Por Aurora García de León.*
Cuando se habla del sector vivienda existe bastante claridad en cuanto a que contar con un hogar digno es una necesidad básica establecida como derecho constitucional y, también, aunque existen algunas diferencias en cuanto al número exacto dependiendo de la fuente que se consulte, en general hay bastante consenso en cuanto a que el rezago habitacional es grande, (8.5 millones de hogares según el último dato de SEDATU en 2020) que se encuentra fuertemente focalizado en las personas de más bajo ingreso y que el beneficio que tiene la industria en la economía es relevante. Tanto el desarrollo económico como el desarrollo social guardan estrecha relación con el desarrollo inmobiliario.
Durante los últimos años, la visión colectiva ha ido evolucionando y hemos dejado de hablar de un hogar solo como cuatro paredes y un techo. Sin duda, especialmente el INFONAVIT, ha jugado un papel importante en este cambio de mentalidad, tanto por su participación como máximo colocador de hipotecas en el país, como por su liderazgo promoviendo diversas tendencias. Este rol se evidenció particularmente el pasado mayo de 2022 con la entrada en vigor de las nuevas Reglas Generales de Crédito que establecen requisitos de ubicación, movilidad y organización comunitaria.
La búsqueda por mantener un adecuado equilibrio entre calidad y volumen de producción de vivienda en México deriva en un asunto complejo. Por un lado, la industria debe lidiar con los altos costos generados por la inflación, encarecimiento de los terrenos y financiamiento para la construcción, tiempos prolongados y alta regulación local a la que ahora se añaden las nuevas disposiciones, lo que encarece y reduce la oferta. Por otro lado, el número de empleos formales sigue creciendo y las distintas hipotecarias continúan innovando con productos de crédito individual, lo que permite que más personas cuenten con un financiamiento para adquisición de casas, ampliando con esto la demanda. El reciente incremento en la producción de vivienda media y residencial, mayormente, es el resultado de ambas situaciones combinadas: la industria ha migrado a otros segmentos donde resulte menos complejo desarrollar.
Pero ¿Qué sucede con la vivienda social? El fenómeno descrito en el párrafo anterior aunado a otros factores representa una amenaza importante. El inventario de proyectos en el Registro Único de Vivienda (RUV) durante los últimos diez años ha caído de manera significativa, es un hecho que se están produciendo menos casas en todos los segmentos, pero especialmente ha mermado la vivienda social.
De cara al 2023, en cuanto a la oferta, este año no presenta alguna señal que indique un cambio de tendencia en la producción. Las predicciones económicas hablan de un crecimiento del PIB entre 0.9% y 2.1%, una situación cambiaria estable, incremento en inflación entre 4% y 5% y tasa de referencia que puede llegar hasta 12%, es decir, se perpetúan (o quizás empeoran) las condiciones que prevalecieron durante 2022. Las viviendas que se construirán durante el primer semestre están ya contabilizadas en la caída del RUV, de existir un cambio en la tendencia tendría que ocurrir un incremento en los inicios de obra desde enero con la expectativa de notar algo distinto para el segundo semestre del año: no parece ser el caso.
Cuando observamos la demanda, es importante visualizar el efecto que tendrá el inicio de la escrituración continua en el FOVISSSTE y el incremento en el empleo que se pudiera generar derivado de la migración de cadenas productivas de Asia a la región fronteriza del país, el esperado nearshoring México. Independientemente de que ambas situaciones ocurran, la percepción es que la variable “ventas” no sería la que determine el desempeño del sector.
Es importante destacar que la demanda desatendida principalmente en la base de la pirámide, al no encontrar oferta suficiente, resuelve su necesidad a través de opciones que, en la mayoría de los casos, implican un alto costo social, económico y ambiental: no debemos perder de vista el daño que provoca a cualquier localidad la proliferación de asentamientos irregulares. Es probable que durante 2023 se empiece a observar con mayor frecuencia este fenómeno.
La gran incógnita es si los actores en los tres niveles de gobierno tomarán alguna medida adicional para impulsar la producción de casas derivada de la presión asociada a estas dinámicas del mercado o quizás, a la luz del inicio de las campañas presidenciales, aunque, históricamente, este tipo de reacciones tardan en ocurrir y suelen ser heterogéneas, es decir, de existir, no se apreciarían los mismos apoyos en todas las entidades.
Aunque tenemos algunos elementos para especular sobre el futuro del sector en este año, los grandes imprevistos como la pandemia y la guerra entre Rusia y Ucrania son siempre una amenaza latente, la incertidumbre sigue siendo la reina de la ecuación, como dice Darwing: sobrevivirán los que mejor se adapten.
*Aurora García de León
Directora General de Derex y Exvicepresidenta de Vivienda de CMIC
