Urge reconocer el papel del subsidio en la atención al reto habitacional y, en ese contexto, hablar de la importancia del seguro del crédito a la vivienda.
Por: Daniella Gurrea*
Es bien sabido que desde hace ya algunos años se ha desatendido la vivienda económica, y aunque son muchas las causas de este enorme problema, destacan entre las principales: la falta de subsidio para la población de menores ingresos, el alto costo de la tierra en zonas urbanas, y los incrementos de las tasas de interés y de los costos de materiales de construcción, estos últimos, registrando alzas desproporcionadas, muy por encima del promedio de la inflación.
Aunque los pocos subsidios que todavía otorga el Gobierno Federal a la vivienda se han dirigido hacía la autoconstrucción, ya que supuestamente ello evita el mal manejo de subsidios por parte de terceros, al entregar directamente los recursos al beneficiado, en realidad, lo que estamos observando es que en México se están construyendo de forma irregular viviendas en zonas donde no siempre tienen acceso a servicios como agua, drenaje y energía eléctrica. Todo esto además de la falta de supervisión en el proceso constructivo por parte de expertos, que podría tener consecuencias graves a mediano plazo.
Hay también que considerar que México es un país con condiciones climáticas y sismológicas complejas, y es de suma importancia que la construcción de viviendas siga las normas existentes en la materia, por lo que considero que el acompañamiento y la construcción formal de la vivienda económica es indispensable.
No hay duda, los subsidios son indispensables para atender el reto habitacional de la población más desfavorecida, y este es el momento ideal para repensar en cómo otorgar estos apoyos.
Algunos planteamientos son: Utilizar la información que se tiene sobre las familias con respecto a ingresos y vivienda e identificar quiénes son aquellas personas que requieren de subsidio con criterios claros. Así se puede otorgar los subsidios para apoyar el proceso de construcción con asistencia técnica o a desarrolladores con experiencia en vivienda económica para que entreguen un producto de calidad, conociendo quién y en dónde se requiere el producto.
Por último, se podría otorgar el subsidio para la compra de la tierra o para el cada vez más caro y complejo proceso de tramitología, ya que solo por dar un por ejemplo, en la Ciudad de México los permisos ya representan entre 15% y 18% del costo indirecto de la construcción.
En cuanto al costo de la tierra en zonas urbanas, es complejo frenar la especulación y el incremento exponencial que ha tenido el acceso a terrenos urbanizados y con servicios. Es necesario revisar los planes de desarrollo urbano y en su caso reubicar algunas empresas o entidades de las grandes ciudades en zonas menos céntricas para generar un círculo virtuoso en la periferia con mayor acceso a escuelas, centros de salud y todo tipo de servicios necesarios para configurar lo que se conoce como vivienda digna.
Por otro lado, las tasas de interés han continuado con tendencia al alza y los economistas no están muy optimistas para que bajen en el 2024. Tendremos que vivir con eso y encontrar mecanismos para contrarrestar el efecto de éstas.
Ante esto, algunos bancos ya han encontrado un mecanismo de mitigación, que consiste en alargar el plazo del crédito hipotecario, mientras otros tantos ya cuentan con plazos de hasta 25 años.
Respecto al incremento en el costo de materiales, tampoco vemos como puedan disminuir, por lo que el precio final de las viviendas se va a seguir incrementando, lo que tiene como resultado menor capacidad de compra.
Una de las herramientas que existe en el país desde hace 17 años, y que, sin embargo, muy pocos bancos utilizan, es el Seguro de Crédito a la Vivienda, éste permite al banco, y a cualquier otra institución financiera que participe en el mercado del financiamiento inmobiliario, tomar más riesgo de crédito, ya que, en caso de incumplimiento de los acreditados, comparte la pérdida con la aseguradora.
Vemos una gran oportunidad en que la banca, y el sistema financiero hipotecario en su conjunto, vean el Seguro de Crédito a la Vivienda como un enaltecedor del crédito, y que con él se atrevan a tomar más riesgo y de esta forma, se animen a financiar hipotecas para los que más lo necesitan.
Nos vemos el próximo mes con más opiniones acerca del sector vivienda para ir trabajando de la mano por un mejor México ofreciendo mejores oportunidades para las familias mexicanas.
*Daniella Gurrea, Directora General en México de Genworth
