Por Carlos Martínez Velázquez*
El día de hoy se presentó la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 (ENVI). Un trabajo colaborativo de las instituciones del sector vivienda, el INFONAVIT, la Sociedad Hipotecaria Federal y el INEGI. Este ejercicio es comparable en los datos básicos contra la última medición de 2014, sin embargo incluye reactivos únicos que serán de gran utilidad para los tomadores de decisión y la sociedad en general.
Aquí el discurso que di en el evento de presentación:
Somos un país urbano y de propietarios.
De acuerdo con los resultados de la encuesta, en México existen 35.3 millones de viviendas habitadas, la mitad de las cuales se encuentra en ciudades de más de 100 mil habitantes y una quinta parte en localidades de menos de 2,500 habitantes.
Dos terceras partes de estas viviendas (el 67.8%) son habitadas por sus dueños, ya sea que se trate de una vivienda propia ya pagada o que se encuentre pagándola, mientras que 16.4% habita en vivienda rentada, el resto es prestada o en otra situación.
Pero hay necesidades de nuevas soluciones de vivienda.
Del total de encuestados, se deriva que el país requiere 8.1 millones de viviendas. El 59% de quienes respondieron tienen el deseo de construir su casa.
Quienes quieren comprar o construir su vivienda lo hacen por motivos personales (69%) o por motivos económicos (22%)
Del total de viviendas que se requieren, 5.3 millones se harían en terrenos de los que ya disponen las personas, con montos de inversión que en su mayoría no rebasan los 350 mil pesos.
Las viviendas actuales tienen problemáticas claras.
El 73% de las viviendas tienen más de 11 años de antigüedad.
En general, los habitantes de vivienda propia se sienten satisfechos con ella. Pero, en el país, la mayor insatisfacción se da con la pintura, recubrimiento y otros acabados (34% poco o nada satisfechos), aquí es relevante que la humedad en la vivienda es de las principales afectaciones que observan sus habitantes.
En cuanto a la satisfacción con el entorno de la vivienda, destaco que la mayor parte (52%) no están satisfechos con la distancia tiempo entre su vivienda y centros de recreación o culturales, y el 33% de insatisfacción se da con relación a la cercanía con parques y espacios deportivos. También perciben como problemas de las colonias la falta infraestructura para personas con discapacidad (41.3%), basura en las calles (48%) y robos/asaltos (44%)
Y existen otras problemáticas que no podemos dejar de ver
En la Ciudad de México y Quintana Roo, se observa que el gasto en rentas excede del pago reportado en hipotecas.
De las 23.8 millones de viviendas habitadas propias, más de 6 millones no cuentan con escrituras y 2.3 millones tienen escrituras a otro nombre.
La principal fuente financiera para vivienda es el INFONAVIT, pero los recursos propios son la fuente de pago del 65% de las viviendas. Quizás aquí hay una fuerte oportunidad de profundizar en los esquemas de inclusión financiera en el país.
Lo anterior, es más evidente cuando vemos el financiamiento para mejoras, reparaciones y remodelaciones: el 88% usa recursos propios y estos recursos en promedio ascienden a 26 mil pesos por hogar en 2019 y 18 mil pesos en 2020.
Por la pandemia de COVID-19, 26.6% de las viviendas tuvieron necesidad de adaptarse.
¿Qué estamos haciendo y qué sigue con la ENVI 2020?
Hoy la ENVI confirma el diagnóstico que esta administración hizo desde el principio. El Infonavit debía diversificar su financiamiento para atender necesidades no cubiertas, principalmente en mejoras, ampliaciones o construcción en terreno propio. Desde el inicio trabajamos para que las familias pudieran reestructurar sus hipotecas y liberar ingreso para otros bienes y servicios. También se buscó que las personas que lo quisieran pudieran unir su ahorro en vivienda para comprar una mejor y que pudieran remodelar su casa o construir en terreno propio.
Pero el gran cambio vino de la mano de la reforma que impulsó el Presidente López Obrador y el Secretario Meyer a la ley del Infonavit. Con ella se permite la posibilidad de que las familias puedan adquirir un terreno y tener un crédito subsecuente para construir su vivienda. Que se pueda financiar la autoproducción de vivienda y la mejora con recursos del Fondo y se amplíe la acción del Infonavit al incluir como sujeto de crédito a todo aquel que sea titular de depósitos ante el Instituto.
La ENVI deja claro que hay un gran reto de inclusión financiera. La inmensa mayoría de los mexicanos prefiere hacerse de su vivienda con recursos propios cuando precisamente el sistema financiero podría suavizar ese gasto y acelerar la adquisición o construcción de la vivienda. Eso habla de la baja penetración del crédito, relativo al tamaño de la economía. Por eso es que la reforma a la Ley del Infonavit es de gran relevancia: permite que personas que alguna vez cotizaron sean sujetas de crédito para los distintos objetos que permite la ley. Sinceramente, creo que eso tendrá la mayor incidencia en reducir la brecha de acceso al financiamiento en vivienda.
Además de esto, es claro que el Gobierno, a través de la SEDATU, y en general de todas las instituciones de vivienda. está atendiendo el entorno en que se habita. Como ejemplo basta ver las obras del Programa de Mejora Urbana, que además incluyen acciones de regularización de la tenencia de la tierra. Además, estamos trabajando con la Secretaría de Economía para expedir la NOM-247 sobre compraventa de inmuebles destinados a vivienda. Esta norma oficial mexicana, que se encuentra en fase final de comentarios, pondrá el acento en la calidad a la que se compromete quien venda la casa. En el caso del INFONAVIT se aprobaron recientemente las reglas de carácter general en materia urbana y de movilidad para orientar el desarrollo de la vivienda con acceso a la ciudad.
Desde mi perspectiva, como analista de la encuesta, creo que como país tenemos pendiente el tema de la renta de la vivienda. La ENVI muestra que más del 16% de las viviendas son rentadas y las dificultades que estas familias enfrentan, incluyendo los precios relativos a las hipotecas en algunos estados. Otros países han implementado políticas públicas específicas para ello. Aquí creo que se debiera empezar por hacer que el mercado sea formal y se estudie a profundidad.
Agradezco que la colaboración entre INEGI, SHF e INFONAVIT tenga como resultado este encuentro y estos datos. Sin duda serán de gran utilidad para quienes estamos al frente de las instituciones, pues tenemos claridad sobre dónde estamos parados y hacia dónde orientar mejor nuestras políticas. Destacar que la planeación de la encuesta inició antes de la pandemia y se ejecutó durante la pandemia, por lo que agradezco y felicito a los encuestadores del INEGI que la realizaron.
Como instituto, desde hoy lanzamos una convocatoria abierta para que académicos y estudiosos del tema de la vivienda exploten los datos de la ENVI y publicar un número de nuestra revista Vivienda Infonavit con los ensayos que recibamos.
Muchas gracias a todos, enhorabuena.
*Carlos Martínez Velázquez
Director General del Infonavit
