El Instituto ha entrado en una nueva dinámica de trabajo. Su titular, ha sustentado que se debe lograr un equilibrio entre los retos de financiamiento , una cartera que apunte a productos más progresivos, rendimientos reales, y que atiendan, todas, las diversas demandas de los derechohabietes
El mandato original del Infonavit
Déjenme darles un marco de referencia, a lo mejor les aburre, pero creo que va a servir: Nosotros lo único que hacemos es administrar el dinero de la gente. Más allá del discurso, el Instituto es de los trabajadores de México, de los trabajadores del sector formal, porque no tiene un solo centavo de presupuesto federal. Administramos el 5% del salario de los trabajadores que mes con mes, los empresarios de manera obligatoria tienen que entregar a la subcuenta de vivienda de cada trabajador.
Decirles a los empresarios, que es una gran oportunidad para que volteemos a ver la demanda, porque el mejor negocio que hoy puede hacer un empresario de la construcción está en escuchar a la demanda. Conviene ese viraje de política, porque así a todos nos va a ir mejor.
Partir de los logros actuales del Instituto
Hoy tenemos un Infonavit que ha roto cifras en meses recientes de manera notable. Tenemos más de 56.7 millones de cuentahabientes del Infonavit, que a diferencia de un banco -porque hay quien quiere equipararnos con banco y se equivoca- somos un fondo mutualista donde los trabajadores mes con mes aportan un porcentaje de su salario. Esta Institución administra la subcuenta de vivienda, y así lo dice la Constitución, para que mientras el trabajador labora en su vida útil, lo guarde en su Fondo de Ahorro para el Retiro. El segundo mandato, es que generemos mecanismos financieros y crediticios para que el derechohabiente pueda obtener una vivienda, y no para cualquier cosa.
Ese par de mandatos que están en el artículo 123 constitucional, son una conquista laboral de México y de los trabajadores. Nosotros tenemos la obligación de cuidar los recursos, hacerlos eficientes, transparentes, y proveer inteligencia e innovación.
Los tres pilares del Instituto
Son los empresarios, que supervisan se haga lo correcto con las aportaciones salariales y participan además de la política del Infonavit; los sindicatos, que representan los gremios de trabajadores de esas millones de subcuentas que existen en el Instituto; y finalmente, el gobierno, que tiene la misión de administrar eficientemente a esta noble Institución.
Las nuevas expectativas
Tiene que ver con lo que la economía nos vaya dictando, con la creciente colocación de créditos; generar instrumentos para que aquel que ya tuvo una casa y la está pagando y el que ya terminó de pagar; la entrega de escrituras, a gente que cumplió, y con su obligación del derecho que ejerció. Debemos hacer eso de manera transparente. Además, el Instituto es un mecanismo de ahorro dual, lo que ahorras en tu subcuenta de trabajo y lo que ahorras en patrimonio donde además tienes el privilegio de que ahí vivan tus hijos.
La innovación en el programa Mejoravit
Empezamos hace más de un mes junto con el Consejo de Administración que nos autorizó tener el Programa de Mejoramiento de Vivienda (Mejoravit), que es un crédito quirografario, fondeado por la banca comercial, producto de un convenio que firmamos, donde ellos pueden prestar a nuestros acreditados, dependiendo del ingreso de cada trabajador, un préstamo para mejorar la casa o ampliarla.
Hace pocos meses cobraba una tasa del 18.5 por ciento, pero en esta administración, haciendo las cosas abiertas, transparentes y subastando la masa crediticia, pusimos a competir a todos los bancos, y hemos, junto con los medios de comunicación nacionales hacer que la tasa pasara de 18.5 a 16.5 por ciento, en un entorno donde las tasas de interés a nivel mundial y nacional han subido; eso demuestra la fuerza de la Institución. A propósito del debate en la Corte, la tasa de este crédito quirografario, será para consumo para el sector de vivienda, para que sea más barato en el mercado. ¿Quién ganó? Ganó el derechohabiente, porque ya tiene un producto financiero más accesible.
El impacto de las subastas
Acabamos de hacer la recuperación de vivienda más trascendente en la historia del Infonavit, por la transparencia. Salimos con una convocatoria de 3200 viviendas, y convocamos a más de 64 empresas, y logramos colocar el 92%, mejoramos nuestro precio de intermediación, y están ingresando al Instituto en esta subasta más de mil millones de pesos.
He impuesto la meta bajo mi estricta responsabilidad, de que este año podamos llegar a las 30 mil viviendas recuperadas para un proceso de venta, así recuperamos mucho dinero en la subcuenta del trabajador. Esto lo vamos a hacer regionalmente. Así, los empresarios, las “chainean”, las renuevan, y muchas veces son sujetas de un nuevo crédito para un trabajador que quiere esa vivienda, y eso da movilidad.
¿Cómo atender al sector informal?
El Instituto es un incentivo para que meterse a la formalidad. Pronto anunciaremos, vía figuras de fideicomiso en aportación voluntaria, esquemas para incorporarse al financiamiento para la vivienda. Tenemos la fortaleza financiera para poderlo lograr.
Dentro del mismo sector formal, hay gremios que no reflejan el ingreso que obtienen, el ejemplo del taxista, el mesero. En un esquema de asociación voluntaria que estamos planteando, los invitaremos por la vía de la aportación voluntaria Eso será un factor de inclusión financiera.
La competencia impulsa calidad
Tenemos que verificar y validar que esa vivienda que le ofertan las empresas a aquellos derechohabientes que obtienen un crédito, sea vivienda de calidad, que corresponda en monto a lo que gasta el acreditado con el ejercicio de su crédito. Hay que trabajar en dos vertientes: la primera, fortalecer nuestros canales de verificación; en el fondo estructural de cómo obtener una mejor vivienda, es que metamos a más empresas para que peleen y ofrezcan un mejor producto.
