últimos años, obviamente cayó en 2009 como toda la industria pero a partir de la caída de ese año para acá, se ha recuperado mucho mejor y ha tenido un mejor desempeño el REIT de vivienda que el resto porque tiene un inquilino por cada unidad y hay REITs con 800 mil unidades”, complementó.
Respecto a la posibilidad de una llegada de Fibra enfocada al sector vivienda en renta, Blanca Rodríguez, managing director de la firma Real Capital IM, refiere que debido a las condiciones legales y económicas del país, “veo que es el siguiente paso de hecho sé de algunas empresas que ya lo están explorando a una escala importante y sobre todo, el tema legal ha ido evolucionando en el camino de que puedas tener las garantías para recuperar la vivienda como arrendador”.
Aunque es un tema que se debe trabajar aún más para generar las condiciones adecuadas, Augusto Arellano enfatizó que “para desarrollar esta industria en México se necesario: uno, capital y el otro; que la vivienda en renta debe cumplir con ciertas características (ubicación céntrica o cerca del transporte, vivir en un lugar que no pueda comprar pero sí rentar), se necesitan terrenos grandes y que las unidades en arrendamiento estén en un solo edificio destinado para este fin”.
