Por Jorge A. Mc Loughlin
Ha llegado a mis manos un documento en formato PowerPoint con los logos de la SHF y de la SHCP, que lleva por título “Propuesta de Modificación a las Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.”
Su lectura ha provocado en mi diferentes reacciones y creo que lo mejor es empezar por reconocer la loable tarea que dedicados funcionarios de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. con el apoyo de expertos valuadores profesionales, realizaron para aportar conocimientos en una materia tan relevante como la valuación de inmuebles.
La mayor parte de las 67 diapositivas que componen este documento, están enfocadas a determinados aspectos técnicos sobre los cuales, no podrían existir voces más autorizadas que la de los mismos valuadores profesionales. Sin duda la minuciosa revisión sobre una metodología que en algunos aspectos era confusa, en otros incompleta e incluso obsoleta, es un gran aporte que toda la industria hipotecaria deberá agradecer.
Ahora bien, dicho esto con lo cual seguramente nadie estará en desacuerdo, siento el deber de conciencia de dar a conocer algunos puntos de vista sobre otros aspectos de esta propuesta, con los que muy probablemente, ya no sean tantos los que estén de acuerdo.
Personalmente soy un ferviente defensor del principio de subdiariedad. Principio en virtud del cual el Estado ejecuta acciones o implementa regulaciones orientadas al bien común, cuando advierte que los particulares no actúan adecuadamente. De acuerdo a este principio – base importante del federalismo – el Estado debe abstenerse de intervenir allí donde los grupos o asociaciones más pequeñas pueden bastarse por sí mismas en sus respectivos campos de actuación.
Partiendo de esta declaración y manifestando también mi creencia en las propias fuerzas de una economía social de mercado, debo admitir cierto desconcierto al leer algunos puntos de este documento que poco o nada tienen que ver con una metodología de valuación y que parecerían más bien estar orientados a partir de una “regulación” a proteger u otorgar ciertos privilegios a determinadas corporaciones o gremios.
EL HONORARIO MÍNIMO
¿Tiene sentido por ejemplo que las reglas que establecen una metodología de valuación dispongan a su vez que debe aplicarse un honorario mínimo por las tareas que realizan los valuadores profesionales? ¿Quién fijará este honorario? ¿Con que frecuencia se ajustará? ¿Qué pasará si algun profesional entendiera que para él es más conveniente trabajar de manera ordenada por debajo de tal honorario mínimo?
Con esta misma lógica de establecer un honorario mínimo para supuestamente velar por los derechos de los profesionistas que realizan tan delicada tarea ¿No debería establecerse un honorario máximo para velar por los intereses de millones de usuarios de estos mismos avalúos?
Si estuvíeramos ante la situación de un mercado monopsónico, podría justificarse la intervención del Estado para que, en nombre del bien común, evitar el abuso que de esta condición se podría desprender.
Pero esta no es la realidad del mercado hipotecario de vivienda en México donde existen no menos de quince entidades financieras – además de las ONAVIS – que compiten entre sí para llegar con sus productos en atención de la demanda.
Dejo entonces la primer pregunta esperando que la misma sea de utilidad para promover un debate responsable ¿A quien beneficia que la SHF en su Metodología de Valuación determine el honorario mínimo que deben cobrar los valuadores profesionales?
Jorge A. Mc Loughlin
Director General de Revisora de Avalúos S.A. de C.V.
