Alan Rahmane aseguró que el mercado mantiene apetito por los usos mixtos, pero la regulación, los costos y las presiones del entorno redefinen la manera de desarrollar ciudad
Los usos mixtos son una de las tipologías con mayor potencial para transformar a las ciudades mexicanas. Sin embargo, llevarlos del discurso a la realidad requiere navegar un terreno complejo, donde la regulación, los costos de construcción y la aceptación vecinal juegan un papel decisivo.
Así lo señaló Alan Rahmane, director general de Craft Arquitectos, quien aseguró que “sí hay apetito; nosotros seguimos desarrollando vivienda, seguimos desarrollando hoteles y seguimos trabajando en muchos proyectos”, pero explicó que hoy “hacerlos realidad no depende sólo del mercado, sino del contexto político y normativo”.
Normatividad que castiga la mezcla, no la incentiva
Una de sus preocupaciones centrales está en cómo la regulación termina por desincentivar justo aquello que las ciudades necesitan: la integración de usos.
Rahmane lo explicó con un ejemplo contundente: “Si tú haces un edificio que tiene un solo uso, puedes tener hasta 10,000 metros cuadrados (m²) sin detonar impacto urbano. Pero cuando haces un proyecto mixto, ese máximo baja a 5,000 metros”.
Esa diferencia significa que incluso una mezcla mínima —por ejemplo, 4,900 m² de vivienda y 100 m² de comercio— detona un trámite mucho más largo y costoso.
“Todo mundo habla de la importancia de las plantas bajas activas, de los usos integrados, pero normativamente te dicen: ‘si pones un local comercial te la complico’. Entonces el mensaje es contradictorio”, comentó Rahmane.
Y a eso se suma la tramitología, donde el desarrollador puede cumplir con toda la normatividad y aún así enfrentar rechazos “que no tienen que ver con lo técnico, sino con decisiones políticas o presión vecinal”.
Costos al alza, vivienda más pequeña y preferencia por la renta
Por otro lado, el directivo señaló que el encarecimiento de la construcción también moldea nuevas dinámicas, pues “todo está subiendo: el acero, el concreto, las instalaciones. Entonces los márgenes se han comprimido muchísimo, y aunque la gente dice ‘los desarrolladores venden carísimo’, la realidad es que no estamos ganando más; estamos ganando menos”.
Esa combinación ha empujado a muchos compradores hacia la renta. “Incluso quienes tienen un buen sueldo ya no alcanzan los metros cuadrados que alcanzaban antes. Donde antes se podía comprar 100 m², hoy apenas llegas a 60 o 70. Entonces la gente dice: ‘mejor rento algo más grande y vivo mejor’”, agregó
No obstante, destacó que esta tendencia no es exclusiva de la capital: “En Guadalajara lo estamos viendo clarísimo. La venta bajó, pero la renta está fortísima”.
En paralelo, los inversionistas han comenzado a moverse conforme las tasas bajan: “Cuando el banco te da 4 o 5%, pues claro que la gente busca algo más. Y ahí el inmobiliario vuelve a ser atractivo”.
Nuevos modelos: aportar tierra y compartir riesgos
Con el entorno actual, la manera de estructurar proyectos también ha cambiado. “Comprar un terreno caro, meterle lana y esperar dos años a que salgan las licencias… eso ya nadie quiere hacerlo”, indicó Rahmane.
Por eso, añadió, el modelo que crece es la aportación de tierra: “Ahora hacemos sociedades donde el dueño del terreno entra como socio. Así no amarras tu capital por años sin certeza. Pero es más complejo: tienes que alinear intereses, repartir riesgos y negociar mucho más. Hacer un desarrollo hoy es casi un matrimonio. Si no estás alineado con tu socio desde el día uno, vas directo al divorcio”.
Vivir cerca, movilidad diferente
El arquitecto también celebró cambios estructurales en la movilidad urbana, como la eliminación de cajones mínimos de estacionamiento en la CDMX.
“Es un gran cambio porque por fin nos permite pensar en edificios que generen ciudad, no estacionamientos. Antes la mitad del presupuesto se iba en cajones; hoy podemos tener plantas bajas más vivas, comercio, servicios, calle”, resaltó.
Y al mismo tiempo, consideró que esta transición obliga a repensar dónde vive y dónde trabaja la gente: “Si quitas cajones pero mantienes ciudades donde tienes que viajar una hora para ir a la oficina, pues no funciona. Hay que acercar vivienda y empleo”.
Mundial 2026, vivienda en renta y riesgos en playa
Con respecto a sus perspectivas en el corto plazo, el director de Craft ve crecimiento en vivienda en renta, hospitalidad y mixtos turísticos, especialmente de cara al Mundial de Fútbol 2026.
“Aunque el evento dura semanas, deja huella: más oferta hotelera, mejor infraestructura y más mercado de renta”, resaltó.
Sin embargo, advirtió sobre ciudades como Tulum: “Abrir la llave sin control nos está llevando a remates. Ahí sí hay riesgo. El crecimiento debe tener reglas”. En contraste, la CDMX sigue siendo una oportunidad: “La ciudad tiene mercado, tiene demanda, tiene interés. Lo único que falta es claridad en las reglas”.
La petición del desarrollador: certidumbre
Finalmente, si pudiera pedir algo para los próximos años, Rahmane lo tiene claro: “No pido incentivos, no pido privilegios. Lo único que pedimos es certeza. Reglas claras. Menos zonas grises”.
Porque, al final, dijo, levantar un proyecto de usos mixtos en México sigue siendo un reto mayúsculo: “Para que un proyecto salga, se tienen que alinear miles de cosas: normatividad, vecinos, costos, financiamiento, licencias. Por eso cuando uno se construye, es casi un milagro”.
Y justamente por eso —por el reto, por el impacto urbano, por la vida que generan— el empresario afirmó que los usos mixtos siguen siendo una pieza clave para la ciudad que viene.
Este texto se incluye en la edición Noviembre-Diciembre de la revista Inversión Inmobiliaria
