Por Teresa Peña Gaspar*
En el sistema legal mexicano se protegen a nivel constitucional dos derechos fundamentales íntimamente relacionados entre sí el “derecho a la propiedad” y el “derecho a una vivienda digna y decorosa”, ambos consagrados en nuestra carta magna por los artículos 4° y 27 respectivamente, de ambos ordenamientos se derivan también leyes reglamentarias y la figura del notario en ambos derechos participa dando certeza a los actos que ante él se otorgan no solamente entre particulares, también en los de la propiedad del patrimonio inmobiliario federal y en los que tienen que ver con la adopción del dominio pleno y cesión de derechos tratándose de los de naturaleza agraria.
Refiriéndome únicamente al derecho real de propiedad privada, la participación del Notario se rige por las disposiciones de los códigos civiles locales, correspondiendo al momento de la transmisión, la debida inscripción en el registro público que le corresponda, dando así eficacia y oponibilidad jurídica a los referidos actos, además de la formalidad inherente a su función fedataria.
Ahora bien, en la adquisición de vivienda, el Notario Público, no solo verifica se cumplan las formalidades civiles, sino además las de carácter urbano y fiscal calculando y enterando los impuestos y derechos, también en la adquisición de vivienda nueva formalizando la celebración de los contratos adquisitivos y dando certeza a las hipotecas que gravan la propiedad para la prelación de los créditos otorgados por las instituciones bancarias o los organismos de vivienda.
Derivado de lo anterior, el Notariado Mexicano es una institución que se ha visto inmersa en la evolución histórica de dos garantías constitucionales, recordemos que las garantías constitucionales son un derecho humano para las y los ciudadanos, por lo que hoy la participación de los notarios debe ser no sólo un servicio de profunda responsabilidad legal, sino también de sensibilidad social y ética. De calidad y calidez humana y de alianza con toda la cadena de valor que genera el sector inmobiliario en su más amplio concepto.
En nuestro país las leyes del notariado son de carácter local lo que significa que cada Estado de la República y la Ciudad de México, tienen leyes que si bien pueden ser en lo general afines, también es cierto que difieren en lo particular en muchos aspectos, teniendo contrastes sobre todo en los aspectos tecnológicos y de organización de las autoridades con el notariado, los protocolos y la forma de integrar los archivos y acervos tampoco son comunes en todo el país y la organización e infraestructura de cada notaría también puede ser muy diversa, aunado a ello, para poder llegar a la inscripción de los testimonios notariales de propiedad y viviendas el Notario enfrenta en su trabajo cotidiano los criterios de cada municipio a nivel nacional en las tesorerías y oficinas catastrales, la facultad de verificación de diferencias en los pagos, o los distintos requisitos se suman a los periodos para los cuales se eligen e incluso en una misma administración pueden cambiar varias veces de titulares de las tesorerías o catastros situación que significa un cambio en el proceso de los documentos posteriores a la firma de escritura. Mención especial también representa la complejidad del derecho urbano de cada entidad o municipio, los planes municipales, regionales y estatales de desarrollo urbano, no solo tienen diferencias con el uso real de la propiedad e incluso de la vivienda, también se encuentran en constante modificación por lo que la atención que hace el notario al cumplimiento de las normas urbanísticas puede representar un abono o detrimento de las transacciones inmobiliarias a posteriori.
Los documentos notariales, como el “derecho a la propiedad” y a la “vivienda”, son perennes es decir no prescriben, por lo que siempre y cuando el titular registral siga siendo el propietario, deberá acreditarlo con el primer testimonio notarial, debidamente inscrito, que le haya expedido el notario al momento de que adquirió, de ahí que resaltamos los servicios del notario no se limitan al momento de la firma de un documento, permanecen en el tiempo, teniendo de acuerdo a cada localidad la obligación de conservar el protocolo cierto tiempo y posteriormente quedan en los archivos de notarias, un documento otorgado en el protocolo de un notario permanece también dando posibilidad de recuperar un segundo testimonio o copia en caso de extraviarlo.
El Notariado Mexicano está preparado para los retos que presenta nuestro país en materia de vivienda y derecho de propiedad, así como de inversión extranjera que están por concretarse en nuestro país, el Notario debe estar consciente de que un servicio notarial de calidad termina en el momento de entregar debidamente inscrito y requisitado el instrumento de propiedad, mas aún sigue respondiendo legalmente por cada documento otorgado ante su fe, hoy el Notariado debe adaptarse a los estándares de complimiento nacionales e internacionales, innovando en la implementación de tecnología, pero con pasos firmes que no sacrifiquen en aras de la modernización la matricidad, legalidad e identificación de los comparecientes, siempre apegado a la ley, en constante capacitación y crecimiento.
Agradezco la oportunidad de colaborar en este espacio al arquitecto Horacio Urbano, director de “centro urbano” y actual presidente del comité de Seguimiento de Políticas Públicas y programas de vivienda del Consejo Nacional de Vivienda, del cual el Colegio Nacional del Notariado Mexicano A.C. forma parte.
Teresa Peña Gaspar
