Estamos en una crisis de vivienda, y a partir de entender esa terrible realidad, urge reconocer tanto los mitos de las viviendas abandonadas, como las realidades de las viviendas deshabitadas.
Por Horacio Urbano*
Estamos en una crisis de vivienda porque la demanda supera muy ampliamente a la oferta.
Y claro, no es el único factor, porque hay muchas más cosas que definen que estamos en una crisis de vivienda, pero siempre hay que empezar por entenderla desde la realidad de quienes la padecen en primera persona.
Y claro, no es solamente que falten viviendas, porque el verdadero problema es que los precios de las que están disponibles, sea en renta o venta, se nos fueron de las manos y superan las capacidades de pago de quienes las necesitan.
Eeeeeeese es el tema… Que hay pocas viviendas… Que las que hay están caras… Y que al estar caras quedan fuera del alcance de la mayoría de quienes en toda la estructura de la demanda, las necesitan.
Repito. Estamos en una crisis de vivienda.
Es fácil decirlo, e igual de fácil ver las consecuencias, pero entenderlo a veces ya no resulta tan sencillo, porque implica reconocer lo que sucede en toda la compleja estructura del rezago, en cada comunidad o zona urbana y en el sistema financiero, considerando en ese análisis oferta, demanda y contexto.
Y contexto, cómo no… Porque la cancha también importa… Y mucho.
Importa, porque es imposible hacer frente a una crisis de vivienda si la voluntad política, la regulación, las inversiones en infraestructura y la capacidad de hacer alianzas con el sector privado, van en sentido contrario a ese objetivo.
Estamos en una crisis de vivienda porque en cada segmento del mercado, considerando lo mismo renta, que venta, los precios crecen a mayor velocidad que las capacidades de pago de los potenciales compradores e inquilinos, y esta brecha cada vez se hace más amplia.
Estamos en una crisis de vivienda porque la producción de nuevas viviendas cayó a mínimos históricos, incluyendo en esta catástrofe, la casi total desaparición de la de interés social.
Y nada agrava más una crisis de vivienda, que la debilidad de la oferta. Y hablar de oferta implica la existencia de un constante y renovado inventario de viviendas disponibles, con capacidad de atender las diferentes vertientes de la demanda.
Porque la vertiente en que no existe ese inventario en la dimensión necesaria, es la vertiente que entra en crisis o en que se agudiza la crisis.
Y estamos hablando de las nuevas viviendas que se construyan y que lleguen a alimentar los inventarios, pero también del parque habitacional existente, porque la calidad de la oferta depende, entre otros factores, de ubicación, tipo y valores, así como del debido equilibrio entre viviendas existentes y las que llegan a complementar y consolidar la oferta.
Es evidente que para que un mercado sea eficiente en la capacidad de atender debidamente al total de la demanda, es indispensable que exista una oferta que ofrezca opciones a cada segmento de dicha demanda.
Es en ese sentido que es absurdo pensar en un mercado en que no haya oferta, porque eso solo agravaría la crisis.
Por eso es un error que haya quienes rechazan la construcción de nuevas viviendas bajo el argumento de que hay viviendas abandonadas y/o deshabitadas.
Por eso es un error pensar en regulaciones absurdas para el mercado de la vivienda en renta, sin considerar que ello podría debilitar la ya insuficiente oferta.
Estamos en una crisis de vivienda, y a partir de entender esa terrible realidad, urge reconocer tanto los mitos de las viviendas abandonadas, como las realidades de las viviendas deshabitadas y las inmensas debilidades del mercado de vivienda en renta.
Habría que empezar por diferenciar con total claridad vivienda abandonada de deshabitada, estableciendo que hay muchísimas razones para que alguien no habite una vivienda de su propiedad y que una vivienda solo se puede considerar abandonada cuando no hay nadie a cargo de sus obligaciones, lo que llevó a quien financió su compra o construcción, a recuperar la propiedad, y podría llevar al gobierno a hacer lo mismo o a implementar un programa emergente para la regularización de estas viviendas.
Pero el caso es que es necesario que existan viviendas deshabitadas, porque estas constituyen la oferta que alivia la presión en la demanda.
No solo a nadie debería preocupar que en toda ciudad haya un porcentaje importante de viviendas deshabitadas. Antes al contrario, es totalmente deseable que esta disponibilidad se mantenga en el rango de 10% respecto al parque habitacional total, y que se actualice y complemente en forma constante, en busca de con ello garantizar la posibilidad de atender la necesidad de vivienda de todos los grupos de población.
Es una burrada que alguien proponga sandeces como “expropiar las viviendas deshabitadas para destinarlas a vivienda social”, o “regular los precios de las rentas”, o “prohibir que compren viviendas quienes lo hacen como inversión para ponerlas en renta”.
Porque acabar con la oferta solo encarecerá la vivienda afectando con ello a los más pobres, regular precios de renta limitará y encarecerá la oferta y detonará un mercado negro, y si nadie puede comprar viviendas para ponerlas en renta, ¿de dónde saldrán las casas en renta que tanta gente necesita?
Claro que hay que hablar del reto habitacional.
Pero hay que hacerlo con seriedad, tomando la opinión de los expertos y sin caer en el juego de comentarios que vienen desde el lugar común del activismo chambón y que muy poco abonan cuando se llega al camino de las propuestas efectivas y viables.
Que se hable más de vivienda.
Que lo hagamos todos… Pero con seriedad.
Propuestas de vivienda
En un contexto en que habría que reconocer retos y proponer soluciones, y en el análisis de las políticas de vivienda del futuro, aproveché este espacio para abrir una lista de propuestas, que prometo enriquecer, soltando cada semana tres ideas simples, que se irán sumando para aportar elementos al complejo proceso de modelar una respuesta eficiente, oportuna y suficiente, al reto habitacional.
Los invito a sumarse a esta iniciativa. Mándenme sus propuestas y las iremos incluyendo en este recetario.
Esta es la décima segunda entrega de esta serie, que contaba ya con 33 ideas, dejo aquí tres temas más, y con ellas, ya van 36:
Treinta y cuatro. Modelar una política de reconversión urbana enfocada a “construir sin construir”, identificando inmuebles cuya vocación cambió y que hoy podrían destinarse a uso habitacional, creando condiciones que hagan viable la implementación de este objetivo.
Treinta y cinco. Reconocer nuevos materiales y tecnologías que puedan fortalecer los objetivos de los programas de vivienda, actualizando las regulaciones que definen su posible utilización y generando incentivos a la innovación, en especial cuando cumplen objetivos de impacto social y ambiental.
Treinta y seis. Hacer una reingeniería al modelo de vivienda, tomando como base objetivos de impacto social y ambiental, desarrollando productos (incluidos suelo y financiamiento), ajustando regulaciones y generando incentivos y mecanismos de capacitación, fomento, medición y seguimiento, que aceleren su implementación.
Van 36 ideas… Y aquí seguiremos soltando otras y buscando quién les preste atención.
Los invito a conocer Vivienda 360/Vivienda para Todos. Un documento que estamos generando en Centro Urbano con el objetivo de presentar ideas que sumen al proceso de modelar políticas públicas para Ciudades y Viviendas.
Los invito a leer, compartir y aportar ideas. Este ejercicio se estará actualizando cada dos semanas, agregando, depurando y afinando…
Aquí les dejo la liga: https://centrourbano.com/revista/publicaciones/360o-vivienda-para-todos/
