Este 2025, el mercado de vivienda mantuvo su dinamismo, lo que confirma su peso como uno de los principales pilares del sector inmobiliario
El 2025 consolidó una tendencia que ya venía marcando el pulso del sector residencial en México: la vivienda sigue encareciéndose, el crédito se vuelve más selectivo y el acceso se complica para una parte creciente de la población.
Aun en un entorno económico de bajo crecimiento, el mercado habitacional.
Durante el año, la demanda se sostuvo activa en prácticamente todos los segmentos, pero con claras diferencias entre quienes pueden comprar y quienes han tenido que postergar su decisión.
De esta manera, la vivienda continúa como un activo atractivo desde el punto de vista patrimonial, pero al mismo tiempo se ha convertido en uno de los principales reflejos de las desigualdades de acceso.
Precios que no aflojan
Uno de los rasgos más visibles del mercado habitacional en 2025 fue la persistente alza de los precios, pues, de acuerdo con Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el valor de la vivienda adquirida con crédito hipotecario registró incrementos anuales cercanos a 9%, con una tendencia que se mantuvo firme a lo largo del primer, segundo y tercer trimestre del año.
El valor promedio nacional de una vivienda ronda ya 1.86 millones de pesos (mdp), aunque con diferencias marcadas entre regiones. En las principales zonas metropolitanas —Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y el Bajío— los aumentos han sido más notorios, impulsados por la combinación de alta demanda, suelo cada vez más escaso y mayores costos de construcción.
Tanto en vivienda nueva como usada, la presión sobre los precios responde a un desbalance estructural entre la oferta disponible y el tamaño de la demanda. A ello se suman factores como el encarecimiento de materiales, la inflación en costos laborales y los cambios en los estándares de construcción, que hoy privilegian desarrollos más eficientes, sustentables y con mayores amenidades.
Crédito hipotecario: menos operaciones, pero de mayor monto
Si bien el precio de la vivienda continuó al alza, el mercado del crédito hipotecario mostró una dinámica más matizada.
Datos de la Asociación de Bancos de México (ABM) revelan que, durante el primer semestre de 2025, se originaron alrededor de 232,500 créditos, cifra que representó una caída cercana a 6.9% en número de financiamientos comparado con el mismo periodo del año anterior.
En contraste, el monto promedio del crédito creció cerca de 10%, superando los 1.17 mdp por operación, lo que confirma que el financiamiento se concentran cada vez más en los segmentos medios y residenciales. Es decir, hay menos compradores financiados, pero con tickets más altos.
Este comportamiento refleja el impacto directo de las tasas de interés aún elevadas, la cautela de la banca frente a ciertos perfiles de riesgo y una mayor exigencia de comprobación de ingresos.
En paralelo, los hogares de menores ingresos enfrentan un escenario particularmente complejo para acceder a un financiamiento, debido a que su capacidad de endeudamiento se ha visto presionada por el costo de vida.
Vivienda media y residencial: los motores del mercado
El grueso de la actividad residencial en 2025 se concentró en la vivienda media y residencial, segmentos que absorbieron la mayor parte del nuevo desarrollo, tanto en las zonas metropolitanas como en ciudades intermedias con alto dinamismo económico.
Estos productos se han beneficiado de una demanda conformada por jóvenes profesionistas, familias en formación, compradores patrimoniales e inversionistas que buscan rentabilidad a través del arrendamiento. El atractivo de la vivienda como refugio frente a la inflación sigue siendo uno de los grandes motores del mercado.
Al mismo tiempo, el crecimiento de esquemas como el trabajo híbrido y remoto ha reforzado la demanda de viviendas mejor ubicadas, con espacios flexibles, amenidades comunitarias y acceso a servicios urbanos de calidad. Este cambio en los patrones de consumo ha impulsado proyectos verticales, desarrollos mixtos y comunidades planeadas en zonas bien conectadas.
El gran pendiente: la vivienda de interés social
No obstante, mientras los segmentos medios y residenciales mantienen dinamismo, la vivienda de interés social continúa siendo el gran talón de Aquiles del mercado.
El aumento en los costos de producción, el precio del suelo y las restricciones en el crédito han limitado la capacidad de desarrollar vivienda verdaderamente accesible en zonas bien ubicadas.
En muchos casos, los proyectos de interés social se han desplazado hacia la periferia, lo que implica mayores tiempos de traslado, costos de movilidad y una presión adicional sobre los servicios públicos.
Y este desequilibrio plantea uno de los desafíos estructurales más importantes para autoridades, desarrolladores y organismos financieros: cómo reactivar la producción de vivienda económica sin comprometer la viabilidad financiera de los proyectos ni la calidad urbana.
2025: un año de ajuste para el sector habitacional
El balance del mercado residencial en 2025 es el de un sector que se mantiene firme, pero bajo nuevas reglas, con precios que continúan con una tendencia al alza; crédito que existe, pero es más exigente; y una demanda que continúa activa, aunque más segmentada.
Para los desarrolladores, el reto ya no es solo construir y vender, sino entender a qué comprador se dirigen, con qué nivel de ingreso, bajo qué esquema de financiamiento y en qué ubicación; y, para las autoridades, el desafío estructural aún es el mismo: ampliar el acceso a una vivienda adecuada en condiciones de asequibilidad.
Este texto se incluye en la edición Noviembre-Diciembre de la revista Inversión Inmobiliaria
