Por José Antonio Díaz
La historia de la construcción de vivienda de interés social en México cuenta con varios capítulos, y a raíz de los cambios establecidos por los últimos dos gobiernos federales (contención de las manchas urbanas y eliminación de subsidios), el modelo de construcción de vivienda nueva y económica en grandes fraccionamientos, en las orillas de la ciudad, ha cerrado un ciclo de casi veinte años, en los que se construyó la tercera parte del numero de viviendas existentes en el país.
El principal beneficio del modelo de negocios que estaba basado en la adquisición de bancos de tierra por parte de grandes constructoras es que mas de 6 millones de familias mexicanas que no contaban con una vivienda formal ahora se han arraigado en colonias que, con el paso del tiempo, ya cuentan con servicios, transporte y fuentes de trabajo cercanas.
Por otro lado, según información del Infonavit, hay alrededor de 650,000 casas abandonadas que afectan a aproximadamente 3 millones de familias que viven en fraccionamientos que se merecen una atención especial, ya que se trata de una población que vive en la formalidad, paga su hipoteca, impuestos y servicios y sufre los efectos de las casas abandonadas y otras ocupadas por familias que no son dueñas de las casas que habitan. Este fenómeno afecta gravemente la seguridad y destruye el patrimonio de los habitantes que cumplen con sus obligaciones, pero viven en casas que valen en el mercado menos de lo que pagan por su deuda hipotecaria.
La oportunidad de la regeneración urbana
¿Qué ha pasado?
A partir del año 2010, el Infonavit inició varios programas de venta de casas adjudicadas a nivel nacional (también bancos y sofomes tienen programas de venta de las casas que se adjudican por la falta de pago de los deudores), e impulsó un esquema de subastas con el que se vendían paquetes de casas a empresas que las comercializaban. Este esquema de subastas fue suspendido por el nuevo gobierno federal, porque la asignación de casas se daba al “mejor postor”, sin importar los efectos de los distintos modelos de comercialización de los compradores, y hubo empresas que no cumplieron las expectativas del Infonavit, que vendieron casas sin remodelar y no atendieron necesidades básicas de regeneración urbana.
Sin embargo, al mismo tiempo surgieron modelos de Regeneración Urbana que se basan en la combinación de la recuperación de vivienda abandonada con esquemas de desarrollo comunitario, con los que son los propios vecinos los que agregan valor a las comunidades donde habitan, rescatando espacios públicos, con brigadas de limpieza o pintura de muros grafiteados, que mejoran el entorno e inciden directamente en la prevención de la violencia al fomentar la convivencia de las familias que reconocen la posibilidad de regenerar sus colonias y fomentar un sentido de pertenencia, que sustituye a la apatía y desinterés de la población.
Así, lo que ha pasado, es que hay fraccionamientos que estaban en franco proceso de abandono y deterioro crónico hace unos 10 años, que han experimentado procesos de regeneración urbana y desarrollo comunitario que tienen como principal resultado la recuperación del patrimonio de todos los habitantes con plusvalías de entre 6% y 9% anual. Estos fenómenos de generación patrimonial van a tener otras implicaciones en los próximos años, cuando aquellas familias que quieran vender su casa en el mercado, lo puedan hacer con la gran opción de adquirir una “segunda casa” de mayor valor que se ajuste a sus necesidades actuales.
Así, lo que ha pasado, en el caso de la empresa Provive: Comunidades que Renacen y su Fundación Tú mas Yo, que ha recuperado mas de 10,000 casas en los últimos 10 años aplicando sistemáticamente procesos de regeneración urbana y participación social, se ha generado patrimonio por encima de 6,000 millones de pesos beneficiando a mas de 50,000 familias en el norte del país.
¿Qué debería pasar?
El nuevo gobierno y en particular el Infonavit ha identificado la necesidad de aplicar procesos de regeneración urbana de mayor profundidad a nivel nacional, y está por anunciar nuevos esquemas de recuperación de vivienda abandonada en combinación con entidades gubernamentales (estatales y municipales) y Programas de Mejoramiento Urbano de la Sedatu, con un enfoque sistémico.
La visión del nuevo gobierno federal no está centrada en la producción de altos volúmenes de vivienda nueva de interés social. El Programa Nacional de Vivienda recién presentado por las autoridades contiene diversas “acciones de vivienda” orientadas a atender el rezago habitacional con la combinación de diversos programas que incluyen mejoras y ampliaciones de casas, crédito a la autoconstrucción y presupuesto de gobierno federal para inyectar recursos para mejorar colonias en temas de infraestructura, pavimentación, iluminación publica y formalización de propiedades (escrituración de casas), entre otros rubros.
Así, lo que debería pasar, es que evolucionen los procesos de regeneración urbana integral, contemplando que los Planes Maestros de Mejora Urbana atiendan las necesidades sentidas de las comunidades que ahí habitan.
Así, lo que debería pasar, es que los nuevos esquemas de recuperación de vivienda abandonada, fomenten la inversión de la iniciativa privada para adquirir casas adjudicadas, repararlas al cien por ciento con materiales de calidad y garantías y se combinen los esfuerzos de regeneración urbana con entidades gubernamentales alrededor de la participación activa de las comunidades de vecinos que quieren y pueden invertir su tiempo en mejorar su calidad de vida.
José Antonio Díaz
Fundador de Provive: Comunidades que Renacen y Fundación Tú mas Yo
Presidente y Co-fundador de la Alianza para la Regeneración Urbana (ARU)
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