Ok; entendido, el reto es reactivar la producción de vivienda social, pero aún con ese objetivo en mente, habría que cuestionar si hay necesidad de que Infonavit y Fovissste se vuelvan constructores.
Por Horacio Urbano*
Recordar es vivir… Y toca recordar que el Infonavit ya fue constructor y que esos tiempos fueron muy malos tiempos para el Instituto… Y peores, mucho peores, para sus derechohabientes.
Tiempos en que resultaba difícil saber que era más grande; la ineficiencia o la corrupción que marcaban al organismo, y que sumados secaron sus fondos y dieron pie a una Reforma que en 1992 cerró ese terrible capítulo y marcó el inicio de uno nuevo; el de un nuevo Infonavit, transformado en una sólida institución financiera.
Financiera y solo financiera… Financiera y con nada que ver con la construcción o con la compra de suelo, que de eso también en algún momento hay que hablar.
Recordar es vivir… Recordar que cuando el Infonavit fue constructor lo hizo con las patas y cuando tuvo facultades para comprar suelo, lo hizo todavía peor.
Y sin embargo, ese terrible antecedente tampoco basta como para suponer que si así lo marcaran políticas públicas y regulación, ya nunca podrían hacerlo bien.
Suponer eso es absurdo. Porque sí, lo hicieron con las patas, pero siempre hay forma de volverlo a intentar y de que esta vez se haga bien.
Y ojo, que este beneficio de las segundas oportunidades también aplica para el satanizado tema del subsidio a la vivienda, en que con el pretexto de que en su momento hubo quien lo usara mal, ha dejado de ser considerado como una posibilidad, aun cuando la realidad nos grita que a la gente no le alcanza para comprar (¿o rentar?) una vivienda, y que la única posibilidad de que le alcance es compensando su debilidad económica con el apoyo de un subsidio; tan simple como eso.
Y el caso es que apenas el 5 de febrero, el presidente Andrés Manuel López Obrador presentó una iniciativa de vivienda que propone el regreso del Infonavit constructor.
Y claro, con ese antecedente, no faltó un amable, aunque no muy bien informado legislador, que apenas la semana pasada, presentará una nueva iniciativa, esta vez, para proponer que también el Fovissste se ponga a construir viviendas.
Por supuesto, todo va en línea con dos temas; el colapso de la producción de vivienda social, y lo muchas veces dicho por el Presidente, en el sentido de que si no hay viviendas, los organismos públicos entrarán al quite para producirlas.
Tengo mis dudas. Porque la desaparición de la vivienda social no se debe a que los empresarios de la vivienda de un día para otro hayan decidido salirse de ese mercado.
No, la desaparición de la vivienda social es resultado de una tormenta perfecta, en que la obsolescencia regulatoria y la negligencia, falta de capacidad y ausencia de voluntad de los gobiernos locales, provocaron que los altos costos del cada vez más escaso suelo apto para vivienda, aunados a permisos de construcción caros y tardados, y la inflación que ha encarecido al extremo los materiales, servicios y créditos implicados en la producción de desarrollos habitacionales, mataron la viabilidad de la vivienda social.
La mataron. Fue un asesinato. No es que los empresarios no la quieran hacer… Es que no la pueden hacer.
Y eso hay que entenderlo, para entender también que la reactivación de la vivienda no es solo un tema de sustituir al constructor.
Ojalá fuera así de fácil.
Por otra parte, el que los dos grandes fondos de vivienda que tenemos en el país, el Infonavit, que dirige Carlos Martínez Velázquez, y el Fovissste, que tiene como titular a César Buenrostro Moreno, se conviertan en constructores, no debiera traducirse en que entren en una competencia desleal frente a la industria de la vivienda.
Y tampoco en que ahora sea el ejército el que se ocupe de la construcción de todas las viviendas del país.
Para que la idea de Infonavit y Fovissste constructores tenga sentido, tendría que haber, y en entender esto esta la oportunidad, una complementariedad, en que los fondos entren solo a segmentos en que no participa el sector privado, o si lo hacen, sea en alianza con él.
