JLL anticipa para el 2S2025 una mayor centralidad de la experiencia y la sostenibilidad en el diseño de lugares de trabajo, retail y desarrollos de usos mixtos
Si 2023–2024 fueron los años del reacomodo, este 2025 es el año de la maduración para los proyectos de usos mixtos en México.
La evidencia más cercana viene del mercado corporativo, pues entre julio y agosto de 2025 se absorbieron 195,000 metros cuadrados (m²) de oficinas a nivel nacional, lo que elevó la demanda acumulada enero–agosto a 578,000 m², lo que significa un crecimiento de 6% anual.
De acuerdo con diversos reportes del mercado, esta dinámica no se debe a un regreso al modelo de oficina tradicional, sino a espacios más eficientes integrados a entornos con vivienda, retail y servicios, donde la movilidad corta y la experiencia del usuario pesan más que los metros cuadrados por sí solos.
Señales de mercado al cierre del 1S2025
Para Colliers, el desarrollo de usos mixtos en México evolucionó de ‘proyecto icónico’ a ‘tipología estratégica’: integran vivienda, comercio, oficinas y entretenimiento en una sola ubicación, lo que recorta traslados y maximiza el valor del suelo en corredores bien conectados.
En ese sentido, en el bimestre julio–agosto de este año se observó una creciente demanda de oficinas bien localizadas dentro de polos urbanos con servicios; sí como la estabilización de vacancias en varios submercados, con ajustes graduales de rentas.
Para Solili, el salto de 195,000 m² en el bimestre y el crecimiento de 6% anual acumulado confirman que el usuario busca eficiencia y amenidades; los corredores con mejor absorción suelen estar interconectados con oferta residencial y comercial.
A nivel de portafolios, Fibra Uno (FUNO), uno de los mayores propietarios de inmuebles comerciales en México, reportó un un portafolio de uso mixto relevante en m² y ubicaciones al cierre del primer semestre del año (1S2025).
Para el inversionista, esto importa por dos razones: diversificación por tipo de ingreso (rentas de comercio, oficinas y vivienda en un mismo clúster), y tráfico cruzado: el retail alimenta a la oficina y viceversa, mientras la vivienda estabiliza la base de consumidores.
Diseño centrado en la experiencia
Por su parte, JLL anticipa para la segunda mitad del 2025 una mayor centralidad de la experiencia y la sostenibilidad en el diseño de lugares de trabajo, retail y desarrollos de uso mixto.
En la práctica, esto se traduce en plazas activas, amenidades compartidas (gimnasio, terrazas, salas de colaboración), bioclimática y operación integrada (facility management) que reduce costos y mejora el confort. El resultado es un diferencial competitivo frente a edificios monouso con servicios limitados.
En paralelo, reportes del mercado subrayan que los edificios de oficinas dentro de conjuntos mixtos ganan popularidad como solución a la escasez de suelo central y a la necesidad de reducir tiempos de traslado.
Además, de acuerdo con SiiLA México, al ubicar oficinas junto a vivienda y comercio, se obtiene una ventaja de absorción por accesibilidad y amenidades.
Y si bien cada caso es distinto, especialistas coinciden en que un mix de usos balanceado (vivienda, comercio, oficinas, espacio público, cultura, salud y educación) mantentiene una alta ocupación en los activos inmobiliarios.
El giro macro: aranceles y resiliencia de los usos mixtos
El entorno externo de 2025 agrega una variable: aranceles desde Estados Unidos sobre mercancías de países como México. ¿Importa para los usos mixtos?
A corto plazo, los aranceles presionan costos (acabados, equipos, mobiliario) y alargan decisiones de inversión, sobre todo en inquilinos vinculados a cadenas de suministro internacionales.
Solili ha advertido que el ruido arancelario puede enfriar el leasing en momentos puntuales, como ocurrió con la moderación de colocaciones en enero–febrero de 2025, aunque el impacto depende del sector y del tipo de inquilino.
Sin embargo, hay un contrapeso, pues, de acuerdo con especialistas, la tendencia de nearshoring y la búsqueda de oficinas eficientes no desaparecen por la política comercial; más bien, reubican la preferencia hacia ubicaciones con menores costos totales de ocupación y mejor accesibilidad.
Además, los usos mixtos amortiguan choques: espacios corporativos, retail y vivienda en el mismo activo sostienen flujos y ocupación.
¿Dónde están las oportunidades en México?
Los corredores prime de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara reúnen las condiciones más favorables para los proyectos inmobiliarios de uso mixto: conectividad, densidad y demanda solvente.
En el caso de la CDMX, la recuperación del bimestre julio–agosto fue particularmente fuerte; la absorción se concentró en zonas con acceso a transporte y servicios ya instalados, un territorio natural para conjuntos mixtos.
En Guadalajara, por su parte, se observa vacancia en mínimos multianuales, lo que mejora el pricing power de los desarrollos bien ubicados; mientras que Monterrey sigue capitalizando el empuje de nearshoring y la verticalización de su traza urbana.
Para desarrolladores, la recomendación de los expertos es leer finamente la demanda local y evitar el ‘copia–pega’ del mix; es decir, dimensionar por submercado para desarrollar los m² de oficinas, tipo de vivienda y formato de comercio que se ajusten a los requerimientos del área.
Este texto se incluye en la edición Septiembre-Octubre de la revista Inversión Inmobiliaria