Más supervisión y calidad
La mejor forma de garantizar calidad y precio, es cuando hay competencia. Estamos en una cruzada nacional, buscando que empresas regionales, no solo las nacionales, le entren al negocio de la vivienda, que con todo respeto, es buen negocio. Seremos más estrictos con la verificación de calidad. En interés social, de cada 10 casas que se construyen, en este país, el Instituto acaba financiando prácticamente siete.
Por lo tanto, sí tenemos una fuerza de mercado muy importante. Estamos revisando la evaluación del activo inmobiliario, donde creo que hay mucho por perfeccionar, yo me comprometí a ello en la Asamblea. Si la vivienda en el tiempo se deteriora, tenemos que trabajar para que el derechohabiente tenga posibilidades de mejorarla. El derechohabiente no tiene el ingreso adicional para poder hacer ese mantenimiento.
El nuevo papel del derechohabiente ante la hipoteca
Definitivamente, no se tiene que construir sobre una base de deshonestidad, sino que los recursos se canalicen de manera correcta para que sean invertidos para construir la vivienda. Creemos que a los nueve millones de acreditados que el Instituto ha dado financiamiento durante 44 años, le estamos poniendo el producto más barato del mercado.
Hago un llamado respetuoso en que piensen en sus hijos, porque la casa es el patrimonio futuro de ellos; que no caigan en la tentación de la tranza para cambiar el material por dinero y que lo usen para otra cosa. El producto está diseñado para mejorar o ampliar su vivienda, y vamos a ser muy estrictos. Pronto firmaremos un convenio con Profeco, para auditar que ese crédito se use para lo que es, y que no haya “coyotes”, que lamentablemente corrompen la cadena del sector de la vivienda, y que hacen que la gente caiga en estrategias y trampas para hacer líquido ese crédito y usarlo para otra cosa.
Necesitamos, en comunicación abierta, inducir, instruir, mandatar a la ciudadanía para lo que es una hipoteca. No se vale hipotecarse o endeudarse para poder obtener un recurso que no conlleve al objetivo para el que está creado. Rogamos a los derechohabientes que lo usen para lo que es, y quien tenga la tentación de no usarlo para lo que es, ojalá, mirando a sus hijos, no lo haga. Porque al final del día, creo que es algo incorrecto.
El nuevo status de otorgamiento de financiamientos para vivienda
Todos nuestros créditos ya son en pesos, y la reforma tiene que ver para que el costo de la UMA, del traslado de veces salario mínimo a pesos, no tenga un costo para el derechohabiente. El haber pasado de veces salario mínimo a pesos, tenía un costo brutal para el Instituto, ya reformamos nuestra ley. Estamos atentos para que los criterios de UMA que nos esté dando Hacienda, no afecten a los beneficiarios.
Refrendar la colaboración institucional
Estamos promoviendo con la Conavi, que no depende de nosotros, que esas viviendas tengan un subsidio mayor para generar el estímulo ante las empresas, en los porcentajes y en los estudios que hagamos de hablar con la derechohabiencia. pronto podremos saber cuál de nuestra derechohabiencia que desea un crédito tiene una discapacidad, con rampas, focos especiales, las incapacidades auditivas o de movilidad; pues vas a tener un subsidio mayor’. Entonces, lo que vamos a hacer es estimular la oferta.
Queremos innovar en bonos financieros que estamos trabajando con la Secretaría de Hacienda, para que podamos hacer colocaciones crediticias, en donde ustedes puedan tener recursos para enfrentar el costo más grave de la vivienda, que creo que no nos hemos dado cuenta cuál es, que es la tierra.
Ya tenemos miles de casos de empresarios exitosos a nivel nacional que han venido haciendo esta vivienda y que se han hecho acreedores a un subsidio, pero el mismo subsidio de las demás. Por lo tanto, queremos hacer ahí una diferencia, como lo merecen las gentes con capacidades distintas.
Hacia una progresión de subsidios
Paloma Silva, de la Conavi, que es una experta en materia de subsidios, lo digo con franqueza, pero hemos discutido con ella, con la Sedatu, la evolución hacia el futuro del subsidio. ¿Cómo colocar de mejor manera hacia el futuro, un subsidio que pueda ser mucho más progresivo, con la conciencia de que esos que menos tienen son los que tienen más rotación y pudieran, eventualmente, generar cartera vencida? Que eso no sea un inhibidor de que nos reste creatividad de ver cómo sí le hacemos para que podamos atender a esos mexicanos. Si le damos el golpe, si somos multidimensionales, si trabajamos como lo estamos haciendo, en equipo; si nos quitamos barreras de que “tú atiende a los de allá y a mí me tocan acá”, y juntamos esfuerzos en imaginar que empecemos a puntear hacia dónde va, podemos hacer cosas incluso con la banca privada.
Objetivo de recuperación para 2016
Yo he impuesto una meta, y soy responsable de ella, de tratar de llegar a 30 mil viviendas que estamos recuperando para poderlas subastar. Sería una cifra histórica. ¿Por qué nos urge y por qué lo queremos hacer? Porque ese dinero entra al patrimonio del Instituto y, también, se agrega a la oferta de vivienda disponible para créditos de vivienda nueva o usada. Los otros detalles, le pediría a Elías; efectivamente, la garantía es la Subcuenta de Vivienda. Eso así está, así lo aprobó el Consejo, ése es el diseño del producto. (Con información de entrevistas dadas en Subasta de tasa y fondeo para Mejoravit, 4 de julio de 2016; Congreso de Canadevi Jalisco, Puerto Vallarta, Jalisco, 19 de mayo de 2016; y Reunión del sector empresarial en Cancún, Quintana Roo, el 7 de julio de 2016)