Porque no nos confundamos, la oportunidad no esta en desplazar a constructores mexicanos, empresas de todos los tamaños distribuidas por todo el país, que generan empleos, tienen experiencia y capacidades probadas, que incluyen acceso a financiamiento, sino en hacer alianzas con ellos, que en ciertos casos podrán ser subcontratados como constructores, pero en otros podrán hacer alianzas con gobiernos y/o organismos públicos, formando asociaciones en participación, que permitan sumar fortalezas.
Claro que esto implica no quedarse en la superficialidad, obviedades y prejuicios que suponen estas iniciativas, sino dar una lectura profunda e integral a sus posibilidades, para que, si llegaran a pasar, se traduzcan en verdaderas fortalezas y no en utopías chiquitas que solo resten a la posibilidad de sumar esfuerzos y capacidades.
Delicado que estas iniciativas se presenten en tiempos políticos, porque se pueden convertir en banderas de campaña que solo retomen la superficialidad de la propuesta y no entiendan las posibles externalidades negativas que pueden implicar si son mal entendidas o mal implementadas.
Ok; entendido, el reto es reactivar la producción de vivienda social, pero aún con ese objetivo en mente, habría que cuestionar si hay necesidad de que Infonavit y Fovissste se vuelvan constructores, y si fuera el caso, cómo.
Recordemos; Dios está en los detalles.
Cibergestión y el futuro del crédito hipotecario
Cibergestión es el brazo operador del crédito hipotecario en América Latina. En 2023 gestionaron el proceso hipotecario, en algunos casos de principio a fin (end to end), de más de 125,000 créditos en la región.
Esta compañía de alcance multinacional, que tiene como cabeza regional al mexicano José Ángel Borbolla, está enfocada en hacer el proceso hipotecario más eficiente y rápido con la integración de herramientas tecnológicas que conecten a los actores participantes del sector y la digitalización de procesos.
Hoy hay créditos que se tramitan y otorgan en menos de 8 días, pero no sucede así en todos los casos, ni en todos los países.
Buscando analizar las mejores prácticas, Cibergestión abrirá un espacio de conversación estratégica que abordará la evolución de los mercados hipotecarios en la región, en el que participarán los principales líderes de opinión en la materia, procedentes de Colombia, Chile, España, México, Perú y Portugal.
En el Summit Cibergestión, que se llevará a cabo el 11 de abril en la Ciudad de México, se analizará la situación del mercado inmobiliario e hipotecario en Iberoamérica, así como temas enfocados a innovación en el financiamiento inmobiliario y la incorporación de tecnología en diversas etapas del proceso hipotecario.
Sin duda un foro que impulsará el ecosistema de la industria inmobiliaria para la próxima década.
Más información en: https://cibergestion.com/summit/
Propuestas de vivienda
En un contexto en que habría que reconocer retos y proponer soluciones, y en el análisis de las políticas de vivienda del futuro, aproveché este espacio para abrir una lista de propuestas, que prometo enriquecer, soltando cada semana tres ideas simples, que se irán sumando para aportar elementos al complejo proceso de modelar una respuesta eficiente, oportuna y suficiente, al reto habitacional.
Esta es la séptima entrega de esta serie, que contaba ya con 18 ideas, dejo aquí tres temas más, y ya van 21:
Diecinueve. Identificar, valorar y promover, mecanismos alternativos de participación social en la producción de vivienda, como son, las cooperativas.
Veinte. Reconocer los retos que la migración implica en materia de vivienda, analizando su impacto en mercados de vivienda y dinámicas barriales, y generando alternativas para atender las necesidades lo mismo de migrantes de alto poder adquisitivo y que rentan viviendas vía plataformas digitales, que de migrantes de bajo o muy bajo poder adquisitivo, y cuyas necesidades de vivienda no han sido identificadas, y mucho menos reconocidas como parte de una política integral de vivienda.
Veintiuno. Fortalecer mecanismos innovadores que pueden aportar las hipotecas, como es incluir en sus pagos las cuotas de mantenimiento de un condominio o desarrollo de vivienda, mejores seguros, o las posibilidades de la movilidad hipotecaria.
Van 21 ideas… Y aquí seguiremos soltando otras y buscando quién les preste atención.
*Horacio Urbano
Presidente de Centro Urbano
