*Por Ignacio Kunz Bolaños
Empiezo este breve artículo con esa pregunta para argumentar que los altos costos de la vivienda en la Ciudad de México y en otras localidades del país no es consecuencia de la gentrificación que se presenta en algunas colonias como la Condesa y la Roma en la alcaldía Cuauhtémoc.
El término gentrificación apareció a mediados de los años 60s del siglo pasado en el Reino Unido, de donde pasó a Estados Unidos e inicialmente se refería a la restauración de zonas deterioradas, principalmente de población pobre, por parte de clases medias o altas (N. Smith y P. Williams, 1986: 1). Más tarde se fue ampliando para hablar del reemplazo, a veces desplazamiento, de un grupo social por otro de mayor estatus. Se trata del fenómeno contrario a la “sucesión”, proceso más común pero que no se ha puesto de moda. En ésta un grupo de población de menor ingreso reemplaza en algún barrio a otro de mayores recursos. En ambos casos el detonante inmediato anterior es un cambio en el valor del suelo, hacia arriba en el caso de la gentrificación, es decir, el precio sube, y hacia abajo en la sucesión, en donde el precio del suelo baja en términos relativos.
Son muchos los factores determinantes de los aumentos en el valor del suelo en el caso de la gentrificación, pero podríamos decir que, en términos generales, los aumentos son resultado de un incremento en las expectativas de aprovechamiento de ese espacio. Uno de los más comunes es la apreciación social de un lugar, porque fue beneficiado por una declaratoria de patrimonio edificado, o simplemente porque se descubrió que el barrio podría transformarse en un sitio atractivo y se pone de moda vivir en él; otras veces es por la buena localización de esos barrios; también puede ser resultado de mejoras en la calidad de ese espacio, ya sea por una inversión pública o por la propia inversión de los ciudadanos que van llegando, es decir, la mejora es resultado de un esfuerzo social; y un factor muy importante es porque se relajan las normas y se permiten mayores intensidades de aprovechamiento, lo que produce automáticamente un aumento en los valores del suelo. Lo que tienen en común todos estos procesos es que parten de una zona desvalorizada y con ciertos niveles de deterioro, en otras palabras, son sitios con bajos valores del suelo.
Es importante detenerse en el tema de relajar las normas y aumentar la densidad, ya que hay quien opina que para combatir la gentrificación deben promoverse ese tipo de cambios en la regulación urbanística, lo cual, tengo que decirlo, es una enorme tontería. De hecho, la escalada de precios del suelo en la Ciudad de México se inicia en el 2001 como resultado de la política derivada del “Bando informativo 2” que perseguía un objetivo razonable y necesario: la recuperación de población residente en las 4 delegaciones centrales, que llevaban más de 20 años registrando un proceso de declinación (pérdida de población) constante, pero el diseño e implementación de la política fue equivocado y torpe, básicamente se relajaron las normas, lo que desató una vorágine especulativa de los desarrolladores inmobiliarios en la entonces delegación Benito Juárez con un efecto inmediato en la escalada de precios del suelo que no ha terminado.
¿Por qué cuando se relaja la norma aumenta el valor del suelo? Porque al permitir una mayor intensidad y libertad en los aprovechamientos se obtienen más beneficios y se es capaz de pagar más en la competencia para obtener un terreno, y obviamente, el propietario venderá al mejor postor. Y aquí viene lo peor de lo peor, esas expectativas de mayor aprovechamiento dan lugar a estrategias especulativas, comprar en zonas antiguas desvalorizadas, incluso deterioradas, pero con alguno atractivo y buenas localizaciones para capturar la fuerte valorización que tendrán con su reposicionamiento. Es un gran negocio, comprar suelo barato, en lugares que se van a revalorizar, y vender o rentar muy caro a la vuelta de unos pocos años. Y lo peor, de lo peor de lo peor, es que estas estrategias especulativas son posibles gracias a la corrupción. En realidad, el mecanismo es: se compra suelo barato (en parte porque esta limitado por la norma), se consiguen a través de corrupción los cambios de uso del suelo o aumentos de densidades, el valor sube y ahora sí, a vender o rentar caro.
Por supuesto, lo anterior no significa que deben mantenerse las normas restrictivas a la intensidad de ocupación, que son responsables de la inviabilidad financiera de la nueva inversión y el redesarrollo, así como de los procesos de pérdida de población en el interior de todas las ciudades del país. Lo que se tiene que hacer es permitir mayor intensidad, es decir, construir más viviendas, pero eliminando al mismo tiempo, los incentivos a las estrategias especulativas. Hay diversos instrumentos para conseguirlo, pero será motivo de otros artículos.
