*Por Martha Peña
«No se trata de elegir entre desarrollo urbano y justicia social.
Se trata de lograr que ambos caminen de la mano.»
Una ciudad que se encarece… y se vacía
La gentrificación ya no es una excepción en las ciudades mexicanas. Se ha convertido en una regla silenciosa que avanza sin pausa, generando entornos más rentables para algunos, pero menos habitables para quienes les dieron vida. Este fenómeno no sólo eleva el costo de la vivienda: erosiona el tejido comunitario, desplaza a familias, disuelve redes de apoyo y convierte a la ciudad en un escaparate para quienes pueden pagarla, no para quienes la sostienen todos los días.
En la Ciudad de México, alcaldías como Cuauhtémoc, Iztacalco o Cuajimalpa han registrado incrementos de renta superiores al 20% en los últimos cinco años. La Roma y la Juárez, que alguna vez fueron barrios diversos, son hoy íconos de una transformación excluyente. Hasta agosto de 2024, vivir en la Cuauhtémoc costaba en promedio $24,473 mensuales, inalcanzable para la mayoría de las personas trabajadoras que ahí laboran.
La ciudad se encarece y se vacía. No por falta de espacio, sino por ausencia de regulación, de opciones y mecanismos para proteger a quienes la habitan.
Las respuestas institucionales aisladas no han sido suficientes
A pesar de los esfuerzos dispersos, la política pública no ha logrado contener el ritmo del mercado ni prevenir el desplazamiento. Se normaliza el abandono del interés social y se invisibilizan sus consecuencias. Es hora de asumir que la gentrificación no es inevitable: es una consecuencia directa de decisiones —o de omisiones— que pueden y deben revertirse.
Propongo una estrategia integral y de largo plazo basada en tres universos de acción y siete frentes de intervención, articulados con enfoque de derechos, justicia socioterritorial e igualdad.
Universo 1: Reforzar la institucionalidad para soluciones estructurales
- Finalizar el Plan General de Desarrollo de la CDMX. No puede haber justicia urbana sin una visión común. El Plan debe definir una ciudad diversa, incluyente y centrada en el bienestar, donde la vivienda no sea solo un producto de mercado, sino un eje de desarrollo humano.
- Aprobar el Programa General de Ordenamiento Territorial de la CDMX. Este instrumento debe priorizar vivienda social bien ubicada, estableciendo incentivos fiscales y normativos que obliguen a los nuevos desarrollos a integrar vivienda y que esta sea adecuada, sin relegarla a la periferia.
- Actualizar los Programas de Desarrollo Urbano de las Alcaldías, con énfasis en mecanismos de gestión del suelo. Crear un padrón de viviendas ociosas —cruzando datos de consumo de servicios— permitiría aplicar impuestos progresivos que desincentiven la especulación.
Una ciudad con casas vacías y personas sin hogar es una contradicción moral, económica y política.
Universo 2: Alinear legislación y estrategia
- Reformar la Ley de Planeación y la Ley de Vivienda, integrando parámetros claros sobre equilibrios urbano-sociales: densidades razonables, progresividad fiscal, justicia distributiva en el acceso al suelo, y visión de largo plazo.
- Aprobar la Ley de Ordenamiento Territorial, como instrumento para darle un uso equilibrado a predios abandonados o infrautilizados. A través de fideicomisos público-privados, estos espacios pueden convertirse en vivienda popular, centros culturales o espacios comunitarios, evitando la especulación y fomentando nuevos núcleos de cohesión social.
No se trata únicamente de construir más, sino de construir mejor, y más cerca de las oportunidades.
Universo 3: Operar con participación y territorialización
- Ventanillas únicas con subsidios para vivienda social y escritura, particularmente en zonas de presión inmobiliaria (donde la demanda existe) o en donde los programas federales estarán siendo aplicados. Los trámites deben ser accesibles, ágiles y diseñados desde las realidades de las y los habitantes.
- Establecer límites técnicos a las alzas de renta, sin desincentivar el alquiler. Esto requiere incentivos fiscales a arrendadores que mantengan precios accesibles, especialmente en colonias donde ya existe infraestructura urbana consolidada.
Reconstruir el pacto social urbano es el camino para atacar la Gentrificación sin que esto frene el desarrollo.
México se proyecta como destino turístico global. Pero en ese camino, no puede ignorar a quienes limpian, cuidan, venden, transportan, atienden y sostienen cada día a nuestras ciudades. La esencia de una ciudad de derechos no está en sus rascacielos, ni en su plusvalía, sino en su capacidad de ser habitable para todas y todos.
La planeación urbana debe dejar de ser un ejercicio técnico aislado. Necesitamos un nuevo pacto socioterritorial que ponga al centro la permanencia digna de sus habitantes. Sin regulación, sin justicia territorial y sin planeación democrática, nuestras ciudades dejarán de ser espacios de oportunidad para convertirse en territorios de exclusión.
Hoy enfrentamos una encrucijada: o usamos todas las herramientas del Estado para defender el derecho a la ciudad, o seguiremos entregando el territorio a la lógica de exclusión. La justicia socioterritorial no es solo deseable. Es urgente, posible y profundamente necesaria. La gentrificación no solo modifica fachadas: rompe historias, expulsa memorias y borra comunidades.
*Mtra. Arq. Martha Laura Peña Ordoñez
Secretaria ejecutiva del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (Conared)
