La regulación del CoLiving es clave para abordar la falta de vivienda asequible y promover un crecimiento urbano sostenible. Para eso, se requiere el compromiso del gobierno en la generación de medidas que incentiven su construcción de manera efectiva.
Por Eduardo Gorozpe*
La influencia en el precio del suelo y la necesidad del desarrollo urbano
El precio del suelo en la Ciudad de México está determinado de forma indirecta por el potencial de desarrollo y la accesibilidad a servicios de una zona determinada. Como resultado, los lugares más propensos a ser densificados y con mayor acceso a servicios experimentan un crecimiento urbano e inmobiliario más significativo.
Por su parte, es el gobierno quien determina los usos del suelo e indirectamente controla su potencial y también su precio. Ante la imposibilidad de satisfacer la demanda total de vivienda social, en el año 2000 se sancionó la Norma 26 que tenía como objetivo impulsar la construcción de casas asequibles en las cuatro alcaldías centrales a través de la participación del sector privado.
Al edificar un desarrollo de viviendas que cumpliera con las características específicas establecidas por ley, con un precio de venta menor a un millón de pesos, los desarrolladores inmobiliarios tenían la opción de construir dos pisos adicionales como incentivo.
Sin embargo, los abusos cometidos por dichos actores en el sector inmobiliario llevaron a la suspensión de la norma en agosto de 2013. Desde entonces, no se ha implementado ninguna ley o programa que favorezca a los desarrolladores o que incentive realmente el desarrollo de vivienda asequible.
Esto repercute en el déficit de 272,000 viviendas que reporta CONAVI, así como el de las más de 70,000 que se suman año tras año.
Cuáles son las Normativa de Viviendas y sus Limitaciones Actuales
En la actualidad, la norma mexicana establece que una vivienda debe contar con espacios específicos según lo estipulado en el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México. Estos incluyen la cocina, sala, comedor, recámaras, baño, entre otros.
Hasta el año 2017, se requería que una vivienda contara con un estacionamiento, independientemente de si los residentes poseían un vehículo o no. Esta obligación resultaba en un exceso de metros cuadrados, lo cual se traducía en espacios que los usuarios probablemente no demandaban ni utilizaban.
Desafortunadamente, la reglamentación ha mostrado una escasa evolución en respuesta a la demanda real de los usuarios, limitando así la implementación de nuevos esquemas que satisfagan las necesidades actuales.
Desafíos en vivienda compartida y regulaciones del Coliving en la Ciudad de México
En la Ciudad de México (CDMX), la oferta de viviendas compartidas asequibles es limitada, lo que deja a los residentes con opciones como la renta de cuartos, la cohabitación con roomies o adaptaciones inadecuadas del modelo de CoLiving. Este escenario se ve agravado por la falta de una normativa coherente y lógica que facilite el desarrollo de este tipo de construcciones en la ciudad.
La ausencia de una normativa clara también dificulta el establecimiento de viviendas económicas. La norma mexicana actual no contempla ninguna figura específica que aborde el sistema de cohabitación en sí.
Sin embargo, como no existe una prohibición explícita para la renta de cuartos individuales en espacios de residencia compartida, la mayoría de los colivings en la Ciudad de México operan bajo esta modalidad.
Casi todas las viviendas construidas bajo el esquema de CoLiving en la ciudad han sido creadas en edificios ya existentes, evitando así la necesidad de obtener nuevos permisos. Gran parte de ellos son informales, funcionan como casa habitación o bajo el uso de hotel o casa de huéspedes. Esto fomenta que la mayoría de ellos no cumplen con los requisitos básicos de habitabilidad ni cuentan con los espacios necesarios para impulsar una verdadera vida en comunidad, es decir, carecen del verdadero propósito de un CoLiving.
Además, existen otras regulaciones tangenciales que afectan al sector. La Ley de Establecimientos Mercantiles, en su sección sobre hospedajes, requiere que los cuartos estén separados por muros, canceles o mamparas, y estipula que los precios deben ser fijos por día, sin la posibilidad de contratos mensuales.
En cuanto a los permisos de uso de suelo, actualmente no existen restricciones específicas para la renta de cuartos individuales, a diferencia de lo que ocurre en otros países. Si bien en las cartas de uso de suelo se establecen mínimos de locales que suman 22 m2, no hay requisitos generalizados. Por otro lado, en los apartados dedicados al arrendamiento en el Código Civil Federal, se establece que cualquier bien puede ser arrendado; sin embargo, no se regulan específicamente los arrendamientos parciales de un solo bien, y se establece que los contratos de renta no deben superar los diez años ni ser inferiores a un año.
Regular el CoLiving para un crecimiento urbano sostenible
Implementar políticas públicas que regulen el CoLiving podría ser la solución definitiva para abordar muchos de los desafíos de la vida urbana moderna. Desde la vivienda asequible en entornos urbanos, hasta el acceso a una tercera edad digna, el combate al aislamiento social y el deterioro de la salud pública, la reducción de los tiempos de traslado y la inversión en transporte público, así como fomentar una política de densificación controlada y de bajo impacto.
El CoLiving surgió de forma orgánica como una respuesta a la escasez de viviendas sociales. Sin embargo, los gobiernos aún no han adoptado esta forma de vivienda mediante regulaciones e incentivos.
Incorporar el CoLiving a las opciones que incentiven el desarrollo de vivienda desde los gobiernos de las ciudades propiciaría estándares de calidad, regulaciones y certificaciones que la avalen como vivienda segura y de calidad.
A pesar de la falta de diseños específicos que garanticen la seguridad y calidad de vida de los residentes, la cohabitación ya es una realidad en México. La industria del CoLiving experimenta un crecimiento anual superior al 50%, con un potencial subutilizado para el desarrollo de centros urbanos.
Apostar por la densificación y los esquemas de cohabitación sería una solución a largo plazo para la gran carencia de vivienda asequible en las ciudades, además de ser una forma de frenar el crecimiento desmedido del costo del suelo y la expansión de la mancha urbana.
*Eduardo Gorozpe
Director de A-001 Taller de Arquitectura