De esta manera, los altos costos del suelo en la ciudad de México y de otras ciudades del país, no son resultado de los procesos de gentrificación que se pueden llegar a presentar y que suelen ser muy localizados, como los casos de las colonias Condesa y Roma. Si la gentrificación fuera la responsable, sólo ahí habría altos valores del suelo y, por tanto, de la vivienda, pero no, esos altísimos valores se presentan a lo largo y ancho de toda la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), en donde el suelo por debajo de 2,000 pesos por metro cuadrado sólo se puede obtener en municipio muy periféricos en el Estado de México y en mercados es irregulares. El suelo formal para la producción de vivienda asequible no existe en ninguna parte de la ZMVM.
Sin duda debe existir normas que regulen el desarrollo urbano, pero éstas deben estar bien diseñadas para que favorezcan la inversión en nuevos desarrollos de vivienda de todos los niveles, y que, al mismo tiempo, no comprometan la calidad del entorno y la prestación de los servicios, pero sobre todo, esas normas deben ir acompañadas de instrumentos que desincentiven las estrategias especulativas y la corrupción.
Lo primero que se debe hacer es eliminar el uso de densidades como parámetro de regulación de la intensidad de ocupación, porque pone en desventaja a la vivienda de bajo costo frente a la de mayor tamaño y calidad. Con el uso de densidades el mismo número de vivienda, por ejemplo 50, deben pagar por el mismo predio, por ejemplo, una hectárea. Así, el precio de la hectárea de terreno para las 50 viviendas pequeñas y de baja calidad resulta muy alto respecto a la inversión en construcción; mientras que el precio de esa misma hectárea con relación a la inversión de las 50 viviendas grandes y de calidad es bajo con relación a la inversión en su construcción. En otras palabras, las 50 viviendas de bajo costo tendrían que pagar lo mismo que las 50 viviendas de lujo; obviamente la capacidad de pago del suelo por parte de estas será mucho mayor y será éste el precio que se fije en el mercado[1]. La opción correcta para regular la intensidad son los coeficientes de ocupación (COS) y de utilización (CUS) del suelo, como ya se usa en casi todo el mundo.
Debe entenderse que la principal razón del alto costo de la vivienda en la Ciudad de México es el altísimo costo del suelo resultado de su incorrecta regulación y de la especulación que se deriva de ella. No son los procesos de gentrificación, que son localizados y se presentarían aún en contexto de precios bajos. Tampoco son las rentas de corto plazo, que sí pueden afectar segmentos de mercado de rentas en lugares específicos y, que en mi opinión requieren de una sólida regulación de naturaleza fiscal y mercantil.
No creo que la regulación de rentas sea la solución, como ya se demostró con el decreto de congelación de 1942 que llevó a una reducción de la vivienda en renta del 80 al 20% del total de los inmuebles habitacionales; ni en los controles de aumentos de renta, como los impuestos en 1985 y que dieron lugar a conflictos legales por los aumentos de renta que se daban al renegociar los contratos cada tres años. Este tipo de medidas tiene consecuencias negativas sobre el propio mercado, presionan más los precios hacia arriba y generan mercados negros que suponen una fuerte evasión fiscal.
Sin duda, debe atenderse el problema de la vivienda, no sólo en la Ciudad de México, sino en todo el país. Debemos reconocer que la situación es crítica, por la escasez y por los altos precios de venta y de renta. Es necesario comprender que se requieren estrategias innovadoras e inteligentes, existe solución para regular los mercados de suelo y vivienda para contar con una oferta más amplia y asequible sin comprometer grandes recursos públicos que, en todo caso, deberían atender las necesidades de los grupos más pobres del país. Y lo que es más importante es reconocer que debemos comprender la naturaleza de los problemas como una condición necesaria para diseñar e implementar las soluciones, no podemos seguir diciendo que debe disminuirse la regulación o creer que los “gringos de la Condesa” son los responsables y promover movimientos violentos y llenos de ignorancia.
[1] Para más información general sobre el tema véase:
Kunz B. Ignacio (2023). “¿Por qué usar densidades como parámetro de regulación en la planeación produce suelos más caros y exclusión social o cómo hacer más pobres a los pobres?”. Futuros Urbanos, Ciudades incluyentes. Edición 3, año 1. Publicación electrónica en el sitio web Centro Urbano (https://www.calameo.com/books/005972610ef8ef8776db3). Primavera 2023, pp. 24-27.
Y para una explicación más técnica:
Kunz Bolaños, Ignacio y Gabriela Morales. (2023) “Encarecimiento de la vivienda y exclusión por el uso de densidades en la zonificación, aprobado para publicación en la Revista Estudios Demográficos y Urbanos de El Colegio de México, Vol. 38 Núm. 3 (2023): 114, septiembre-diciembre. ISSN 0186-7210; e ISSN 2448-6515; (https://estudiosdemograficosyurbanos.colmex.mx/index.php/edu/article/view/2149)
*Ignacio Kunz Bolaños
Académico de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM)
