Adentrarse al mercado inmobiliario a través de un Fibra parecerá un reto, por ello es indispensable conocer los conceptos que lo rodean
Al adentrarse dentro del mundo de los Fideicomisos de inversión en Bienes Raíces (Fibras), será importante reconocer el acrónimo ‘CBFI’ y la importancia que estos tienen al momento de realizar inversiones en el mercado inmobiliario.
Los CBFI o Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios son la representación de un título accionario, por lo tanto, a través de su adquisición el comprador pasa a ser un socio del fibra. Además, la compra de un CBFI colocado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) permitirá el derecho a recibir las distribuciones correspondientes al valor de su inversión.
Ante las dudas y posibles fraudes, desde 2005 existe la Ley del Mercado de Valores con el objetivo de respaldar y proteger al inversionista. Dentro del documento se explica que el fideicomiso deberá distribuir a los tenedores de los CBFI al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.
Paralelo a ello, en la presente Ley se pueden encontrar artículos que describen la protección del público inversionista, el fomento a una sana competencia y la regulación de inscripciones, actualizaciones, suspensiones y cancelaciones.
¿Cómo fluyen los CBFI en la actualidad?
Como muestra del flujo de los CBFI en el mercado de los fibras, al cierre del cuarto trimestre del año (4T2022) fueron diversas las compañías que anunciaron aumentos en la demanda de sus certificados.
Como primer ejemplo, Fibra Plus declaró que al cierre del 4T2022 poseían más de 626 millones de CBFIs en circulación, que representa un crecimiento de 22.8% en comparación de 2021. Esta alza se debe a las más de 116 millones de suscripciones que se realizaron en el 2T2022, así como al pago de CBFIs del activo industrial que lanzaron en Saltillo.
Uno de los principales motivos que podrían influir en el crecimiento de la compañía es la diversificación de su portafolio, puesto que el fibra se involucra en el sector corporativo, industrial y residencial.
A la par, Fibra Inn anunció el crecimiento de su valor en el mercado en 68%, derivado de una mayor demanda del CBFI que se presentó por la participación de nuevos inversionistas. Respecto a ello, los resultados se encuentran alineados al fuerte impulso que maneja el sector turismo.
Además, dentro de las metas para 2022 que planteó Oscar Calvillo, director general, se encuentra el aprovechamiento del impacto positivo que genera el nearshoring, lo cual podría implicar nuevas construcciones dentro de las zonas mayormente beneficiadas por el fenómeno.
No obstante, a pesar del buen comportamiento que presenta el rubro, existen fibras que optaron por la recompra de sus acciones, tal es el caso de Fibra Storage, empresa que desde mediados del 2022 ejecutó el fondo de recompra para generar mayor liquidez para sus inversionistas.
En esta línea, Fibra Shop continúa ajustando la utilidad neta de sus CBFI, la cual se encuentra a la baja y se posiciona en 23.42 centavos por certificado. Sin embargo, los resultados se mantienen positivos, ya que, la afluencia de visitantes en los centros comerciales se encuentra al alza.
Portafolios y segmentos
Es importante resaltar que los retornos de inversión para los tenedores de un CBFI tendrán relación con el segmento de suscripción, ya que, de acuerdo al dinamismo del mercado serán los beneficios obtenidos.
En ese sentido, un fibra hotelero podría no tener el mismo rendimiento que un fibra especializado en centros comerciales. Sin embargo, la diversificación en el mercado siempre enriquecerá las participaciones.
Por ejemplo, Fibra Uno o FUNO cuenta con un portafolio integrado por más de 623 operaciones a nivel nacional. Con ello, logró sumar más de 11 millones de metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR) en los segmentos de negocio, industrial, comercial, usos mixtos y oficinas.
Debido a su diversa participación en el mercado inmobiliario, el nivel de ocupación de sus inmuebles se encuentra por encima del 93.7%, 50 puntos base más que el trimestre anterior.
Otro ejemplo de un fibra diversificado es Fibra Plus, compañía que anunció al cierre de trimestre un crecimiento potencial de 33% en su portafolio de operaciones. Además de presentar rentas del 99.6% en el sector comercial, 91.4% en comercial, 47.4% en oficinas y 90.5% para el sector educativo.
Por tal motivo, lograron ingresos superiores a los 698,000 pesos en ingresos por rentas, 11.8% más que en 2021.
Mientras tanto, el fideicomiso especializado en el sector industrial, Fibra Upsite declaró la ocupación total del portafolio de propiedades al cierre de 2022. Debido a ello, los ingresos por arrendamiento acumulados al 31 de diciembre totalizaron los 118 millones 116,154 pesos.
Invertir en fibras
Como punto final, es importante recordar que los CBFI son vehículos que no generan impuestos, y que facilitan el acceso al mercado inmobiliario. Por ello, se dice que permite a todo tipo de inversionista, ya sea chico, mediano o grande, su ingreso a los bienes raíces.
Este texto se incluye en la edición Marzo-Abril de la Revista Inversión Inmobiliaria
